东莞楼市中考：量价均表现出逆市而动的“异常”

　　东莞楼市开发进入“全面开花”时代

　　东莞楼市中考：量价均表现出逆市而动的“异常”

　　2011年对于东莞楼市而言是阻力和机遇并存的一年。一方面整个房地产市场受制于严厉的楼市调控政策，“限购”阴影挥之不去，大小房企及购房者面临融资难、贷款难等种种阻力;另一方面，周边一线城市的限购政策及不断扩大的通胀预期也给东莞这类二三线城市带来了无限机遇，楼市投资需求全面爆发，广深投资客大举进入东莞，助力东莞楼市成交量价一路高涨。

　　在过去6个月里，东莞楼市的成交量价均表现出逆市而动的“异常”：房价几乎月月“破八”，广深投资客大举入莞楼市销售持续热闹，供需出现严重“倒挂”，极不平衡的供不应求，豪宅热销令东莞房价一路狂飙，二三线镇区楼市崛起令东莞楼市开发进入“全面开花”时代。

　　进入下半年，东莞楼市还能延续目前高价热销的状态吗?种种迹象表明，房地产楼市调控政策仍会在下半年不断给市场“施压”，过热的市场、过高的房价令东莞出台“限购令”的可能性加大。市场分析人士认为，东莞楼市在下半年依然有很多机遇，如果市场不出影响大市的政策，预计东莞全年住宅成交量将突破600万平方米大关，再创历史新高。

　　市场篇

　　成交势如破竹 投资需求爆发

　　表现一：房价“破八”

　　从去年10月开始，东莞楼市的月度房价开始历史性冲破“8000元”大关，自此之后的9个月里，除了受春节假期因素影响的2011年2月份外，东莞房价几乎月月“破八”，月度房价水平一直稳固在“8”字头水平，上半年全市住宅签约均价最终达到8179元/㎡，创下历史最高，同比上涨约16.8%。

　　东莞中原市场研究部分析认为，上半年东莞住宅物业价格出现全新飘红，主要在于今年上半年东莞大户型豪宅成交主导市场，部分大户型带非毛坯发售，再加上通胀因素及投资客入莞购房等因素影响，致使上半年整体价格被拉高。

　　表现二：成交热闹供需失衡

　　数据显示，东莞楼市上半年的市场供需矛盾异常突出。除了3月份市场新增供应量高于网签成交量外，其他月份的网签住宅面积均高于新增供应量。上半年市场通胀压力空前，限购预期高涨，致使市场购房需求全面爆发，开发商积极推盘也进一步刺激了投资客和刚需客提前入市，整体住宅成交极为热闹。在新增供应量同比增加两成的情况下，市场仍然出现供不应求的局面。

　　上半年东莞32镇区中，有七成以上区域供求比小于1：1，其中有7个区域无新增供应，主要是消化存量为主，这些区域有：道滘、横沥、桥头、麻涌等，区域性供不应求现象较严重，而东莞四大主城区市场供求矛盾更为紧张，市场一直处于供不应求的状态。

　　供需倒挂、供不应求的失衡状态在非住宅物业方面反映得更为明显。东莞中原市场研究部相关数据显示，今年上半年东莞非住宅物业供应量比需求量的一半还少。

　　表现三：投资客大举入市

　　自去年深圳出台“限购令”后，深圳投资客为寻找资金出路，再度回流入莞大肆买房，不过与2007年情况不同的是，这次是东莞房企主动出击，采用二、三级市场联动，通过深圳地产中介公司引导深圳投资客入莞看楼买房。今年以来，广深限购令持续，深圳甚至出台限价措施，导致深圳楼市资金入莞的规模效应不断扩大，东莞凤岗、塘厦、大岭山、樟木头、长安等临深片区楼市成交持续热闹，松山湖、主城区市场深圳投资客购房比例也在不断增加。原本对东莞楼市兴趣不大的广州客也在今年活跃于东莞中堂、沙田及城区市场，间接拉高了水乡片区的整体成交量。

　　表现四：合拼户型成交遇阻

　　今年上半年在市场持续热销的产品有两种：一是别墅高端豪宅，二是60～100㎡之间的中小户型产品。今年上半年的别墅供应量大增，总供应面积为37.89万㎡，面积比10年同期上升97.24%;中小户型产品一直是东莞购房者主流需求的品种，但今年上半年此类主流产品严重缺货，供应下降明显。

　　由于房贷政策影响，今年以来东莞的大户型、尤其是合拼户型产品成交阻力很大，主推此类产品的楼盘成交惨淡，几乎无一幸免。不过，偏偏此类合拼大户型产品在今年的供应量上涨，合拼户型产品集中供应的区域在城区，其中南城大户型扎堆入市，竞争很大。如果房贷政策不松绑，合拼户型在下半年仍然难以摆脱滞销的命运。

　　表现五：镇区楼市崛起

　　东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从区域商品房成交情况来看，东莞32镇街在上半年的成交量由之前的“冷热不均”趋于均衡，部分原本楼市发展滞后的二三线镇区楼市成交在今年全面爆发，尤其是水乡片区，今年上半年的成交呈几何数字地直线上涨。

　　今年上半年，东莞一线区域如主城区、松山湖及发达镇区等，由于房地产发展至今已经非常成熟，因此成交量在市场所占比重比较大，但由于整体供应跟不上，价格逐步走高等因素影响，使得需求向价格较低的二三线区域外溢，如临近城区的寮步镇，今年上半年楼市战绩显赫，成交同比增幅高达419%，而像去年上半年成交为零的高埗镇，今年上半年的成交量超过了3万㎡。其他楼市发展滞后的洪梅、中堂、沙田、道滘等镇，由于近年来以低地价吸引了不少品牌开发商进驻，楼市开发渐入佳境，今年上半年的成交量呈现几何数字的上涨。

　　●下半年预测

　　潜在供应量将达340万㎡

　　东莞中原市场研究部监测数据显示，今年下半年东莞楼市的新增供应量有增无减。从目前统计的数据来看，下半年全市住宅潜在供应量约为340万㎡，全市商品房潜在供应项目共计100个，其中55个新项目，待加推的项目45个。但从目前一些开发商工程施工进度及调控政策环境看，预计市场有些项目不能如期上市，难以改变市场整体供应偏紧的情况。

　　从供应产品类型看，洋房供应在下半年占绝对主导，总量为306.47万㎡，共87个项目，占总供应量的89.78%;公寓潜在供应总量依然紧缺，为6.51万㎡，仅4个项目;别墅潜在供应为28.36万㎡，共有25个项目，占比8.31%。

　　房价以平稳为主

　　两成楼盘有可能上涨

　　从现状看，东莞房价已连续9个月僵持在8000元上下，这说明目前房价已基本触及一般消费群的最高承受力，在未看到政策放松迹象之前，短期内房价大幅上涨可能性较小。

　　合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，下半年楼市在供应持续放大，库存逐渐增多的情况下，房企将会“以价换量”冲刺全年业绩、加快回笼资金的力度，房价整体基调将以平稳为主，新盘定价将会趋于理性;而东莞中原市场研究部则认为，一些较为依赖深圳投资客的楼盘因为给深圳中介公司的佣金返点提高，20%楼盘有可能会出现上涨。

　　土地篇

　　推量首破400万㎡

　　“过江龙”拿地凶猛

　　与全国土地市场一片萎靡相比，2011年上半年东莞土地市场呈现出供需两旺的格局，其中土地供应面积首次突破400万㎡的整数关口，成交也是逆市飘红。

　　在东莞市政府有意引导房企转向二、三线镇区开发市场，在广深限购、限价的背景下，不少全国知名品牌开发商继续深耕东莞楼市，在东莞土地市场攻城拔寨、斩获颇丰。

　　从5月开始，持续数月红火的东莞土地市场开始出现成交回落疲软的迹象，部分总价偏高，位于新城配套尚未完善的地块流拍抬头。下半年房企资金链紧绷、销售压力骤增，预计土地市场受此影响，出让地块会以底价成交为主。

　　土地推量首破400万㎡

　　偏远镇区成供地大户

　　2011年上半年，东莞土地市场持续大规模的供应放闸，首次突破400万㎡的门槛。东莞中原市场研究部统计数据显示，上半年东莞市国土资源局挂牌上市119宗土地，总面积419.82万㎡，同比增加12.30%，其中商住用地45宗，同比增加71.23%，商住用地在上半年呈现大幅放量之势。

　　统计数据显示，主要的供地大户来自东莞部分楼市开发较为滞后的二、三线镇区，商住用地供应二线镇区比重接近五成，其中以沙田、道滘、樟木头三镇的供地量最多。一线镇街中塘厦镇的供地规模最大，上半年合计推地量高达42.45万㎡。而东莞四大城区市场上半年鲜有土地出让，只有万江区成交1宗，面积约4.5万㎡，其余全部分布于17个镇区。

　　成交总量创新高

　　地块多以底价成交

　　今年上半年东莞土地市场成交可谓一片大好，土地成交面积、金额同比皆有大幅提升(详见表一)，成交总量再创新高。其中上半年土地成交总金额逾90亿元，同比增幅超过5成，商住地成交面积同比增幅更超过8成。虽然总体土地成交热闹，但上半年的土地成交价格却一直偏低，大比例的商住地块皆以底价成交。数据显示，2011年东莞商住地的平均楼面地价仅为1745元/㎡，与去年同期相比下降了约15%。

　　市场成交热闹，为何卖地却售不出好价钱?市场分析人士指出，今年东莞土地市场推地量虽然多，但多数用地处于二、三线镇区，土地价值因此被市场低估;而且上半年优质地块较少。

　　“过江龙”拿地积极

　　广系开发商来势汹汹

　　2011年上半年，东莞商住用地供应大幅放量，外来开发商在土地市场表现抢眼，拿地积极，斩获颇丰。上半年拿地比重超越本地企业，达到55.37%，而去年同期仅为17%，由此可见外来开发商入莞势头十分明显。尤其值得注意的，今年广系开发商入莞拿地开发的势头极为凶猛，东莞地产格局从以往的莞、深两系之争正式进入广深莞“三国斗”时代。

　　●下半年展望

　　7~8月商住地继续放量 优质地块出让增多

　　最近东莞国土局的出让预告显示，7~8月东莞土地市场未受楼市淡季影响，继续大规模放量推地，最新预告将有17幅、出让总面积逾83万㎡的商住地将在下半年推出。

　　除了供地规模不减，此轮土地供应的热点区域优质地块增多。长安、厚街、凤岗、南城将相继推出优质商住地块，较为引人注目的是长安宵边社区大型地块流拍后第二次拿出来公开拍卖，预计将引来商业大鳄万达进入;此外，近几年鲜有优质商住地块拍卖的南城，也将在8月份迎来今年的第一拍。

　　在新一期储备地块预拍公告中，即将入市的较好地块还包括塘厦石潭埔地块及樟木头樟洋片区33.3万㎡地块。其中樟木头樟洋片区中已有保利生态城项目，对于房地产市场不火热的樟木头来说，从来没出现过有如此大的地块出让，令业内人士猜测此5宗地块很有可能是为保利出让的第一批地块。