观点地产新媒体推2011博鳌房地产论坛特稿系列报道

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　2011博鳌房地产论坛特稿(九)

　　【标题】博鳌特稿 专访谢国忠：高增长时代已经过去

　　【摘要】到泡沫调整后，房地产行业会出现大幅度的整合，最后会出现很多好的有规模的企业，也会出现小的做缝隙产品的高端企业。

　　【正文】观点地产网 李宁 在审计署刚公布10.7万亿的地方债还不到10天，央行就宣布加息0.25个百分点。

　　加息的目的、地方债的风险以及房地产市场的走势如何观察?著名经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠认为，此轮加息的目的，是政府希望给民众一个预期，就是政府对通胀是在乎的。

　　有投行认为该次加息后，下半年将不会有加息机会，谢国忠则表示，下半年至少应该会有2到3次的加息空间。

　　对于地方债的风险，谢国忠称，地方政府若还不了债，中央政府一定会负责的，中央可以发债来偿还。

　　谢国忠还认为，下一个10年中国房地产市场的高增长时代已经过去了，等到泡沫调整后，行业会出现大幅度的整合。2万多家房地产企业，有几家能存活下来呢?

　　对房地产市场持看空观点的谢国忠，被大炮任志强抨击为“乌鸦嘴，房价不可能下跌”。而谢国忠坦言，对于外界的议论，自己无所谓，所有的观点都写得清清楚楚、有论有据。

　　以下为观点地产新媒体对谢国忠先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：央行宣布，从7月7日起加息0.25个百分点，对于此次加息，您是如何看待的?

　　谢国忠：加息是因为目前通胀预期很高，政府希望老百姓不要产生恐慌，央行是做思想工作，表明政府对通胀是在乎的。

　　观点地产新媒体：6月份的通CPI，很多机构预测将超过6%以上，您的预测呢?

　　谢国忠：数字在中国，老百姓是不信任的，所以说了也没意思，因为央行也没有调查民众对物价是怎么看。政府公布的数字是不管用的，民众也是不信任的。

　　观点地产新媒体：部分投行认为，这一次加息后下半年将不会有加息空间，您对此是怎么看?

　　谢国忠：它们每次都是这么说的，前几次也是这样说的，但我认为下半年应该至少有2到3次加息空间。

　　观点地产新媒体：央行之前更多的是采取数量型金融工具，很少使用价格型的加息手段，而这样的调控手段也一直备受质疑，您觉得为什么呢?

　　谢国忠：主要是因为中国的负债影响地方政府和国有企业，地方政府、国企为了不增加它们负债的成本，所以反对加息。

　　事实是，政府控制利息和货币供应量是不可能的，它控制了货币供应量又控制利息，会引起民间的利息大幅上升。

　　所以，利息是不可能控制的，不加息只是对地方政府和国企有利，而对于民间经济受到的压力比较大。

　　其实，利息还是涨的，只是不在银行那边，加不加息就是一个储蓄者和放贷者之间的利益平衡。

　　观点地产新媒体：审计署公布地方债有10.7万亿，而穆迪认为，地方债被低估了3.5万亿，这么庞大的负债，您觉得风险大吗?

　　谢国忠：一些县级单位可能是还不了债的，因为它以前这些钱是靠出售土地获得的，但现在的三线城市，土地是不值钱的，原来土地价值高，也是因为炒作引起的。

　　中央还是有财富的，地方政府不还钱，中央一定会负责的。中央政府可以发债来还旧债，这是早晚要处理的事。

　　观点地产新媒体：中国未来5年要建3600万套保障房，今年有1000万套的任务，都需要庞大的资金，您怎么看?

　　谢国忠：造房子是不怎么花钱，真正的建筑成本只占2到3成，真正花钱的是土地和税收。保障房建的每平方都可以计算，地方政府不愿意建是因为建保障房后，以后卖地的价格就低了，有这方面的利益冲突。所以，地方政府是不愿意建保障房，倒不是没钱。

　　观点地产新媒体：您一直看空房地产行业，对此也引发很多议论，别人对您的议论，您会在乎吗?

　　谢国忠：房价现在已经下跌了，从政府公布的数据能看到，也可以去房地产中介就能了解到。别人的议论，无所谓的，我的观点都写得清清楚楚、有根有据。

　　07年1月份，我说中国股市有泡沫，并没有说会爆，而是说股市要进入泡沫阶段要涨，在涨的情况下会跌，对楼市我也这么看的。

　　观点地产新媒体：去年到现在持续的房地产调控，目前从公布数据看也起到一定效果，您是怎么看政府行政干预的结果?

　　谢国忠：不管怎么样，货币供应量控制住的话，房价肯定要下跌的，不管用什么形式下跌。

　　因为房地产是消耗货币最多的地方，如果是一年10几万亿的货币供应量，货币供应量减少，房地产肯定要调整的。要看货币的供应量，不能看当前的利息，而要看民间和银行的利息加起来的平均值。

　　观点地产新媒体：最近许多的房企都在谈房地产金融，有的也成立了基金，您是怎么看这方面的情况?

　　谢国忠：很多开发商的目的还是像08年那样熬过去，等政府到时候又放开。开发商为什么愿意这么高的利息去借钱?是认为调控的时间不会很长，多付利息到时候挺过去就行了，以这种态度看现在的调控，所以他们愿意以20%、30%的利息去借钱。

　　观点地产新媒体：这么高的成本去借贷，开发商的风险大吗?

　　谢国忠：那肯定会有的，过去房地产一年投资要5万亿，如果这样紧缩的话，它的缺口会很大。

　　现在看到的开发商销售数据都是不准的，因为很多销售是去年卖的，过户的时候计算到今年。

　　今年的销售数据整体下跌非常大，应该在一半以上，所以资金的缺口就要超过2万亿。

　　观点地产新媒体：我们看到，目前很多的房企都开始向商业地产方面发展，很多城市也都在建摩天楼。您怎么看这种现象?

　　谢国忠：中国的办公楼不缺，房子建得非常低，跟国际相比一半都不到，所以商业房地产未来是有前途的。但商业地产做好非常不容易，跟管理有很大的关系。

　　上海那么多广场，为什么恒隆广场做得最好?而恒隆隔壁的出租率差了一倍，为什么呢?所以，商业房地产不是每个人都能做好的。

　　商业地产跟住宅是不一样的，住宅是炒的时代，它要涨，大家都来卖;而商业地产是靠收租过日子的，所以管理非常重要。

　　现在商业地产普遍的像万达模式，造一个商场，估算一下价值，再抵押给银行，再去建下一个商场。先去扩大市场的价值，继而去借贷扩招，这是一个模式。很多人看好这种模式，因为自己跟银行借钱，然后自己就能持续做下去。

　　观点地产新媒体：这样的模式风险应该也很大?

　　谢国忠：对，这种模式能一直走到银行不愿意等你完了为止。搞这种模式，它的现金流是不足以还债的，所以要借新的钱才能支撑，主要取决银行的政策，政策紧的话，它必须要卖资产，卖资产的话价值就跌了，因此就会形成恶性循环。

　　观点地产新媒体：近十年是中国房地产行业的快速发展期，下一个10年，您觉得房地产行业是否依旧是支柱性产业?会不会发生变化?

　　谢国忠：房地产高增长的时代已经过去了，中国没那么多人，一年建那么多房子，说是供不应求，但其实这种“求”是不切合实际的，所以有那么多空房。

　　这种需求可以是无限的，只要货币放得多，但这都是假象，中国没那么多人，中国人均的面积已经超过欧洲了，中国不缺房子的。

　　到泡沫调整后，房地产行业会出现大幅度的整合，最后会出现很多好的有规模的企业，也会出现小的做缝隙产品的高端企业。并不是每个企业都做房地产，2万多家房地产企业，有多少能生存下来，香港过去有几百家房地产企业，真正剩下的也就4、5家，中国应该也是一样的。

　　所以，现在很多开发商需要意识到这个问题，如果还把房地产当作一种“炒”的产品，然后就等政府放松，不愿意降价，是难以生存的。这个时候最重要的是降价活下去，活下去才有机会去整合别人。

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　2011博鳌房地产论坛特稿(十)

　　【标题】博鳌特稿 专访李明：远洋在向投资集团转型

　　【摘要】不仅限于保障房，可以说在价格制定方面，远洋做到慎之又慎，在土地供应模式转变的情势下，远洋做到合理竞拍。

　　【正文】 观点地产网 博鳌特稿 梁嘉欣 北京CBD土地再次入市，除了土地本身，参与竞投者亦是业内最为关注的对象之一。

　　7月6日，北京CBD土地招标，北京涛利投资管理有限公司与安邦保险联合体，出价22.92亿元竞标Z9地块，且为该地块惟一竞标人。不少业内人士猜测，涛利投资实为远洋地产的“马甲”，一场关于远洋密投北京CBD地块的风波被掀起。

　　不过该消息很快被远洋地产否定。据报道，远洋地产已证实涛利投资与公司毫无关联，并透露公司通过北京万洋世纪创业投资管理有限公司与国寿投资、中国人寿、万通地产联合体，参与Z13地块竞标。

　　远洋地产对于北京CBD土地的竞投一向积极。2010年12月，远洋地产、汇丰银行联合体就以38亿元竞得中服Z6地块，并计划与香港南丰集团共同出资40亿开发。

　　与此同时，远洋地产在销售的表现亦不逊色。以目前的情况来看，远洋完成今年上半年110亿的销售目标应该毫无悬念。相关数据显示，今年首五月，远洋就实现90亿的总销售额，5月单月就实现19亿的销售额。

　　进入下半年，为了实现190亿的销售业绩，远洋地产的推盘力度也开始加大。据了解，远洋旗下远洋天著、远洋LAVIE等高端项目也会按计划在下半年入市。

　　为了进一步了解远洋地产下一步的发展大计，观点地产新媒体就此专访了远洋地产控股有限公司董事局主席、行政总裁李明。

　　以下为观点地产新媒体对李明先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：公司曾表示，下半年销售才是主力，今年300亿销售目标可以完成，从目前情况来看，如何保证达到销售目标?下半年的具体策略有哪些?

　　李明：年初预计上、下半年分别完成110亿及190亿。在1-5月没有新盘推售的情况下，远洋地产合约销售额总额已超额完成预计目标，下半年达到预计销售目标可以说很有信心。

　　如果说中国房地产行业前20年历程基本上都是以营销为导向的，那么未来的20年，产品导向、品质导向、人才导向将全面取代营销导向，成为行业发展的新立足点。

　　2011年是远洋着力打造的“精细年”，不仅推盘产品将带给消费者更多惊喜，同时也将以更多的优质服务获得消费者信任和青睐。

　　观点地产新媒体：在保障房的建设方面，远洋参与的程度比较深，随着3600万套保障房计划的深入，远洋如何更进一步完善自身参与保障房建设的计划?如何未雨绸缪并在盈利及退出机制上取得突破?

　　李明：远洋地产是北京开发商中较早试水保障房的企业之一，从2008年开始，远洋就积极参与保障房建设，始终将积极投身保障房建设作为远洋关注的重点。

　　2011年，远洋还将继续支持国家保障房政策，继续关注民生并大力发展安居工程，并以精细化管理思想贯穿企业生命周期，开展精细化执行，从规划设计初期的大量前期调研和细致分析，到组织专门研发小组进行规划和建设，严格按照公司商品房的开发流程来建设保障房项目，不仅要符合国家有关规范、规程和 技术标准，还要创建“优质工程”，以实现居者安享“和谐社区，安居家园”的目标。

　　而保障房盈利模式的问题，远洋正在积极研究，并愿积极配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策实施细则。保持保障房项目有合理的盈利空间，促进市场的良性发展。

　　观点地产新媒体：李明总裁曾表示，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5，远洋将如何实现这个目标?是否已有清晰的一个规划?

　　李明：远洋并非商业地产的新兵，拥有15年的写字楼开发的经验和酒店物业管理经验，在北京长安街沿线开发过远洋大厦、凯晨广场、远洋光华国际等顶级写字楼。

　　目前，公司正在积极探索独具远洋地产特色的商业运营模式，通过“租售并举+轻资产运作”的途径，形成有别于其他地产商的模式。

　　远洋会更注重项目的品质，同时兼顾速度和成本，寻找并充分利用未来商业地产中的契机，以较少的资金投入实现对资产的实际控制，获取管理收益和资产增值。

　　观点地产新媒体：公司曾表示“在调控严厉的当下，远洋的策略是配合政府政策”，除了保障房方面外，远洋还在哪些方面积极配合政府政策?例如在限价方面，远洋如何配合政策?

　　李明：远洋一直将积极配合政府政策关注民生并大力发展安居工程作为企业责任感的体现。公司在年初制定计划时已预见市场的变化，根据消费者的自住刚性需求与政策要求，安排了相应的调整策略。

　　不仅限于保障房，可以说在价格制定方面，远洋做到慎之又慎，在土地供应模式转变的情势下，远洋做到合理竞拍。一直以来，远洋希望吸引更广泛客户群的不仅是高性价比的产品，更是远洋的企业责任感。

　　观点地产新媒体：作为主要项目都在调控重灾区，远洋也不断向二三线城市拓展，在这种情况下，远洋如何保证原主力地区(如北京)的市场份额，并在新进入区域取得突破?

　　李明：介入一些有发展潜力的二、三线城市，是远洋长远发展的必然选择。目前，公司已在18个城市拥有50多个处于不同开发阶段的项目，基本完成全国化布局。

　　北京是公司总部所在地，也一直是公司的重点发展区域。远洋在北京的市场份额多年处于领先位置，从目前拿到的统计数据看，上半年的销售额在北京市场排第一。

　　在新区域拓展上，公司未来将以“沿海”和“沿长江”区域为重点方向，并且重点考虑进入正处于城市化加速阶段的二三线城市;在新项目的选择上，优先考虑条件成熟、能够快速启动、快速周转的项目。

　　观点地产新媒体：2010年是远洋开始实施第三步战略规划、完善全国化布局的开始，2011年远洋是延续原有策略，还是有所调整?未来更长时间的一个规划又如何?

　　李明：2010年，公司制定了第三步发展战略，决定将住宅开发、商业地产、房地产金融作为未来发展的三大重点业务板块，逐步完成从房地产开发商向房地产、金融、实业协同发展的投资集团的转型。

　　当时制定战略时，公司已充分考虑了行业的发展规律和市场趋势。2011年的宏观调控和市场调整充分说明我们当时的判断是正确的，也更加坚定了我们执行第三步发展战略的信心和决心。