港系地产：捷足先登身影模糊 如今难见当年盛气

　　时至今日，在售的香港开发商楼盘寥寥无几。但位于常平的苏豪地产天御项目可被视为“港系地产”在现今的子嗣。据项目负责人介绍，为了招揽香港置业客回流常平，天御在香港著名购物中心设置外展场地，在香港各大报纸媒体、网络媒体投放广告。

　　而小占地面积做成大豪宅的设计风格，也学习了众多现在香港楼盘的风格；另外，在物业方面的推崇也让他们备受关注。

　　港系地产除了在物业管理上的超前外，还有就是在商业经营上的超前性。姚丽军说，地产行业的人去看香港项目，很多都是去看商业项目，学习他们对个人消费心理的把握与体现，都是非常合理的。

　　而在这方面，星河城引入香港的开发团队，无疑看中了“港系地产”这方面的优势，算是香港开发经验的东莞现时运用。

　　不过，就住宅而言，由于香港豪宅的开发优势在于对“无限海景”的占有，但这样的资源优势，并非能够移植，而在空间方面的精致拿捏，谁能不保证他们也正在向内地学习？

　　物是人非。包括海逸豪庭后期项目，新鸿基石龙项目，能否承袭“港系地产”衣钵，重振港式楼盘雄风，梦想很大，难题很多。

　　时至今日，在售的香港开发商楼盘寥寥无几。但位于常平的苏豪地产天御项目可被视为“港系地产”在现今的子嗣。据项目负责人介绍，为了招揽香港置业客回流常平，天御在香港著名购物中心设置外展场地，在香港各大报纸媒体、网络媒体投放广告。

　　而小占地面积做成大豪宅的设计风格，也学习了众多现在香港楼盘的风格；另外，在物业方面的推崇也让他们备受关注。

　　港系地产除了在物业管理上的超前外，还有就是在商业经营上的超前性。姚丽军说，地产行业的人去看香港项目，很多都是去看商业项目，学习他们对个人消费心理的把握与体现，都是非常合理的。

　　而在这方面，星河城引入香港的开发团队，无疑看中了“港系地产”这方面的优势，算是香港开发经验的东莞现时运用。

　　不过，就住宅而言，由于香港豪宅的开发优势在于对“无限海景”的占有，但这样的资源优势，并非能够移植，而在空间方面的精致拿捏，谁能不保证他们也正在向内地学习？

　　物是人非。包括海逸豪庭后期项目，新鸿基石龙项目，能否承袭“港系地产”衣钵，重振港式楼盘雄风，梦想很大，难题很多。

    不足62平方米建筑面积，逼仄的两房一厅，其中一室仅容1.2米的小床，2.8米的层高，两人并行还需侧身的楼道，无阳台，无电梯。这是1992年拿地，1995年销售的新世界花园的户型，典型的港式“精打细算”居住格局。香港新世界集团以这样的方式，选择进入东莞城区楼市。

　　事过近20年后，户型缺陷难得市场芳心，但当年因其全新理念的引入，再加上地段、规划、物业管理优势，开盘时一度让全城奔走相告。

　　事实上，早在20世纪80年代末至90年代初，因东莞外向型经济的快速发展，东莞楼市有了一段传奇的“莞港之恋”。此间，樟木头、常平等镇街的港式楼盘更繁荣于城区。

　　位于樟木头柏地村的御景花园，由香港发展商港中御景发展有限公司于1998年全资兴建，所有单位只售予香港人，物业管理也是港中物业。港人置业于此，一为度假，二为养老。此外，樟木头的爱都花园、帝豪花园等都属于旧式的港式楼盘，很多都是在1990年代由香港地产商按照香港传统户型设计的“鸽子笼”式的房子。樟木头的“小香港”名称也是此间传播开来。

　　港系地产捷足先登，纯属那个特殊年代“大经济”发展背景下的产物。回头再看，留下的两大楼盘成了众多港式楼盘中的经典，即新世界花园和李嘉诚和黄地产的海逸豪庭。

　　在瑞峰置业副总经理姚丽军看来，当年来莞的港系地产商带给东莞地产界最大震惊的，一为园林，二即物业。莞系开发商也从此开始抛弃简易的单体楼建筑，转而向园林规划、物业服务看齐。这是港系开发商留给东莞的馈赠。

    港资、港商、港货店、港式茶餐厅，诸多与东莞历史紧密缝合的“香港因素”中，港式楼盘是不能被遗忘的物件。随着港资进入，港商聚集，居所成了必备需求。当本地开发产品无法满足港客需求时，港资开发的香港楼盘雨后春笋般兴起开来。

早期，香港成熟现今的开发观念和建筑模式，如社区住宅项目渐成主流，单体楼逐渐淡出，会所、园林、物业服务成为房地产销售必备条件等等，也成就了一批代表性的经典楼盘。

　　然而，受限于资本逐利的局限性，“何种楼盘赚钱就怎么做”的观念，使得港系地产“有限空间无限拓展”的技能被自我淡化，港式楼盘的优势也被淹没在东莞本土开发商“勤奋好学”的复制模仿海洋中，背影日渐模糊。

    园林规划

　　简易实用到奢华豪气

　　从简易的大门进入，踏上一个坡度不小的主干道，现于眼前便是圆形花圃，一为园林装饰，二为交通枢纽。

　　在中原地产新世界花园分行营业经理王先生看来，新世界花园的园林简易朴实，里面的苗木也少有珍稀贵重的树种，而其中的规划，用现在的欣赏眼光来看，也都显得过时。

　　就是这样的园林规划，在那个年代，却成为东莞人奔走相告的对象。并因此而成了东城首个“富人社区”。

　　比东城更火热的港式楼盘，樟木头和常平等镇更多。御景花园是樟木头占地较大的港式楼盘，由香港发展商港中御景发展有限公司于1998年全资兴建，所有单位只售予香港人，物业管理也是港中物业。也就是说，一期业主几乎全部都是香港人，港人选择在此置业，一为度假，二为养老。

　　记者在小区中看到，小区园林颇为朴实，一排排的走楼梯建筑并排而建，并无其特别精致之处。与御景花园一样，最早一批在东莞买房置业的并非东莞人，而是香港客，东莞楼市发展也是从“外销”起步并繁荣的。

　　在樟木头百果洞片区，先后有爱都花园、帝豪花园、龙图花园等十数个以港人置业为主力的楼盘出现；沿途商铺的用语也因此充满了繁体字和港式口吻，当时至少有15万港人居住于此。

　　产品打造

　　朴实奢华 双面诱惑

　　户型上的精致，是港式楼盘最明显的特征。

　　“53平方米能做到一房一厅，62平方米能做两房一厅，其中一个房间只能放一个1.2米宽的小床。”某中介新世界花园片区的营业经理介绍说，第一批新世界花园的户型普遍偏小，没有阳台，过道很窄，层高也低，这是典型的港式楼盘，因为香港用地紧张，他们这种做产品的思维移植到了东莞。

    除了户型，香港开发商把香港当时先进的建筑材料也加以运用。上述经理说，虽说新世界花园的楼龄15年左右，但里面并没有同时期楼盘的那种破裂迹象，室内也很少会有墙面起皮、漏水这样的建筑质量问题发生。

　　然而，香港开发商是资本运作的，这种模式就要求它，哪种方式更赚钱，就用哪种方式来运作。这样逐渐就会被区域内的大同模式所代替。

　　同样在1990年代，李嘉诚和记黄埔地产开发的厚街海逸豪庭选择了“港系地产”的豪宅面相。在横岗湖畔，海逸豪庭首次将英伦情怀、佛罗伦萨悠闲、曼哈顿魅力、新北京、魅力巴黎、路易十四，这些异域风格引进东莞。值得一提的是，和黄地产延续了新世界地产在物业管理方面的“港系”优势，封闭式物业管理、高尔夫球会会籍，甚至将厚街第一批富人请到横岗湖畔。

　　除了建筑风格之外，就是服务体系，市场上都是空缺的，包括会所、高尔夫会籍，让高端客户在想，香港人的尊贵享受。然而现在，东莞开发商已经将这种方式学了过去，更有“青出于蓝而胜于蓝”的情境。

　　营销推广

　　“港元”成主流交易货币

　　曾有媒体将“港系地产”雄霸东莞时间内，称作“港元战国时期”，这就意味着，“港元”成为当时楼市交易的主流货币。

　　有统计显示，1992年一年中，在樟木头从事房地产开发的香港地产开发商就有20多家，向香港销售6000多套商品房，销售总额达13亿港元；1993年，这些发展商在港推出楼盘28个，销售商品房13800套，占内地当年在港销售商品房总数的48.6%。港资消费群体在城区各大楼盘中也占有了绝对的比例，有些楼盘九成买家都来自香港。

　　香港开发商对香港置业客的营销推广，明显带有“宗族”与群体特点。在香港本地媒体上的营销大战，经常出现在樟木头几个港式楼盘项目中间。即使在东莞营销，港系开发商主动将看楼车直接开进港商工业区内，也被当时的东莞开发商学来。

　　当时，还在中信东泰花园做销售的罗凤回忆，她们就曾经将看楼车开进港商聚集的镇街，这样的营销推广，非常奏效，在当时也被不少楼盘仿效。

    目前影响

　　物业管理仍被视为“必杀技”

　　时至今日，在售的香港开发商楼盘寥寥无几。但位于常平的苏豪地产天御项目可被视为“港系地产”在现今的子嗣。据项目负责人介绍，为了招揽香港置业客回流常平，天御在香港著名购物中心设置外展场地，在香港各大报纸媒体、网络媒体投放广告。

　　而小占地面积做成大豪宅的设计风格，也学习了众多现在香港楼盘的风格；另外，在物业方面的推崇也让他们备受关注。

　　港系地产除了在物业管理上的超前外，还有就是在商业经营上的超前性。姚丽军说，地产行业的人去看香港项目，很多都是去看商业项目，学习他们对个人消费心理的把握与体现，都是非常合理的。

　　而在这方面，星河城引入香港的开发团队，无疑看中了“港系地产”这方面的优势，算是香港开发经验的东莞现时运用。

　　不过，就住宅而言，由于香港豪宅的开发优势在于对“无限海景”的占有，但这样的资源优势，并非能够移植，而在空间方面的精致拿捏，谁能不保证他们也正在向内地学习？

　　物是人非。包括海逸豪庭后期项目，新鸿基石龙项目，能否承袭“港系地产”衣钵，重振港式楼盘雄风，梦想很大，难题很多。