深系地产：群雄临莞七年之痒 占莞楼市半壁江山

    2003年，金地集团突发公告称， 6月17日，已与东莞新中银花园建造有限公司签署了一份土地使用权转让协议书，根据协议，新中银公司将目标地块的土地使用权转让给由金地拟在东莞设立的子公司，由金地集团支付转让价款。这块13万平方米的地块，金地最终以约合1300元的地价收购，这便是盛名一时的金地格林小城项目。

　　几乎同时，地产龙头万科在东莞设立办公机构，试机寻找猎物。2004年2月6日，东莞万科成功竞得一块编号为2004G002挂牌出让的土地。这便是远郊大盘万科城市高尔夫花园。

　　在后来的东莞地产编年史中，2004年被莞系开发商描述为“狼来了”。

    因为从那时起，东莞被看作是深系开发商的福地和热土。在随后时日里，包括金众集团、深业地产、富通集团、深国投、中熙地产、深圳建设集团、正中地产接连拿地，浩浩荡荡组成了深系军团。

　　也是从此间开始，深系地产商酷劲十足的产品创新，眼花缭乱的营销技法，让刚刚被激活的莞派地产商“爱恨交加”。恨的是，异常残酷的客户争夺；爱的是，不断刷新的现场教学。

　　2004年至今，已满七年。深系开发商似乎也遭遇了“七年之痒”，产品创新乏力，营销技法也无法提起精神。

　　姚丽军将此归结为，信息掌握能力的无限接近；陈忠则认为，莞派开发商的“青出于蓝”，“七年之痒”无痛无快的派系之争的结果，更接近“江湖从此无派系”的大一统时代。

    占据东莞楼市半壁江山
 
 
　　四环路边，金地格林小城，开启深派开发商进入东莞的步伐。

　　金地、万科、富通，从2003年开始，他们作为第一批进入东莞的深派开发商，给东莞地产带来了颠覆性的冲击。他们之后，深圳建设、深业、深联、中熙、花样年、天利……深系开发商已经占据东莞楼市半壁江山。

     全面布局

　　占据东莞半壁江山

　　2003年，东莞楼市在“五年建新城”规划的引导下，正在进入加速发展的时期。

　　就在这一年，来自深圳的金地携格林小城正式来到东莞，落脚西平。当时，已在西平耕耘有些年头的新中银营销总监陈洁华说，“金地格林小城的到来，带动了整个西平楼市的发展。”

　　同样在这一年，来自深圳的万科也看中了位于寮步的一块地，它的万科高尔夫花园正式定位了东城东片区。紧随其后，富通带着她的“理想0769”也开始进军东莞楼市。

　　他们，作为第一批进军东莞楼市的深圳开发商，大佬级的身份，奠定了他们在东莞的地位；并引领着一大批深系开发商进入东莞楼市。

　　就在2年后，东莞楼市引来了深系开发商大规模进入的年份。从2005年开始，深圳建设、深业、深联等开发商，布点东莞，开发有金域中央、御花苑、御泉山等项目，他们，成为水濂山板块启动的重要力量。

　　直至今天，花样年、中熙、天利等也 来到东莞。而金地在东莞耕耘8年，布局5大盘；万科8年，布局10余镇街近20个盘。他们，已经占据东莞楼市半壁江山。

　　产品打造

　　“创新”丰富东莞楼市产品线

　　深系开发商，从他们来到东莞开始，就注定要对东莞楼市产生冲击震荡波。

    经历8年，位于四环路边的金地格林小城，仍然以其极具现代感的外立面，征服着很多二手房购买者的关注。万科城市高尔夫花园，则以其专利性产品情景美墅的引入，创造了高于城区很多楼盘的城郊盘的辉煌。

　　一位对深系开发商颇有研究的业内人士总结说，深系开发商的进入，“创新”和“专利产品”成为他们产品打造的不二法宝。正因为这两大利器，时至今日，位于四环路边的景湖春晓，还直接受到城市高尔夫花园的示范影响。

　　而在去年，位于南城金域华府的“赠送面积”，再次显示着深系开发商产品打造的“创新”。即通过“错层”借力，50平方米左右的两房单位可以延展至70多平方米、70多平方米的三房可以延展至90多平方米、100多平方米的四房可以延展至140平方米左右。其“偷面积”的创新户型，让金域华府的“赠送面积”成为楼盘销售的重要卖点之一。

　　正因为深系开发商带来的“偷面积”户型的不断创新，甚至让相关管理部门感觉头疼。另外，以万科等为主导的“非毛坯修房”，也让东莞楼市产品打造刮起了一股绿色“非毛坯风”。

　　建筑风格

　　不拘一格 多元布局

　　90年代起，东莞楼市刚刚起步。那时候，由于受到香港的影响，东莞楼市最显著的特点即是那一排排的“红顶”标志。从新世界花园到愉景花园，再到景湖花园等。

　　而在深系开发商进入东莞后，东莞楼市的建筑风格开始呈现多元化的趋势。以万科新闻发言人高骏的总结来说，“万科在东莞近20个项目，什么样的建筑风格都尝试过，只能用多元来形容。”

　　随着深系开发商的进入，西班牙风情、中南亚格调、新古典主义、美式潮流、现代简约……随之在他们的产品上应用,东莞楼市变得越来越丰富多彩。

现在，我们能从格林小城感受到现代经典，从上东国际体验到美式板楼、从松山湖1号感受到浓浓的西班牙风情……而建筑理念的不断创新，则是其建筑风格多元创新的支撑。以金地外滩8号为例，金地外滩8号建筑外立面采用现代ART deco风格，外立面富于变化且极具品味。其中，国际大师史南桥将“解构主义”理念融入其中。

　　此外，深系开发商的系列产品开发模式，则让他们的建筑有着更高的品牌号召力。

　　万科紫台与北京紫台同属万科top级产品，金地湖山大境为华南首个金地“境”系列的开启；在东莞有个“君山”，在成都也有一个老“君山”，这是因为他们全国运作的成熟模式，让深系开发商带近东莞的产品更为成熟，也更多创新。

　　营销推广

　　注重调性 玩弄概念

　　“理想0769”，当富通来到东莞时，这一个富于时代气息的楼盘案名，曾让它在众多刚需盘中脱颖而出。而其声势浩大地运用媒体资源，输送品牌， 成为当时东莞楼市营销一大亮点。可以说，深圳开发商带来了对项目包装和推广的全新认识。

　　“在营销推广方面，若说注重调性，爱玩概念，来自深圳的开发商一定更胜一筹。”一位从深圳来到东莞的资深代理机构人士，对于深系开发商的营销推广特征，进行着这样的总结。

　　深圳，一个以中产阶级为主流的城市，“拓荒牛”成为他们精神的象征符号。正因为他们的城市特性，注重调性玩概念，成为他们的拿手好戏。

　　“越中央，悦生活”、“中央盛会”……简短的推广口号，却让推广内容直至人的心里，成为他们营销特点的符号注解。

    而在这些符号注解的背后，是深系开发商更注重科学、把握人性的营销理念的支撑。“通过科学的考量，选择最为适宜的推广语、媒体组合；深圳开发商在用最少的费用，进行最为有效的营销推广。”该代理人士分析说。

　　而由于深圳是全国楼市的标杆，深圳开发商的到来，也给东莞楼市带来了电子沙盘、墙面立体规划图、项目劣势提示、三维影视宣传片等新颖的营销手法。就如你来到松山湖悦，首先进入的就是一个“洗脑房”，通过影视宣传片，让项目特质直抵你心里。