轻轨R2线开工 楼盘升值值得商榷投资置业需理性

日前，关于东莞轨道交通建设的最新消息传来：今年3月底，东莞将率先启动R2线首期工程——新石龙火车站至虎门白沙段的建设。坊间纷纷热议，该工程的通车使周边楼盘大热。但以万科为代表的开发商却表示对R2线沿线不会有特别青睐，不少业内人士认为，R2线对东莞市民出行的实际影响较小，楼盘升值潜力值得商榷，市民投资置业需理性。

市民：R2将带动楼价大升？

根据规划，首建线路是R2线的一部分，全长约37公里。线路的起点是新石龙火车站，经莞龙路-东城中路-东莞大道转向省道256线，止于虎门白沙。

消息传来后，不少市民热议，根据广州、深圳的经验，这将肯定带动沿线土地的升值，尤其是枢纽站周边地区楼盘的升值。“轻轨在哪些地方有站点呢？周边的楼盘肯定会飞快升值吧。”近日，市民杜女士向记者咨询。和她一样关注东莞轻轨R2线的市民不在少数，中惠沁林山庄一名业主已经在网上发帖询问R2线是否经过自家门前，“如果经过，那我们的房子也会大大升值了”。尽管R2线的建成还需要数年时间，但对于意欲置业的市民来说，地段的发展前景和楼盘的升值潜力无疑是他们最关心的。

开发商：对楼市影响有限

“早在东莞轨道交通规划刚刚出来之时，我们就到处搜集资料进行过详细研究过。”本月23日，东莞市万科房地产有限公司副总经理王永飚对记者称。研究表明“R2线对主城区之间的连接没有很大帮助，对城区市民的出行、生活影响不大。反而R1线加大了市区与松山湖的联系，松山湖肯定是市委市政府的战略重点，所以我们对R1线的考虑会更多一些。”

东莞市高田房地产开发有限公司副总经理翁其怡也称，东莞每个镇区都有自己的商业中心，镇区与市区、镇区与镇区之间的联动不是特别多，因此，对轻轨的需求并不是很强烈。联华国际副总裁黄建辉也认为，R2线首期工程使交通网络进一步改善，枢纽站周边的楼盘销售量肯定能提升，“但价格还比较难说。”

原因：东莞人口中产欠缺

究其原因，也许和对轻轨的需求有关。东莞人群收入情况呈“哑铃式”结构，中间小两头大。也就是说，在东莞的人口构成中，处于较低层的流水线工人占据大多数，发家致富的企业家也不少，但是中产阶级却始终没有形成一股力量。这些外来打工者平日流动性较弱，居住、出行的地区相对固定，对轻轨的依赖较弱。而收入较高的人群一般都拥有私家轿车，出行也不用依赖轻轨。

和广州相比，东莞的人口结构明显不一样。“东莞人口的流动性跟广州相差很远。广州有一支庞大的中产阶级队伍，在广州，住在越秀区，在天河区工作，这是很平常的一件事情。但是在东莞，如果不是很必要，城区市民很少跑到清溪、塘厦去，有些人可能一年都不到镇区一趟。”翁其怡说，短期内，R2线还难以发挥应有的作用。

长远：将刺激中档住宅业

随着城市化进程进一步提升，人口流动性的加大，轻轨对房地产业带来的影响才会更直接、明显。目前，镇区之间的经济互动也很少，除非打破这种格局，否则要想凭一条轻轨就想带来整个产业升级、土地物业升值，还言之过早。

当然，长远看来，轻轨的发展对房地产业来说，肯定是利好的消息。联华国际副总裁黄建辉称，未来，当城轨把整个珠三角联通之后，深圳、广州来莞置业的人会增多，而且随着东莞产业的升级，东莞自身的中产阶级也正在壮大，届时对中档住宅的刺激会较大。从中产阶级的消费能力来看，中档住宅的市场潜力会悄然增大。

他也透露，目前联华国际的楼盘都在市区，镇区没有项目，随着交通的发展，联华国际已经在关注镇区市场。“对适合房地产开发的镇区地段，有合适商机的时候，我们也会去镇区开发项目。”

投资案例：看重轻轨优势出手但楼价反降

“去年7月我在南城鸿福西路附近的天诚康桥置入一套房子，当时房价还不是最高峰时期，但是单价也高达7500元/平方米。”在深圳工作的赵先生告诉记者。在东莞置房，他的目的很明显，就是为了投资。

看中天诚康桥，赵先生主要是觉得地理条件好。同时，售楼小姐的一席话对他也影响颇深：“按照东莞轻轨规划，将来将在这附近设置出入口。”轻轨枢纽站附近楼盘肯定会升值，这样的想法让赵先生出手了。但现在同一路段的其他楼盘已经卖到7000元/平方米。