利润空间有限难具复制性 “订单”商业看上去很美

　　不过，开发商在享受大型零售商带来的客流的同时，也往往需要面对这些零售巨头的“苛刻”条件。

　　据一位知情人士透露，在不少开发商眼中炙手可热的家乐福，在国内某中型城市开店时，就曾对开发商提出了不少要求。在租金方面，家乐福要求以每日销售额的1%进行支付，尽管开发商方面认为这一租金过低，利润空间难以保证。但一旦没能引入这些行业龙头，商场初期的运营之路将困难重重。

　　这在国内零售领域并非个案。据悉，国外某奢侈品牌在进驻京西某大型高端商场时，也曾要求商场支付上千万元的非毛坯费。尽管条件近乎“无理”，但为了留住该品牌，这家商场最终妥协。

　　在该人士看来，由于大型优质商业品牌在国内属于稀缺资源，导致其在开发商面前拥有很强的话语权。

　　商业专家认为，目前，大型零售商与开发商合作时给出的价码，相对几年前已经有所提高，但这还是难以让开发商满意。为了填补大店带来的利润损失，开发商一般情况下会向话语权相对较小的品牌征收更高的租金，从而平衡利润空间。但长此以往，这种模式会让小品牌入不敷出，乃至最终撤店。

　　只是权宜之计？

　　在不少业内人士看来，尽管“订单”商业已经成为开发商进军商业地产的主流模式。但由于国内大多数开发商的规模与沃尔玛等外资零售巨头相比处于劣势，导致其很难拥有更大的话语权。“订单”商业利润空间较低的现实，使其难逃“权宜之计”的命运。

　　在商业咨询师刘晖看来，包括万达集团等走在行业前列的开发商，尽管是依靠捆绑品牌发家，但其已经不再拘泥于“订单”商业模式。目前，包括万达集团在内的不少开发商，都已经开始尝试自己运营影院、KTV等业态。为了降低这种新模式的运营风险，开发商往往会将商业地产项目建设成商业综合体，通过销售住宅、写字楼变现，缓解经营压力。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利则认为，在欧美等发达零售市场，由于百货、超市大多以进驻购物中心的形式存在，在业态互不干扰的情况下，开发商和零售商各司其职互相制衡，双方可以实现良好的配合。但在国内，百货店、超市在进驻购物中心的同时，也会独立开店，双方还存在竞争关系。这种现实造成了“订单”商业只是开发商初期发展的产物。

　　据郭增利介绍，对于商业地产项目而言，由于主力店的面积较大，租金水平相对小品牌低。商业地产项目要想获得理想的利润空间，可以尝试“去主力店”的商业模式，但这需要依靠开发商在商业领域有足够的知名度和吸引力。