合富置业：2011年上半年东莞二手楼市分析报告

　　一、2011年上半年东莞二手楼市总体保持量增价稳升的走势

　　2011年上半年东莞二手房市场总体保持着增长势头，交投比较活跃，楼价稳步上行。

　　市场限购预期、市政建设提速、通胀以及不限购等因素对2011年上半年的东莞二手楼市产生了影响，二手成交量增加，楼价保持稳步上涨的态势。

　　据合富置业数据显示，2011年上半年东莞二手住宅交易面积、成交宗数，同比2010年同期增加约两成，除常平同比减少外，其余各区均有较大幅度增加，其中南城、东城、虎门增幅最大，同比增加三成左右。

　　楼价方面，今年上半年东莞二手楼价总体呈稳步上扬的态势。2011年6月东莞合富标准指数为633点，较年初约上涨7.8%，涨幅与2010年下半年相当，远高于2010年上半年，但同比去年6月份上涨了17.2%。由成交均价看，合富置业数据显示今年上半年东莞二手住宅成交均价为5528元/㎡，同比去年上涨10%。

　　从这两年广州二手市场走势看，政策对市场的影响明显。2010年上半年政府公布了调控楼市的11条措施以及正式出台“国十条”政策后，买家观望情绪浓厚，二手成交量迅速下滑，楼价走势平稳;2010年下半年9.29新政出台，但经过一段时间的政策消化，市场对调控的敏感度降低，年底刚需持续释放，外来需求增加，市场逐渐恢复，成交量回升。

　　2011年上半年广州、深圳、佛山相继出台严厉的限购政策，东莞楼市普遍担忧即将出台限购令。有鉴于此，三、四月份东莞一手新盘纷纷加大让价促销力度，一手住宅供应、成交创新高。受此影响，部分二手买家被分流，但由于整体气氛热烈加上市政建设利好，二手成交量保持较高水平。五、六月份买家限购预期减弱，受房贷趋紧，利率税费上升等因素影响，成交量正常回落。总体来说，受没有出台严厉的限购政策、通胀高企以及市政建设提速等利好因素影响，2011年上半年东莞二手楼市仍然保持良好的成交量。

　　二、“新莞人”首置支撑二手楼市发展，外来需求为楼市注入新动力

　　虽然东莞没有严厉的限购政策，但受信贷收紧影响，投资需求以及多次置业需求仍然受到抑制。据合富置业数据显示，2011年上半年东莞首次置业者的比例约七成，较以往的六成有所增加，外地买家的比例高达八成左右，较以往的七成比例增加。由此可见2011年上半年东莞二手楼市的买家结构较以往有所改变，主要由在东莞工作、做生意、生活的外地户籍(俗称“新莞人”)首次置业买家、本地改善型买家以及少量受广州、深圳限购令影响而外溢的外来需求支撑。在一线城市严厉政策调控下，深圳、香港、广州等外来需求将会持续增加，这在一定程度提升了东莞楼市的活跃度，为东莞二手楼市的稳健发展注入了一股新的动力。

　　2011年上半年东莞二手投资客的比例不高，基本保持在一成左右，绝大部分为港澳台、广州、以及国内其他省份的外地户籍投资需求，一般青睐东城、南城等配套成熟或市政利好的区域。此外，也有部分投资客青睐商铺、写字楼等商业物业，个别广州、深圳的投资客购入优质别墅产品。

　　三、一手二手楼市互动作用有所增加

　　3、4月份东莞楼市各方对东莞限购预期加剧。受此影响，东莞多个一手新盘提前开盘，部分新盘加大优惠促销的措施，加紧推货。一手住宅供应量、成交量均大幅增加。新盘让利促销加上二手税费负担较重、二手房贷难度较一手住宅大以及一、二手价差缩小等因素，二手客源一定程度上被分流，同时对二手楼价产生一定的压制作用。

　　5、6月份东莞“限购末班车”效应减弱，开发商让价快速走货的积极性明显降低，一手楼价逐渐高位企稳。受此影响，部分原先对一手楼市有所期待的买家逐渐回流二手市场，寻找性价比较高的二手物业。由于一、二手同质单位仍有一定的价差，加上需求刚性、交易气氛良好等因素，部分买家追价入市，也有部分买家认可较高放盘价的优质物业，出手果断。

　　2011年上半年东莞一手、二手楼市互动效应比以往增加。

　　四、二手楼价稳步上扬，主城区楼价升幅较大

　　东莞合富标准指数显示，剔除楼龄、朝向、非毛坯、楼层、景观、户型等物业内部结构特征对价格产生的影响后，2011年6月东莞合富标准指数为633点，较年初约上涨7.8%，涨幅与2010年下半年8.7%的涨幅略小，高于2010年上半年4%的涨幅，同比去年6月份上涨了17.2%。

　　从区域看，南城、东城两区区楼价的涨幅相对较大。

　　东城是东莞配套最成熟，居住氛围最浓郁、商业最繁荣的区域，由于需求旺盛，一手供应不足，一手楼价快速上涨等因素，加上有“东莞天河城”之称，打造成东莞最高端商业圈层的东城世博广场正式面世。二手楼价上涨明显。

　　南城是目前东莞城市建设的重点，也是未来城市扩展的新区域，片区定位以高端为主，因物业升值潜力较大而受到自用、投资买家的青睐。受轻轨建设、家乐福等大型超市进驻等市政建设提速的影响，南城区二手楼价一直稳中有升。

　　总的来说，楼价上涨较大的片区仍然集中在城区中心板块，充分显示了中心区物业较强的保值和升值能力。

　　五、一次性付款买家比例攀升，调控政策与购买力等多因素影响所致

　　受房贷门槛不断提高影响，二手买家一次性付款比例不断上升。合富置业数据显示，2011年上半年东莞二手住宅一次性付款的比例逐渐上升，年初比例不足两成， 6月份上升到五成。

　　一次性付款比例增加主要与二手房信贷难度加大，月供成本提高、部分业主不愿接受银行按揭， “卖一买一”的买家有所增多、一次性付款购买总价较低物业的理财型买家有所增多等因素有关，既是房贷收紧影响的结果，也反映了东莞购房者强劲的实力。

　　六、业主心态总体较强硬，业主对楼市后市预期较高

　　受通胀加剧、业主变现需求不大、主城区二手供需偏紧、一手楼价高企、东莞市政建设提速以及需求旺盛等多种因素的影响，上半年东莞二手业主的心态较强硬，议价空间较小。城区部分优质单位的业主惜售心态较重，部分业主甚至出现返价现象，返价幅度集中在5%~10%。此外，由于银行房贷难度加大，有部分业主不愿接受银行按揭。业主心态强硬，反映了业主对东莞后市的信心，同时也增加了二手交易的难度

　　七、预计下半年东莞二手楼市保持交投活跃，楼价以平稳为主，重点关注政策是否限购

　　下半年经济平稳、通胀依然在高位、购房需求旺盛等基本因素不会有太大变化，这决定了下半年东莞二手楼市的运行基本将延续上半年的态势。

　　从整个房地产市场看，一手新货供需逐渐回复正常，且一手楼价处于高位，仍然存有一定上升空间，这对二手市场有一定影响。

　　从需求因素看，下半年是置业旺季，二手楼市的首次、改善的置业者将会增多。如果政策比较稳定，本地户籍、“新莞人”买家后市预期应会保持稳定，他们下半年入市意愿会逐渐提升。而一线城市普遍限购，如上半年那样，少量深圳、香港、广州等外来需求将转移到东莞二手楼市。

　　总的来说，如果没有特殊因素，下半年东莞二手楼市仍将保持平稳活跃的态势，二手楼价则以稳中有升为主。不过，由于楼价高企、贷款难度加大、贷款门槛提高、一二手楼市的客源有所重叠等因素，买家决策入市、筹集资金、贷款申请等环节的时间将会有所加长，预计未来二手住宅的交易周期将会有所拉长。下半年东莞楼市的政策走势是最大看点，即大家关注的是否限购成为最大的不确定性因素，也是影响下半年东莞整个楼市阶段性走向的关键因素。一旦限购，市场交投、价格出现短期调整的几率较大。