开发商资金链还可撑8个月 房地产黄金时代将逝去

　　房地产行业的黄金时代即将结束；没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。

　　前面是一个十字路口，你不清楚该选哪边，只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的，无论向左还是向右，开发商们必须有所选择了。

　　一些市场人士将这种危机和王石、任志强最近淡出前台相联系，这未免有些牵强。王、任二人的游学、退休早有计划，并非因当前的市场形势而定。但结论其实是“歪打正着”，房地产行业的黄金时代确实即将过去。

　　随着限购和信贷的收紧，开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。而随着2011年1000万套、今后五年3600万套保障房的入市，先不论其是否能真正转化为有效供应，商品房的市场空间无疑将被大幅挤压。

　　一些人质疑，保障房真能落地吗？就算落地，相关的进入、退出机制尚待完善，或许将出现供应和需求的错位，导致保障房空置率提高的状况。但从中央到地方，目前所有信息都显示着保障房“大干快上”的局面，从2010年4月到现在，幻想逐渐破灭，没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。

　　失去“护身符”

　　与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”，彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观，悲观和极度悲观情绪在市场蔓延，即便有人声称保持“谨慎乐观”，但业务转型的急迫性已难以掩饰。

　　新“国八条”后，限购被当作主要工具。政府完全了解限购副作用，仍将其全面推广，凸显出调控的强势与决心；但在土地财政等体制问题尚未涉及的情况下，地产调控的难度不言自明。

　　“限购令”的威力可以想见，且何时退出仍不得而知(参见本刊2011年第8期“限购龙卷风”)。龙湖集团董事长吴亚军(专栏)在该公司3月21日的业绩发布会上表示，“我相信宏观调控显现出的效果会在未来一段时间内反复，对行业、对开发商的品牌及操作能力、执行能力、财务安全是一个重大的考验，可能会看到行业发生比较大的变化。”

　　信贷也被政府牢牢压住，除了提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。国家开发银行一位人士向财新《新世纪》记者透露，部分银行确已有计划停止对开发商提供开发贷，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近贷款四处碰壁，最后在国开行得到几个亿的贷款，非常高兴”。

　　政府部门也在多种场合暗示，开发商们需要“自寻出路”。一位民营上市房地产公司人士对财新《新世纪》记者表示，过去国家大搞城市化，需要开发商给政府捧场，而实际上地方政府也在其中大捞好处；而现在，房价飙升、二三线城市房地产泡沫等等罪名归咎于开发商头上 ，“以前在桌子下面的交易，政府现在要把它摆到台面上讲，为了给政府正名，开发商必然成箭靶子。”

　　除了上述心理和实际层面的压力，保障房计划的公布，一方面挤压了商品房的市场空间；另一方面，撕下了房地产行业拉动内需、拉动产业链、拉动GDP的这一张张“护身符”。

　　一位接近决策层的智囊机构人士曾向财新《新世纪》记者表示，关于房地产有三个威胁论，即房地产是经济引擎，打击地产市场，经济增速会放缓，银行会被套牢，老百姓变成负资产。

　　然而，现在银行风险被认为是可以量化的，调控打击的主要是最后进场的富裕人群。至于对经济的拉动作用，则可以通过2011年1000万套保障房、今后五年3600万套保障房，来弥补商品房市场开工量缩减的缺口。

　　上述种种信息，都传达了相同方向的结论，房地产“只要能盖出来就绝对不愁卖”的黄金时代即将终结，开发商也来到了战略转型的十字路口。