观点地产推2011博鳌房地产论坛特稿(十六)系列报道

　　目前我们的商务产品模式已经成功移植到青岛CBD，青岛中心区延吉路项目和杭州滨江时代广场项目已经启动。

　　观点地产新媒体：您是怎么看待目前中国的商业地产发展?许多的房企都有开始做商业地产，有观点认为，国内商业地产存在泡沫，包括中国在建的摩天大厦也很多，您是怎么看待商业地产泡沫的?

　　李晓平：卓越是2004年开始进入商业地产开发，随着中国城市化进程的发展，商业地产是有自己的发展空间的。但是我感觉目前业界开始对商业地产又有点过于乐观了。和住宅市场相比，其实，商业地产也有自身的风险和困难。

　　首先，商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔，特别是持有经营，靠租金收益的话，整个项目的投资回报期很长，会影响到企业的财务经营指标。

　　而且，如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话，也会有一些不适应，商业项目烂尾的风险通常也比住宅要大。今后几年，对于商业地产方面，我们担忧可能会出现开发过剩的情况。

　　这种泡沫我更多地理解为商业地产发展的不均衡现象，比如说在一个经济并不发达的二线城市出现了超越其经济承载量的商业地产，或者说同一个区域内出现了太多定位上过于接近的商业地产项目，这会造成一定的社会资源的浪费。

　　观点地产新媒体：在卓越目前的销售额中，商业和住宅所占的比重大概是多少?公司希望未来商业和住宅将占怎样的比例?

　　李晓平：目前，我们的商业地产一部分持有经营，一部分销售，所以单纯这样从销售额来说比重，有点不好说。基本上我们的住宅和商业在开发面积上的比例是8：2的水平。

　　未来，我们希望能持有经营一些经济发达城市核心地段的一些商务物业。

　　观点地产新媒体：卓越近年开始在青岛、上海等城市布局，卓越选择一个城市进行拓展，考虑的都有哪些因素?目前卓越有没有计划将进入哪些区域或城市?

　　李晓平：我们主要考虑的是该城市的经济发展能力和宜居性，其中该城市的GDP在全国的排名是我们重要的参考指标。目前我们依然是以珠三角、长三角和环渤海的经济发达城市为主要发展区域。

　　观点地产新媒体：卓越今年计划推出的项目都多少个?今年的销售目标大概是多少?近期相关数据看到，很多城市的销售面积以及价格都有所下降，面对调控，卓越都采取了哪些措施应对?

　　李晓平：由于我们现在持有经营一些像卓越·世纪中心这样的优质商业项目，并没有对外销售，所以今年我们计划推出销售的项目是9个，销售额约50个亿。明年我们的项目可能超过11个，销售金额计划超百亿。

　　公司根据各项目的不同特点作了一些不同的应对策略，比如在豪宅项目上加强小众营销、全员营销、在大社区项目上加强客户老带新、转介服务等。

　　观点地产新媒体：伴随着房地产行业的持续调控，您觉得是否会出现一个大浪淘沙洗牌的过程?住宅市场，随着不断的城市化进程，您认为住宅地产的黄金周期还将持续多久?

　　李晓平：其实房地产行业始终处于一种优胜劣汰的竞争环境中，不过随着行业的持续调控，对于中小企业的现金周转、产品运作和融资能力的确提出了更高的要求，行业集中度将会不断增加，可能会出现有一些企业转型或转向其他行业。

　　但是中国的房地产市场比较大，我想大部分地产企业还是能根据自身的长处和特点，找到它的生存空间。

　　观点地产新媒体：一轮又一轮的楼市调控，从限购、限贷到限价，以您这么多年的行业经验看，房地产行业是否真的问题很大?政府用行政调控的手段，您觉得是否得当?

　　李晓平：房地产经过了十余年的市场化的考验，已经从最初的良莠并存、鱼龙混杂，慢慢走上了专业化、规模化稳健发展的轨道。