蔚蓝星湖物管状告欠费的业主 引发物管法治话题

本应有的消防通道如今成了一堵墙，外面是商铺

“小区乱改规划，本来该有的消防通道改成了商铺，去年电井道短路差点发生火灾，当时消防车都来了，但没办法进来，虽然总算没有出事，但总该给我们一个说法吧，到现在还没有。这个事发生后我们这栋楼的业主都不再交管理费了。”近日，位于东城区东宝路蔚蓝星湖二期的业主张先生（化名）苦恼不已，他告诉记者，“凭良心说，蔚蓝星湖平时的物业管理水平还是不错的，小区环境和同样价位的楼盘相比也要胜出一筹，但上次的电井短路到现在还让人心有余悸。我的要求很简单，第一，物管要和我们说明到底是什么原因引起短路。第二，今后如果再发生这样的事情怎么办？消防车还是进不来呀，就怕万一嘛。我们不是真的要赖这个管理费，只是希望解决问题。”

记者调查：电井道短路几酿火灾 业主拒交管理费导致诉讼

据了解，张先生居住于蔚蓝星湖星慧庭(即二期，蔚蓝星湖共有三期)21座，该栋楼共11层，一梯四户，有44户人家。2008年元月的某个夜间，该楼电井道短路造成浓烟四起，电井道两边的砖都烧红了，整栋楼的人都被烟呛醒了，当时消防车也来了，但却无法进入，一个重要的原因是21座附近原来规划的一个大门被改成了商铺，挡住了消防车进入，后来虽然由门卫将浓烟扑灭，但该栋楼的住户坚持要求给个说法，未果，因而，住户拒绝交纳物业管理费，至今已有1年多。

2月18日，该小区有业主在网上发帖，称高田物业公司（即蔚蓝星湖的物管公司）已向东城法庭提交诉讼，状告小区8位业主未交管理费，法庭经过了第一次调解，大家都不欢而散，该业主还号召小区未交管理费的业主们尽快组织起来，通过法律程序炒掉物管公司。

记者致电高田物业管理公司，接电话的工作人员称并没有状告业主之事，而当记者询问是否有业主拒交物业管理费时，该工作人员也当即表示否定。显然，物管公司并不想将这一物管纠纷向外界透露。而当记者到东城法庭了解该案时，因记者无法联系被告业主，无法获知“案号”，法院未能提供该案相关信息，因而，诉讼的结果如何也就无法得知。

拒交管理费成为业主维权的“首选武器”？

事实上，张先生的问题在东莞很普遍。记者调查了东莞的一些小区，发现面对小区规划被擅改、小区停车乱、收费高服务质量差等种种物管问题，业主拒交管理费引发的物管纠纷较为普遍。

“类似蔚蓝星湖这样的物管纠纷在东莞来说，发生的并不少。”东莞市物业管理协会秘书长邓笑华向记者透露，物业管理公司应努力完善自身的管理水平，尽量避免或减少类似的纠纷。

同时，邓笑华又建议，业主应该尽量多了解物管相关的知识，关心物业管理工作。“我们支持业主维权，但是业主要了解自己可以维哪些方面的权？”　　事实上，类似蔚蓝星湖这样的物管纠纷更多的原因属于开发商的遗留问题，物管公司本身是属于全体业主聘请的“管家”，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。“有些物业管理公司等于开发商附属的一个单位，如果因为开发商的遗留问题，而业主拒交管理费，这颇有‘父债子还’的意味，是不公平的。”　　邓笑华如此说。

邓笑华又表示，即使小区成立业主委员会，也只能就物业管理的事务开展相关工作，也没有权利起诉开发商，业主委员会所能诉讼的对象是限定于物业管理范畴的。

可见，站在物业管理的角度而言，业主想把拒交管理费成为自己维权的“首选武器”行不通。

律师说法：

1、业主拒交管理费，物管逢告必赢？

张先生的苦恼在于，自己拒交管理费，可能引起诉讼，这等于是“管家”告“东家”，那么诉讼的结果会如何？记者咨询多个律师均表示，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管只要告上法院，业主大多会败诉。

一位在地产界从事法律事务工作多年王律师告诉记者，业主拒交管理费的做法，在实际诉讼中，几乎没有胜算的可能，反倒会使业主处于被告的不利地位。一旦发生诉讼，业主既花时间又得多出钱，最后不但要补交所欠的管理费，还要再交滞纳金。

建纬律师事务所的律师则表示，交管理费是业主必须履行的义务。也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费。如果业主认为物管公司不合格，业主有权更换物管，但必须经过代表全体业主利益的业委会出面才行。因为物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。

有业主提议，通过法律途径炒掉物管，又如何实现呢？现在的法律规定，小区的前期物业管理公司是指定的。而业主住进去之后，这一权利如何交接？只能通过业主委员会来行使这一权利。业主可以成立业主大会，如果通过业主大会的表决，2/3的人通过议案不满现有物业管理，就可以炒掉现有物业，然后通过招标的方式选择新的物业。

但据东莞市物业管理协会透露，在东莞800多个小区中，成立业主委员会的只有80个左右，占10％左右。这就意味着，90%的业主因为小区没有成立业委会，很难实现更换物管公司的权利。

2、呼吁：建立业主集体诉讼制度

既然多数小区没有成立业主委员会，在没有业委会的前提下，业主对于物业管理的维权确实比较吃亏。

东莞市物业管理协会秘书长邓笑华认为，目前小区成立业主委员会的困难在于：一、个别开发商对成立业委会不支持；二、业主对物管相关的知识不了解，不了解成立业主委员会的职能范围；三、业主对成立业主委员会不热心等。邓笑华同时透露，《广东省物业管理条例》已于去年进行修改，并在自2009年3月1日起施行，市房管局目前已就成立业主委员会的相关细则进行修订，相信不久将会出台，而相关的程序也变得更加规范。

“如果在法律层面上给建议的话，应该建立业主集体诉讼制度，即只要小区业主对小区的物业管理不满意，则可以约定一定比例的人集合在一起则可以进行诉讼，而不光是约定业主委员会这一诉讼主体。”　　王律师认为，国家应该有一个变通的方法，通过立法或司法解释的方式，在未成立业委会的情况下，授予小区业主集体诉讼的权利，将不合格的物管告上法院。

3、认清权利　正确申诉
　　
小区擅改规划，这本属于开发商的遗留问题，而业主拒交物业管理费表达不满，似乎申诉错位。所以，业主应该认清自己的权利，物管的归物管，开发商的归开发商，正确申诉才能灵活解决问题。“像蔚蓝星湖的例子，原来规划的一个大门被封锁改成了商铺，业主可以到到相关行政部门去投诉，比如到消防支队投诉，相关部门会要求开发商整改的。”王律师指出了解决问题的关键所在。

事实上，当前导致物业纠纷的原因十分复杂，既有开发商的遗留问题，也有物业服务的质量问题，还有法制建设不完善、纠纷无法可依的问题。上述问题没有哪一个是单靠法院的一纸判决或强制执行所能解决的。所以，要想从根本上解决物业纠纷难题，需要社会各方面做的事情还有很多。