楼市涨价不明智 优惠促销是主流可刺激购买欲望

近日，有媒体报道东莞部分楼盘酝酿轻调价格，分别在原有价格上上调2%~5%。东莞房价究竟涨上去没有？对于楼盘的涨价行为，业内人士又怎么看？楼市是否真的已经回暖以给楼盘有涨价的底气？记者调查发现，有的喊涨的楼盘的确小涨，但多数楼盘仍以优惠促销推进楼盘的销售。业内人士指出，在目前的市场环境下，楼盘涨价是不明智的，在楼市销售压力加大的情况下，楼盘涨价，买房人是否买账才是“试金石”。

优惠促销成主流 刺激购买欲望

回顾近两周的东莞楼市，大部分楼盘皆推出各种优惠进行促销，但价位也有一定的调整。

2月21日，东莞楼市展开了情人节过后的第二轮促销，打折、降价、优惠仍然是大部分楼盘的促销策略。比如，丰泰城推购房优惠活动，三重优惠重磅出击，购房可享85折优惠外还减3666的房价；田禾塞纳河畔举办“我爱我家”买房送非毛坯活动；学府1号加推新货采取低首付的策略，46㎡非毛坯一房一厅首付只需要1万元，月供800多元起，93－113平米的3房首付3万即可入住等。

当然，大多促销都免不了带有“噱头”的嫌疑，比如，百悦尚城推出“万位归零”，即房款总价万位数不管是多少，都作“0”计算。比如总价为65万元，万位取0最终成交价为60万元，而记者到现场踩盘发现，“万位归零”只针对特定的两三套美墅而定的活动，“目前这几套房已经卖完了。”现场售楼小姐如此对记者说，“目前均价5000，相比于年前，价格有一定的上调，现在整个东莞市场都这样。”　　

“楼盘多搞活动，再加上给客户一定的价格优惠，这对销售还是有一定效果的。”一楼盘营销主管如此对记者说。事实上，随着春节的结束，东莞楼市的成交量略有回升，楼市透出一丝暖意，优惠促销仍然是目前楼市一个相对有效的营销方式。节后东莞楼市出现小阳春，整体市场成交量温和放大迹象明显，个盘销售速度加快，购房者入市热情开始升温。据东莞中原研究部的统计数据表明，2009年元宵节后两周东莞共成交商品房19.26万㎡，同比上升74.8%，成交套数为1992套，同比上升64.0%；个盘每周销售超过10套的比比皆是，甚至有的楼盘一周销售超过50套。

涨价只是一种营销方式？

正是因为节后楼市又所回暖，楼市成交量较为理想，节后不久，东莞楼市竟出现久违的“涨”声。这段时间的东莞楼市甚是热闹，有的楼盘优惠促销力度加大，有的楼盘却开始涨价。这是一种必然趋势还是一种偶然现象？

业内人士李兴旺分析认为，春节期间，东莞成交量较为理想，这为开发商找到了不降价的理由。但同时，作为涨价的理由似乎并不充分，涨价只是个别项目个别产品，或者是当批产品质素较好，价格自然高，或者说价格回归至理性，可能之前降价幅度过于大，现在只是微微上调少许。房价的微小波动是正常的，可能是开发商在试水，也可能是开发商近期资金压力较少，放慢了销售步伐。

当然，也有业内人士认为，目前楼市只能说是局部回暖，回暖的趋势也只是体现在个别性价比相对较高的楼盘上，而楼市的房价喊涨”，其实是一种营销方式，以营造房价上涨的“烟幕弹”，来催促买方赶快入市。

对于楼市的未来走向，李兴旺表示，现阶段判断市场开始回暖，还是为时尚早。他认为，去年部分受压抑的刚性需求在这时得到了一定释放，成交量得到一定支撑。关键是看这样的成交量能持续多久，近期成交量的提升受利好政策刺激影响较大，在未来的日子，如果没有更多的政策刺激，成交量能否保持良好则有待观察了。

声音：未来走势不乐观 商家“涨价”需有大局观

楼市经历了2007年第四季度以来从紧宏观调控政策的风吹雨打，在2008年的跌跌撞撞中走向低迷。尽管2008年9月份开始，中央宏观调控已经开始转向，但仍难改楼市走向下行通道的命运。到了2009年，随着国家拉动内需政策效果的显现，楼市略显暖意，这是否代表楼市已经出现转机？

“现在市场充斥着不同的信息：中国外围经济持续恶化，中国国内实体经济已经开始受到影响；一边外面盛传着倒闭失业、降薪信息，一边也传着经济出现好转信息，同时国家也为保持经济稳定增长做出不断努力，感觉很多事情还处于不确定状态，市场走势是否面临新的转折点还不好预测。”李兴旺如此对记者说。

对于楼市目前的形势，中原研究部经理车德锐分析认为，从节后的楼市表现可以看到，中央关于经济以及房地产的政策调控累积效果已经逐步体现。“我国股市从去年10月底在政策调控刺激下开始触底回升，经历两个月的震荡筑底后在2009年开始持续快速反弹，股市的赚钱效应又开始蔓延；A股的喜人表现多少改变了人们对经济的担忧预期，加上年初十大产业提振规划的陆续通过，经济虽然还没能马上复苏，但明显感觉到经济的信心在逐步的恢复。东莞楼市经历2008年深幅调整价格止跌回升后，市场信心也开始逐步恢复。所谓一年之计在于春，进入2009年特别是春节后，一直持币观望的刚性需求开始陆续释放。”车德锐说。

而对于部分楼市的涨价，车德锐指出：“冷静思考，目前对市场的判断仍然不能过于乐观。因为经济面、供需状况、购买力状况等因素在制约着这轮反弹的高度，随着价格的反弹，市场的压力越来越大，市场会再度冲高回落。因此，如果想市场反弹持续时间能够长些，价格调整应该是稳重有升，其中以‘稳’为主；同时以时间换空间，控制价格上调的幅度和速度；如果价格上调过快或过高，对成交将会起到平抑作用，成交在短期反弹后因购买力跟不上又会再度进入萎缩，这样的局面绝对不是业界所希望看到的。”

“打个比方，东莞楼市在全国楼市中就好像中国的A股市场。全球股市仍在下跌寻求支撑，中国A股市场很难一支独秀，目前的反弹速度快、幅度大，越往上走压力越大，预期冲高回落的可能性非常大；东莞楼市就如同A股市场，在全国其他楼市普跌中也很难走出独立的持续反弹行情，反弹后将再次回落。因此，建议开发商一方面对目前的反弹行情有更理性的认识，同时眼光放长远些，有大局观，共同努力维系东莞楼市稳定的发展局面，这样大家的日子才会好过些。”车德锐的分析显得更为清晰。