中国房地产未来10年：少数群雄确立格局战国后期

    中国房地产开发跨进“战国后期”

    从没有哪个行业，像房地产业这样闹腾。随着国家经济转型的推进、房地产调控的持续进行、保障房建设的迅猛推进，这个曾经一度暴利的行业，正在渐趋回归。而作为行业重要主体的开发企业，也正经历巨大的演变、裂变、痛变，多数企业越走越慢，少数企业加速前行。

    不妨先看一组数据。2011年7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》。值得关注的是，十大开发商上半年的销售金额，同比去年上半年暴增80%，而国家统计局数据表明，今年1-5月全国新建商品房销售金额同比增长18%。这就意味着，十强企业的销售增速，远远超过全国平均水平。

    众所周知，2003年以来，除了2008年下半年至2009年上半曾一度放松以外，其余时间商品房市场受到了持续的紧缩型调控，但每年十强房企销售金额的准入“门槛”都在大幅提高，今年上半年底线已达155亿，同比增幅近五成。正所谓强者恒强。去年，全国新建商品房销售金额为5.2万亿元，十强房企的销售额约600亿元，所占比重近12%。今年上半年，全国新建商品住宅销售金额预计为2.2万亿元左右，十强房企的销售额为3300亿元，所占比重明显提高至15%。其中龙头企业万科，去年销售金额约占全国2%，今年上半年已提高到2.9%。

    这些地产巨头之所以保持高增长，最根本的原因是“以价换量”，他们多采用高周转、注重跑量、快速扩张的战略模式。万科、保利、恒大、碧桂园、绿地等近几年一贯如此，而值得关注是，当前连中海、华润、招商、龙湖等一贯强调品质、追求利润、周转较慢的企业，也在慢慢转型。比如，今年以来，中海在深圳、上海、苏州等地采取了大力度的降价促销措施，引爆了市场需求，全国多个楼盘逆势热卖。

    与十年前相比，我国房地产业已发生了翻天覆地的变化；与五年前相比，我国房地产开发业的所处环境差别甚大；与保障房大规模建设尚未启动的三年前相比，我国住宅市场和住宅开发的形态几乎变样。在此条件下，房地产开发业加速洗牌，优胜劣汰进程提速，全国几万家开发商，纷纷调整、转型、整合、升级，各作打算，各谋出路。

    广大中小企业暂且不提，他们中的大部分，皆命不由己，以前随波逐流，将来可能慢慢退出房地产开发业。接下来，重点分析一下大型房企的战略转型与提升。

    上半年销售30强企业中，绝大部分都是上市公司，根据股权情况，可分为四类：一是股权分散公司，如万科、金地等；二是民资控股公司，如恒大、碧桂园、绿城、万达、龙湖、雅居乐等；三是国资控股公司，如保利、中海、华润、中铁、首开、中粮、中信、绿地等；四是境外民资控股公司，如瑞安、九龙仓等。

    还有一种两分法，即国企和非国企。非国企的一线开发商，股权关系相对简单且稳定，企业治理比较顺畅，多已实现上市。战略转型主要表现在两个领域：产品线配置和区域拓展布局。产品线调整方面：受制于持续的市场调控和保障房大跃进，很多以住宅为主营业务的开发商开始增加商业地产开发，部分企业积极进入保障房领域，倾向于拔高市场化的商品住宅项目定位，少数企业正在研究或已尝试性进入养老地产领域。区域布局方面：二三线城市成为大企业布局重点，甚至经济条件较好四线城市也成为拓展目标。