2011博鳌房地产论坛：商业地产黄金十年的挑战

　　观点地产新媒体：如此看来，易城中国在成立之后的一年里发展相当迅速，但易城是否也面临一些挑战？

　　祝惇若：从上半年来看，今年的业绩不能说是完美，但也还在预期之内，整体来说还算不错。但同时，我们也面临了非常大的挑战，就是专业人才的短缺。我们的人员补充跟不上业务的发展，究其原因可能是因为这一年商业地产的迅速发展，带动与之相关的企业面临较大的人才压力。

　　观点地产新媒体：下半年易城中国是否会有所针对地做一些人才的培训？

　　祝惇若：其实易城有一整套的培训系统，不单单是自己公司内部的员工培训，同时我们也会借助易居和克尔瑞的培训体系，对员工提供一些业务领域内的专业培训。比如写字楼、商场和酒店式公寓的谈判和销售技巧，从而可以紧跟市场需求和市场发展。此外，我们会根据业务拓展需要，进行人才扩充，并以人员培训为核心方法，为公司长远发展做人才储备。

　　观点地产新媒体：近期二三线城市的商业地产市场发展相当迅速，这很大一个原因是很多开发商都选择二三线城市发展商业项目，但其实不少商业运营商认为二三线城市并不适合做商业，这应该如何理解？

　　祝惇若：二三线城市是中国商业地产未来发展的方向。但二三线城市的商业地产环境目前在基础设施，消费能力及商业地产运营人才储备等方面还需要不断提高。

　　当前在二三线城市进行商业地产开发的发展商大致分为两类，一是在一线城市已经有成功开发经验的的商业地产开发商，或者是境外投资者。但正如我刚才所提，他们会发现基础设施、政府效率、专业人才和其他各方面与一线城市相比不尽如意。其实这是很正常的，即使上海和北京在十年二十年前也曾经面临相同的情况。

　　第二种是正在往商业地产转型的国内住宅开发商。因为他们对商业地产的运作缺乏经验，往往会选择二三线城市作为突破。

　　不能否认，二三线城市未来的商业地产发展潜力比一线城市要大。但风险并存，因为商业地产在整个前期定位，开发管理、策划、招商及运营等环节和住宅不一样，所以开发商要有充分的思想准备。

　　观点地产新媒体：一线城市的商业地产发展与二三线城市的商业地产发展有哪些区别？

　　祝惇若：一线城市与二、三线城市在商业地产发展上肯定是有所不同，要根据各个城市不同的情况来决定商业地产开发的规模和形式，首先要看一个城市的人口和人均消费能力的水平。

　　以商场为例，一线城市能够发展几万平米甚至十几万平米的购物中心，对于二、三线城市，尤其是三线城市更应该研究多发展类似于一线城市的社区商业的类型。对于写字楼来说，一线城市写字楼的发展由于有丰富的产业支持因此能够发展起来，当然这个竞争也是非常激烈的。

　　但是在二、三线城市如果没有相关的产业，就不适合发展高端写字楼产品。需要强调的是，目前到二三线城市从事商业地产开发还是存有一定机遇。正如我们之前提及的围绕高铁站点的新城区域，通常是一个几百万方的卫星城镇的整体规划的概念，这样的新城建设中会有很多的商业、办公的配套设施，这个量是十分巨大的，而且也有一定的市场需求。

　　以城市综合体为例，很多城市最近都提出要建造城市综合体项目，比如杭州计划造100座，太原计划造50座。根据易城中国研究，上海未来3年10万平方米以上的综合体项目约50座。综合体是多种业态组合的建筑，通常会有一种业态功能主导。一线城市的综合体通常是商业功能性和商务功能性为主导的综合体项目，然而二、三线城市造综合体则应该多考虑以居住功能性为主的综合体项目。

　　以上种种不同都说明商业地产的复杂性，不同级别的城市不同、同一级别的城市商业发展也要因地制宜。