2011博鳌房地产论坛：商业地产黄金十年的挑战

　　观点地产新媒体：您如何看待当前的商业地产市场？近期有消息称，中央拟将商业地产纳入严控范围内，对未来商业地产的发展将产生怎样的影响？

　　祝惇若：眼下商业地产的发展确实非常迅速，我们易城中国研究中心最近做了一个上半年大宗交易的统计，今年上半年大宗交易的数据已经超过了去年全年的数量，其中商业性质的物业占到了89%。同时，近期也有很多消息报道称，住宅发展商向商业地产转型，这足以说明目前市场对商业地产的青睐。

　　从宏观政策层面进行分析，由于住宅市场调控，有部分投资转移到商业地产市场，而且现在商业地产的政策敏感度较低，至于未来是否会出台调控政策，这个还是未知数。但从目前来看，中国良好的经济基本面和城市化的进程是商业地产发展的重要推动力。

　　商业地产未来发展的趋势，最基本得就是城市化。除了城市化，居民可支配收入的增加、人民币的升值预期及大量资金的涌入等，都将是推动商业地产发展的因素。

　　特别是高铁网络规划，高铁网络的建成给很多沿线城市带来难得的发展机遇。高铁站点的建立带动了不少城市周边产业发展及新城区的形成，商业地产的需求也会因此大大增加。

　　所以从总体上来看，目前商业地产市场的发展前景是很值得期待的。但是我们仍然要看到商业地产项目发展的复杂性，市场好和潜力并不能代表每个商业项目都会成功。需要从具体的情况进行专业的研究分析。

　　观点地产新媒体：您认为目前商业地产市场升温的趋势是否能够持续下去？会持续多久？

　　祝惇若：从目前来说，整个商业地产的发展的潜力是长期的。我认为，中国地产无论是商业还是住宅，未来还有20年的快速发展期，这是由整个中国经济的发展所决定的。随着城市化进程的推动，整个经济形势将处于高速发展的阶段。

　　大量的人口不断涌入新城市，这势必会推动房地产的发展，但关键是我们应该怎样来看这个发展。目前来看，与住宅相比，商业地产的风险较大，门槛高，所以很多发展商都是看长期的战略。如果是趁热进入然后马上退出，这对它和市场的影响都很大。

　　观点地产新媒体：当前大量开发商转型或增持商业地产，这推动了商业地产的发展，但会不会担心最终酿成难于避免的泡沫？

　　祝惇若：发展商业地产要一定要考虑商业容量的问题，因为一定数量的人群对商业的需求确实是有限的，如果我们一味地觉得商业地产现在正热，就单纯地复制已有的商业形态，那一定会形成泡沫，对新老商业都是伤害。

　　商业地产的开发和经营模式不能一味套用，如果只是买栋楼或者买几间商铺再租出去或卖出去，那么大量资金流入到商业地产中去之后，就会走上住房市场泡沫的老路。因此，开发商需要改变投资理念，看清政策走向、城市规划方向以及城市居民生活、消费方式，尤其是二、三线城市，在二、三线城市投资商业地产要紧贴百姓生活，若是一味走一线城市建造高档办公写字楼的老路，只会造成资源浪费。

　　然而，具有创新性质的现代商业是对已有市场的补充和升级，是具有生命力的。还是以最近比较热的城市综合体为例，现在全国各个城市都在号称要造城市综合体，我们不能简单地认为几种业态的叠加就是综合体，综合体的业态之间是有内在联系的，而且还要具有城市功能性。让消费者在综合体内的体验成为消费者生活的一部分，而不是单纯地为了购物，才是真正意义上的综合体。这种商业就是原有商业的升级，能够吸引到消费者。

　　另外，商业地产和住宅有一个很重要的区别是，商业地产需要“养商”过程，其资产价值是在经营过程中逐步的体现和提升的，而不像住宅地产在销售过程马上就体现出来了。所以持有经营的模式在很多城市市场比单纯开发销售更符合商业地产的发展规律和投资运作。

　　商业地产的价值其实不是在竣工完成或者销售完成的一刹那，或者开业的时候达到价值的顶峰。商业项目的成败是规划、策划、招商、运营管理很多的方面综合起来。从长期的过程来看是后期的运营管理上，这是最重要的。

　　快速销售固然能够实现资金的回报，但是对整个行业，尤其是现在目前国内这些商业地产刚刚处于起步阶段，短期销售去实现投资回报，其实对整个城市的发展是有伤害的。

　　商业地产尤其是城市综合体，它的价值是后期的运营管理，在各个综合功能的各种业态形成一种互补、互相依存互相提升的良性循环。有些项目卖了之后缺乏统一的运营管理，就是没有一个健康的发展，这对当地政府和当地市场的发展都是不利的。