塘厦住宅均价6月猛降9千 深圳楼市低迷波及东莞

塘厦5月成交以别墅居多，6月以洋房居多，因为两个月份区域均价悬

　　据东莞市统计调查信息网近日发布的数据，塘厦镇6月住宅成交均价环比5月，从17979元/平方米直降到8574元/平方米，足足降了9405元/平方米！

　　据了解，这主要是因为塘厦镇5月别墅集中成交拉高了均价，而6月因为某个新项目以大大低于预期的价格上市销售，成交量相当大，所以又拉低了均价。

　　记者发现，这其实并不是个盘现象，目前东莞一些楼盘要么开始降价，要么定价远低于预期，而这些项目有一个共同的特点，就是和深圳有关系：要么是临近深圳的区域，要么是深系开发商的项目。

　　“深圳楼市的低迷使得开发商对东莞楼市的预判也比较悲观，所以采取了尽快出货、回笼资金的策略，具体体现就是价格出现松动。”业内人士解释说。而从目前东莞经济复苏脚步放缓的情况来看，下半年房价下降可以说是一种趋势。

　　现象

　　成交结构变化致塘厦均价下降

　　东莞市统计局官方网站东莞市统计调查信息网数据显示，6月东莞新建商品住宅网上签约销售情况与5月相比，全市住宅均价相差不大，但塘厦镇住宅成交均价则相差甚远，6月较5月下降了9405元/平方米。

　　数据显示，5月东莞市住宅销售均价为8018元/平方米，塘厦镇的成交均价为17979元/平方米，成交202套；6月全市销售均价为8176元/平方米，塘厦镇的成交均价为8574元/平方米，成交套数为289套。

　　塘厦镇这两个月的成交均价为何会相差这么大？对此，东莞中原地产研究中心总监车德锐告诉记者，5月塘厦在售的楼盘有观澜湖、万科·棠樾、金地·博登湖、城蕊首府、丽骏豪庭二期等，其中观澜湖与万科·棠樾销售的别墅价格为3万～4万/平方米，这两个盘在5月集中签约，从而对塘厦镇的住宅均价起到较大的拉升作用。

　　6月，塘厦的新盘那湖湾上市销售，该项目洋房均价为8000多元/平方米，在6月的成交量超过150套，占全镇成交量的30%～40%。“该盘成交量大，价格也相对较低，对拉低6月均价无疑起到较大作用。而且6月观澜湖别墅无成交，均价自然降了下来。”车德锐说。

　　分析

　　近深区域、深系项目率先降价

　　记者在采访中还了解到，对于那湖湾项目，不少业内人士都表示，该盘从最初的定位和销售预期来看，定价是至少超过10000元/平方米的，结果现在的售价才8000多元/平方米，真是让人大跌眼镜。

　　“其实，不止那湖湾，和深圳市场比较密切的，比如临近深圳区域或总部集团在深圳的开发商，其部分项目已出现降价的迹象。”一名不愿透露姓名的业内人士告诉记者。

　　比如凤岗镇的益田·大运城邦，无论从片区、产品品质、项目定位来看，其市场预期起码都是10000元/平方米，但现在只卖8000多元/平方米，从另一角度来看，其实就是降价。

　　再有大朗的东方银座中心城，其开发商东方银座集团便是深系开发商，该项目此前的均价为6500元/平方米，现在已降到5800～5900元/平方米。

　　城区的金地·外滩8号，开盘之前从市场预期来看，无论项目内部传出的消息或业内对其定价的猜测，该盘的均价都在8000～9000元/平方米以上。但从该项目开盘的情况来看，均价仅为5800～7400元/平方米，离预期相差甚远。而金地集团也是来自深圳的知名开发商。

　　对于定价比预期低的原因，金地集团东莞地产公司副总经理陈君斌解释称，“主要是为了回馈老客户，而且9栋、10栋位置相对差一点，定价较低是一种销售手段。等第二批产品出来，价格将会有所上涨。”但他也坦承，今年楼市整体环境不是很好，作为上市公司的金地集团需要快速走货。

　　一名业内人士认为，显然，这些开发商已感受到市场的压力，希望尽快回笼资金。
　　
　　原因

　　深圳楼市低迷波及东莞市场

　　从这些价格有所松动的项目来看，有一个共同的特点就是和深圳有关系：或者在区域位置上临近深圳，或者是深系开发商的项目，那么导致这种现象的原因是什么呢？对此，车德锐认为，这和深圳楼市目前的情况不无关系。

　　“目前，深圳楼市成交很差，来自政府、政策层面的压力越来越大，银根持续收紧，银行贷款越来越难，开发商的资金链正在收紧，这导致部分深系开发商对市场的预判是比较悲观的。”车德锐分析。

　　而且，深系发展商对东莞情况的了解也不是太深入，他们在深圳市场的影响下，对东莞市场的预判也比较悲观。他们没有僵持的时间成本，为此做出的决策就是尽快出货、赶紧回笼资金。而在东莞房价已处于较高水平的情况下，要想速战速决，就必须在价格上出现松动。

　　相比之下，本土开发商似乎要乐观一些，价格上也仍比较坚挺，甚至部分楼盘的价格还在小幅上涨。比如宏远地产策划营销部副总经理朱廷勇在接受记者采访时就透露，宏远地产旗下项目精英世家的均价近期将要上涨8%，达到7800元/平方米。

　　业内人士认为，本土开发商对市场的这种判断，基于他们在东莞已发展多年，对东莞的情况了解得更为到位；而且一些本土开发商有做实业的背景，并不是全经营房地产，他们跟本地政府、银行的关系更为密切，也有更多民间融资的渠道，所以在资金链上会比较宽松一些。但如果市场持续沉迷，本土开发商也会受到深系开发商的影响，降价、促销的情况会逐渐增多。
　　
　　预测

　　影响面或将扩大 降价是趋势

　　事实上，一些业内人士认为，从东莞市统计局7月25日公布的统计数据来看，东莞经济复苏的脚步有所放缓。“今年上半年GDP增长速度只有8.0%，而去年为10.8%，这次的　回落可看出复苏的脚步是在放缓的。从固定资产投资总额来看，同比增长6.6%是远远低于全国平均水平的。消费增长剔除通胀因素后，实际应该只有6%～7%，这些数据显示经济情况是不太乐观的。”车德锐称。

　　而这肯定会对楼市带来很大的影响。车德锐分析，上半年房价的增长速度为8%，剔除通胀因素实际应为4%左右，这属于平稳小幅增长的势头。而下半年在复苏放缓的情况下，开发商对市场的判断不会很乐观，再加上下半年供应将会集中放量，在竞争加大的情况下，目前近深区域、深系开发商项目降价出售这种策略的影响面将会进一步扩大。到“金九银十”旺季，东莞楼市促销活动应该会越来越多。

　　合富辉煌东莞市场部经理李兴旺也称，从东莞民营企业增长数量回落来看，折射出东莞经济增长回落风险，这势必影响到东莞楼市增长，尤其高端物业首当其冲。

　　“下半年东莞房价下降应该会是一种趋势，但降多少，现在也说不准。”车德锐说。