空置率持续居高不下 东莞市出租房市场寒意正浓

吴正明现在每天的主要的工作就是等待求租者上门，这种状况已经持续了6年。

如果把吴当成一名地产销售人员，他无疑是失败的：他手中的产品——一栋位于厚街家具大道的近一万平方米的大楼自建成后至今六年来一直未能成功出租，“价格一降再降，但求租者却越来越少。”作为房屋管理者，吴正明“愧对老板”的心情也持续了6年。

在物业经济极其发达的东莞，吴正明的遭遇尽管是个极端，但这个极端案例背后的东莞出租房市场的状况仍值得所有人关注：有数据显示，自2008年秋以来，东莞出租房一直处于寒潮——空置率持续居高不下，8万余套出租房仍然无人光顾。

一栋出租房的旺与冷，折射的不仅仅是这个行业的状况，还有可能反映出在某个时段整个宏观经济面的变化。

房子：出租越来越难 价格一降再降，求租者越来越少

家具大道是厚街比较繁华的一条街道，这条5公里的大道目前已是珠江三角洲地区最大规模的家具及机械、材料、配件的大型集散基地之一。吴正明管理的这栋大楼，处于家具大道颇为显眼的地段，始建时规划是作为展厅、工厂或民用住宅出租之用。

2月28日，吴正明愁容满面。尽管作为打工者，老板还是会照月支付工资，但吴总觉得心里不是滋味。

“这栋楼有一万多平方米，但自建成之日起就没有租出去过。开始陆陆续续有商家前来洽谈，然而每次都因为租金不能达成一致而使得出租计划泡汤。2008年亦有几个人过来看楼，出的月租最高价格是10元/平方米，而老板当时能接受的最低价格是12元/平方米，最后降至11元。”吴正明说，由于自己出的价位买家总嫌高，买家出的价位他们又接受不了，于是6年时间一晃就过去了，但房子却一直被闲置在那里。

2008年下半年，受金融危机影响，厚街房地产行业纷纷降价促销，无奈之下，吴正明的老板也决定将房租降价。现在打出去的广告是8元/平方米，比2008年时原来买家出的10元/平方米还要低2元。按照这个价位成交，相较于去年求租者的出价，老板一年就损失租金20多万。

尽管如此，前来租房的人仍然少得可怜，“春节至今，只有几个人上门问过。”

“降价出租也是没有办法，现在的行情就这样。大家都降价出租了，但是附近房子基本都出租不出去，厂房也空着。很多公司、工厂倒闭的倒闭搬走的搬走，原本很繁华的一条街现在也变得愈发冷清。”6年经历让现在的吴正明显得悲观：“如果宏观经济面没好转，这房屋能不能租出去还真不好说。”

市场：日子越来越淡 东莞房屋中介也遭遇到前所未有的“滑铁卢”

比吴正明心情更显急迫的还有张居仁，自去年年中始，张在厚街三屯村的3栋出租房就“滞租”了，30间单间从前些年的供不应求到如今的剩下19间，作为三房东，除去交给一手房东的租金外加二手房东的分成后，张居仁现在每月只能保证不亏钱。

作为地产中介，李东把2008年定义为“该死的2008”，在整个下半年，李东只做了7单生意，而在往年，这个数字只是其每个月业务的零头。“现在我在介绍房源的时候，就算是业主说开价要1500元一个月，我都只是标价1200元，不然客人根本就不考虑跟你联系”。

东城花园新村居民王志为说，该社区去年这个时候，晚上人流量多得走都走不动，但过完年后，人流量急剧下降，有些出租房房租下降近1/3也无人问津。

“以我家为例，一栋七层，除顶层自住外，还有30套房出租，现在只租出了四套。”王志为说，而在去年的这个时候，他家房子的租户是全满的。

而位于樟木头樟洋银工业城附近的房东陈大海更是苦不堪言，自去年8月合俊玩具厂倒闭后，6000多名工人离开工业城，陈大海原有的114套出租房一夜之间绝大部分搬空，至今114套房屋也只租出去7套，而租金降至去年8月前的2/3。

除了大量的房东正在成为或已经成为“苦主”外，东莞房屋中介也遭遇到了前所未有的“滑铁卢”，据昊信联行统计，2008年东莞300多家住房物业代理公司有近50%倒闭，勉强支撑的一些代理公司业务缩水严重，达到40%以上。

房子不好出租，二手房东的日子也不好过

房东：降租越来越狠 8万余套出租房仍然空置,房东开始选择以降价的方式来“自救”

事实上，类似于上述诸人遭遇租房困局已成为一个现象。在东莞有关部门2008年底对全市出租屋的抽样调查显示，出租屋空置情况已愈发严重。

在抽样调查的3200栋92064间出租屋中，空置24887间，空置率为27%，空置超过30%的镇(街)有12个，空置率最大的万江街道达到58.5%。按照这一比例，东莞目前已有的30万套出租房中，有8万余套出租房仍然空置。

与此同时，平均租金也呈现下滑趋势。在抽样调查的92064间出租屋中，以每间15平方米计算：2006年平均租金为200元/间，2007年平均租金为194元/间，2008年平均租金为184元/间。从各镇(街)情况调查来看，莞城租金保持平稳，南城、洪梅有所上升，其他镇(街)租金均有不同程度的下降。

东莞市统计局城调队的一位负责人昨日对本报记者表示，春节过后，出租房市场有所回暖，空置率有所下降，但总体情况仍然没有实质性改变。

或许正因为如此，大量的房东开始选择以降价的方式来“自救”。

“现在小区的房源很多，租金也比以前降低了两三百元。”常平新联地产的一位工作人员说，常平的房屋租赁市场受经济危机影响很大，年前退房的人很多，租房的人越来越少。很多业主都主动找中介降低租金。一些租客也希望房东能降低租金，如果房东不肯，他们都会选择退房。

2月25日，南城簪花岭塘坑新村十一巷二号，因为租房价格是否下调问题，一些租客和业主甚至发生激烈冲突，此事甚至惊动了南城管理中心人员、塘贝派出所和新莞人服务管理局三方出面协调解决。据业主錡文寿介绍，此前这栋出租房已几次减租。

在记者调查的数10个样本中，降租幅度最大当属樟木头樟洋银工业城附近的出租房，目前租价比去年6月前下调了至少50%，此前300元一套的租房，现在150元都难得租出去。

在物业经济发达、且这种“房东经济”模式给GDP贡献颇大的东莞，种种迹象和数据显示，出租房租赁市场早已陷入一场寒冬，而且时下寒意正浓。

专家看法：东莞租赁经济明年春会好转

东莞理工学院城市学院管理系教授徐中和认为，东莞出租屋租赁市场不景气的原因有二：缺乏宏观调控和劳动密集型企业迁移。

“自上世纪80年代始，大量的新莞人涌入东莞，以东莞人为主的房东开始大量筹资建房用于出租，而这些出租房收入也成为许多东莞人的主要收入来源，这种模式一度使得东莞物业经济极其发达。但自去年以来，随着全球金融危机对东莞的影响愈发明显，一些劳动力密集型企业或外迁或关停，人口流失数量开始剧增，因此，大批的出租屋开始空置。”徐中和表示，除了人口流失外，当初东莞人建出租房时往往选择将其建造在厂区附近，缺乏一个科学的宏观调控，因此对工厂的依赖性太强，“往往一家工厂搬迁或关停，必然导致周边房屋出租业经营变得惨淡。”

徐中和认为，类似于股市是经济的晴雨表一样，东莞住房出租业也一定程度上反映出东莞经济在过去一段时间来的变化，“反过来同理，如果整体经济形势好转，出租房租赁市场也会得到好转。”

“根据各方面的信息反馈，东莞经济在今年下半年形势会有所好转。”在徐中和看来，经济形势的好转也必然将带动整个东莞出租房租赁市场由现在的冷转旺。而由于每年年头都是出租房租赁市场的旺季，年末萧条的租赁市场在年头会有所回暖，因此，他的结论是：明年开春情况会好转。