房地产大宗交易是卖方的市场 房企接手后有隐忧

　　不过，地产中国网查阅近一年来房地产大宗交易数据时也发现，卖家都以较高价格出售持有的物业，回报丰厚。

　　如去年恒大集团以19亿收购广州佳兆业广场，深圳佳兆业集团获利8.5亿；今年第一季度五矿集团45亿收购北京第五广场，汉威资本获利超过10亿元；二季度SOHO中国32亿收购新世界上海长宁商业中心，该物业写字楼售价3-10万元/平米，而附近同类物业参考价是45000元/平米；今年5月底香港廖创兴企业3.5亿出售广州创兴广场，净利超1亿元......

　　马雪明告诉记者：“业主将3-4%的回报率折算到价格里出售，还能有人接手，说明了市场热度，也说明这个市场是卖方市场。”

　　“买来的物业有各种用途：自用、收租、销售。”胡裕豪称，“一般来说，购置的物业作总部也用不完，主要还是投资。现在市道旺，城市化前景可期，租售价都会呈上涨态势等，买家自己不会觉得亏。”

　　而黎庆文表示，“很多时候，投资者看重的是增值保值趋势而非租售价格。房企在城市核心区整栋购买物业的行为，也与自身企业发展有关，如战略布局、显示企业实力、提升品牌形象等。”

　　这个观点得到众多业内人士赞同。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海称，“不管是企业自建还是整体收购，除了明显的投资行为，肯定含有办公需求、提升形象、策略部署等考虑。如在华南，毕竟只有一个珠江新城，未来15年内，其CBD前景无可复制。”

　　房企接棒，隐忧浮现

　　不过，虽然房地产大宗交易活跃反映出需求强劲，但因物业的综合用途，对开发商资金与实力要求也很高。当资本比例逐渐集中到商用地产领域，其中的风险仍不能被忽视。

　　一位研究大型房企模式的人士认为，“在广州，很多拥有商业物业的企业，他们的经营思路还是传统住宅开发思路。”

　　他举例说，“广州某大型上市房企，多年来一直有资金紧张的状况。要不是有08年金融危机后政府的刺激计划，很可能当年资金链就断了。现在这个企业的写字楼还是以售为主，除了酒店部分，持有的能力有限。这些物业现在虽卖得好，但再要卖新项目，周期就变得很长，供应难以为续。”

　　对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同也认为目前开发商进军商业地产有一定的盲目性。