北京普通住宅高端项目集中 楼市现两头热中间冷

    统计数据显示，7月新建普通住房在稳定成交的同时价格继续稳中有降。与此同时，7月份，以公园1872、西山壹号为代表的一批均价在4万元/平方米以上的高端项目也实现了集中成交。专家表示，高端项目集中成交不能逆转目前北京楼市整体稳中有降的大趋势，当前北京市场普通住宅和高端项目成交看好，中端产品成交冷淡，市场呈现出两头热中间冷的局面。

   
    豪宅项目发力

 
    自从调控以来，京城的豪宅市场成为调整的重灾区。

    “一般豪宅的购买者全是多套房的拥有者，因此限购政策对其影响最为严重。”亚豪机构策划部副总经理韩乐向记者表示。

    记者了解到，从今年2月调控加码以来，北京公寓豪宅市场就出现了大幅震荡，今年3月成交面积一度低至4.2万平方米，之后数月一直处于一上一下的震荡调整过程中，成交量不温不火。在整个上半年，只出现了金茂府、中海九号公馆两个代表的热销高端项目。直到7月份随着公园1872、西山壹号两个项目的出现，北京豪宅市场不温不火的情况才得以改变。

    据亚豪机构统计数据显示，北京同期在售的报价超过4万元/平方米的公寓豪宅共有71个，其中33个项目在7月实现了成交，比6月减少了8个。但是33个项目累计成交公寓豪宅502套，成交面积9.9万平方米，成交套数环比6月增加5.9%，由于大户型公寓成交量激增，面积增幅达到了50%。

    7月33个公寓豪宅项目的总成交金额为42.2亿元，比6月增加了11亿元，环比增幅35.3%，而当期的成交套数仅增长了5.9%，可见单套豪宅的成交总价显著增大，7月成交的502套公寓豪宅的套均总价为840.2万元，为有史以来最高。　

    亚豪机构副总经理高姗分析， CPI连创新高，6月“破6”，是货币泡沫，而非资产泡沫，因此购置资产是货币保值的不错渠道。7月中国再度进入加息周期，尽管对于顶级豪宅买卖双方的影响无疑都是负面的，但在股市受到国际经济明显牵制、不确定性因素陡增的情况下，楼市作为吸纳过剩流动货币的另一个水池，优势明显，而且日益深化的调控明显弱化了泡沫的膨胀程度，因此购置豪宅，尤其是顶级豪宅成为了实现资产优化增值的最佳渠道。
 
    普通住宅稳中有降

    一边是豪宅项目成交量的突涨，另一边却是普通住宅市场的稳中有降，楼市分层愈加明显。

    在经过了一年多限购政策的调整，北京楼市两头热中间冷的局面愈加明显。如单价每平方米4万元以上的公园1872、西山壹号项目，上市均为248套，认购率在70%以上，7月签约133套和74套；单价在1万元/平方米左右的乐汇家园、长阳国际城项目，销售率近100%；而2万-3万元/平方米左右的金地仰山、清水湾家园和天润福熙大道，上市以来签约率仅为13.9%、3%和4.9%。

    同时随着近期受珠江拉维小镇等一批特价房影响，房价出现了持续下跌。据北京市房协统计，今年1-7月北京普通住房的价格为1.36万元/平方米，比去年全年下降8.2%。

    即使剔除房协统计数据中的保障房项目，也能明显感觉到北京整体房价的下跌。根据链家地产市场研究部统计，7月新开商品房项目成交价创新低，价格为16492元/平方米，环比6月下降14.4%，7月新开期房拟售价与成交价差距为18.1%，接近调控后的最大值。另外，近期入市的新房项目价格也出现回落。

    链家地产首席分析师张月认为，在新房库存持续高位、签约率连续走低的情况下，商品房价格变化已经由新批项目“低价入市”为主，转向新项目“低价入市”、在售项目“降价促销”并存，尤其是滞销严重的郊区价格出现明显回落，中低端项目成交均价为1.74万元/平方米，环比下降4%。另外，新入市的项目价格明显下降，如龙熙顺景、徜徉家园的售价较前一期开盘分别下降21%和11%。