东莞CBD城市设计规划尘埃落定 周边物业将升值

东莞CBD城市设计规划效果图

　　历经三度更名、7年规划、全球招标的东莞CBD城市设计规划前天终于尘埃落定、通过专家评审。完善的立体交通设施、与周边片区形成的无缝对接、400米高的东莞新地标、中央三区的华丽打造，东莞CBD最终的规划设计方案令人“惊艳”，也牵动着东莞楼市的敏感神经。

　　本期楼市会客厅，记者邀请到东莞合富辉煌、东莞中原及瑞丰置业三大地产代理公司的相关负责人，就东莞CBD的规划远景将给中心区楼市可能带来的变化及影响，进行观点碰撞。

　　邀请嘉宾：（排名不分先后）

　　东莞中原地产研究中心总监 车德锐

　　瑞丰置业副总经理 姚丽军

　　合富辉煌市场研究部经理 李兴旺　　

　　话题1

　　CBD规划将给城市中心区带来变化？

　　车德锐：立体交通“无缝对接”，扩大周边片区辐射力

　　这次规划显现出来的最大亮点是东莞大道功能定位的一个变更，原来的东莞大道是一个连接城区东西走向的城市快速干道，而这次规划则把东莞大道原来的功能定位完全改变，转为城市主干道，并改造为主线下穿6车道，形成两层的立体道路。我认为规划强调把原来的平面交通立体化非常符合城市未来发展交通趋势，非常好。

　　规划特别强调打造立体交通，形成与周边片区的“无缝对接”，可以将CBD与周边的西平、宏图、总部基地及行政中心区最大限度地融合在一起，辐射力无限扩大。未来东莞CBD建成后，南城的商务会更加兴旺。

　　姚丽军：未来东莞城市中心的聚集力增强

　　东莞CBD的规划有很多令人期待的地方，就目前而言，东莞大道两侧是完全割裂的状态，按照现行的交通条件，西平社区难以跟CBD、总部基地对接在一起，但东莞大道一旦如规划所言，下穿6车道，那西平片区就能跟商务区对接上了，这样的规划比现在更合理，而且更加明确了西平片区城市中心区的居住功能，片区之间有着明确的不同功能定位，衔接好后能起到功能互补的作用。

　　从规划看，未来东莞的城市中心将由西平、宏图、环城三大居住功能片区，加上行政中心区、南城国际商务区及南城总部基地三大片区组成，通过立体交通衔接，未来东莞的城市中心聚集力会更强，形成一个国际新城的概念。　　

　　话题2

　　CBD形成对中心区楼市的影响？

　　李兴旺：房价涨多少还存在很大变数

　　如果这个规划能实施到位，我认为对于规划区周边物业将有很大的价值提升空间。

　　可问题是，东莞CBD规划区域是个完整的“处女地”，可塑性很强，建设期长达10年，最终出来的效果会怎样，我们都不知道，其中存在很多不可预计的变数。我认为，CBD周边物业、中心区房价肯定会涨，至于涨多少则不好说。

　　姚丽军：CBD周边物业升值 中心区房价过万无悬念

　　东莞CBD规划的出炉短期内对周边市场的房价影响不会很大，毕竟这个规划的实施建设期很长，它对周边物业的价值推动是随着交通、配套的升级完善而逐步显现出来的，对房价的刺激作用不会立马显现。但可以预期的是，中心区房价未来过万没有任何悬念。但需要提醒一点，房企不要因为一个规划的出炉就过度炒作这个片区的价值，短期内将新房价格拉升太快会透支该区域的未来升值空间，这种做法不可取。合理的做法是跟随CBD建设步伐调整片区住宅价格。

　　车德锐：中心区物业惜售、供不应求现象加剧

　　在CBD规划建设带动下，周边如西平、宏图、总部基地一带住宅的升值空间很大，这个是可以预期的。目前东莞中心区房源存在供不应求的现象，随着东莞中心城区土地资源耗尽，新增土地控规报批需要经国务院批准等政策的实施，会进一步加剧中心区房源供不应求的状况，同时因为批地政策收紧，开发商也会放缓一手住宅的开发速度，新盘推售速度不会像以前那么快，甚至出现惜售的情况。

　　争议：

　　更名为“南城国际商务区”好不好？

　　姚丽军：“中央商务核心区”更符合城市中心定位

　　我认为 “中央商务核心区”这个名称更加大气，更能体现东莞CBD作为一个城市中心的形象，东莞作为一个国际化都市，其城市CBD名称以一个镇区名称出现，貌似不太妥当，我想其中有地方政府自己的利益权衡和考虑吧。

　　李兴旺：怎么叫不重要，重要的是打造建设项目

　　东莞CBD名字是什么不重要，重要的是政府会如何根据规划全力打造好这个片区，片区打造成功了，CBD的价值才会真正显现，到了那个时候，不好听的名字也会变得非常响亮，一样可以成为东莞城市的标签和骄傲。