东莞房协力陈楼市四大病症 称政策虽多但没作用

“市场差，大家就期待有很多刺激市场的政策能出来，但是必须明确的是，宏观经济情况没有好转，房地产市场就不可能有起色，政策越多越没有刺激作用。”——市房地产协会秘书长陈骏良

从去年年底以来，国家、省都相继出台各项政策以稳定房地产市场。昨日，东莞市房地产协会秘书长陈骏良接受本报记者采访时表示：宏观经济没有好转，房地产市场就不可能有起色，政策越多越没有刺激作用。

针对东莞房地产现状，市房协向市政府递交了《关于维护东莞市房地产业健康发展的若干建议》，力陈东莞楼市四大病症，以期为政府的决策提供参考。

老百姓口袋里没钱就不会买房

昨日，东莞市房地产协会秘书长陈骏良接受本报记者采访时表示，老百姓口袋里没钱，再怎么卖楼，也不会有人买。

陈骏良表示，去年以来，东莞不少工厂倒闭，工人走了，房屋租赁市场急剧冷清。在东莞的部分楼盘，可能有80%~90%的购房者都是外地来莞工作的人，经济不景气，部分人选择了离开东莞，这对未来一段时间的一手市场会造成很大冲击。

“市场差，大家就期待有很多刺激市场的政策能出来，但是必须明确的是，宏观经济情况没有好转，房地产市场就不可能有起色，政策越多越没有刺激作用。”陈骏良打了个比方：人一有重病就四处求医，希望能找到特效药，但特效药也只是救一时，救不了一世。

去年成交量价同比均降四成多

3月1日，东莞市房协向市政府递交了一份《关于维护东莞市房地产业健康发展的若干建议》（以下简称《房协建议》）。

《房协建议》称，据统计，在国家宏观经济持续低迷及股市大幅调整的影响下，东莞居民的购买力和购房意愿持续下降，去年成交面积为360万平方米，同比下降41%；成交金额为204亿元，同比下降了46%。

而在资金链方面，由于银行个人住房贷款增速放慢，同时商业银行大规模缩减房地产企业开发贷款，东莞大多数房地产企业出现了不同程度的资金缺口。在目前的情况下，如果房价下跌超过30%，购房者的首期款等于打了“水漂”，可能导致大面积的“负翁”业主断供，2007年以后发放的贷款出现不良结果的概率也将大幅上升。

“病症”及建议

陈骏良表示，市房协的建议主要是针对东莞的实际情况提出来的，希望政府能开出有效的“处方”。

病症：东莞市属收费多而杂

建议：降低或取消3项收费

《房协建议》提出，建议住宅类产品的城市建设专用金下调1.5%、取消0.2%的预售款监督管理服务费，降低或取消各镇区收取的村镇基础设施配套费。房协认为，这三项收费都是东莞特有的，国内其他城市都没有这样的收费。

据了解，目前东莞房地产企业的税费较重，各项税金已超过销售收入的10.75%，其中包括营业税及附加5.5%、土地增值税1.5%、企业所得税3.75%，如果加上项目开发应缴纳的城市建设基金4%、监督管理服务费0.2%、堤围费0.1%，以及公告设施配套费、教育设施配套费等多项行政费用，总体税费已经超过了18%。房协希望政府能适当降低市属费用标准，减少房地产企业的压力。

病症：市场供需严重失衡

建议：给“90/70”政策松绑

《房协建议》称，目前东莞需求最多的户型是110~130平方米的住宅，而“90/70”政策出台后，一方面大量改善型需求无法得到满足，另一方面，90平方米以下的小户型大量挤压，造成市场供需严重不对称。

“打个比方，水濂山片区是依山傍水的好地段，也是一个豪宅和别墅区，如果非要在这里也盖上90平方米以下的小户型，由于楼面地价远远高于城区，价格肯定低不下来，谁愿意在那里花高价买个小户型呢？”陈骏良说。因此，房协建议东莞松绑该项政策，允许各盘根据市场需求配置户型面积。

病症：二手房交易手续繁杂

建议：设立一站式交易平台

据东莞市房协调查，目前东莞市二手房交易需要3~6个月时间才能完成过户手续，而深圳只需要1个月，二手房交易手续的畅通既可以拉动改善型住宅的需求，也可以促进流通，增加资本利用率。

房协建议有关部门能专门设立“二手房一站式交易平台”，简化二手房交易环节。

病症：车位闲置率过高

建议：减少车位配置

目前规划部门要求的车位配建比较高，但从各项车位的利用率来看并不理想，大量车位出现闲置。

此外，随着东莞公交线路的完善，大量公交车辆的投入，以及正在着手建设的轻轨，可以预见东莞的公交网络将日益完善，将来私家车需求量也将逐步减少。

因此房协建议适当降低车位配建比例，规划部门在审核车位配建比（每100平方米建筑面积配置0.5~0.8车位）时可以尽量按照下限从低执行，避免资源浪费。