小户型公寓困境中谋转型 以租带售或先售后租？

先售后租还是以租带售呢？小户型公寓营销在困境中面临转型

由于公寓的供应量过大，加之投资回报率日益下降，作为投资性产品为主的小户型一房、单身公寓销售情况不甚理想。这也导致一些开发商纷纷改变策略进行“转型”。东莞已有近10个楼盘进行了使用性质的规划变更。目前小户型公寓在没有变更性质的前提下出现三种模式：酒店式公寓、国际商务公寓、“包租包供”，而这三种都是开发商的无奈之举。

走势：公寓均价“稳步下行”

南城区是东莞公寓密度最大的区域，仅鸿福路和东莞大道沿线，就布局着第一国际、德方斯、卡布斯、世博·领寓、名门世家、综艺广场、尚书银座、希尔顿广场等多个小户型项目。

2007年开始，东莞的小户型公寓的投资开发项目扎堆上市，总供应为15749套，较2006年增长64%，但当年小户型公寓销售尚不到一半。未完成销售的小户型放量转移到2008年。随着楼市的理性回归，买房者以自住为主，以投资为主的小户型艰难生存。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞公寓成交均价下行走势明显，由2008年初的6600元/平方米“稳步下行”至年底的5500元/平方米，整体下调幅度约1000元/平方米，全年公寓成交均价为5826元/ 平方米。从2009年前2个月的销售情况来看，公寓价格分化严重，市场上的产品均价从“3”字头一直到“9”字头，并且主要集中在4000元~5000元/平方米的价格区间，销售情况也不甚理想。这也导致一些小户型不得不自谋出路，进行“转型”。

转型：先售后租还是以租带售

位于南城的名门酒店自2007年推出后一直以酒店式公寓面孔出现，并开创了东莞公寓单位另类经营的先河。名门酒店采取的模式是先出售楼盘，再由独立的酒店管理公司租用物业，酒店方与业主之间签订的租约期限一般为十年，业主从酒店管理公司获取投资收益。

前有开发商先售后租，最近还出现了“先租后售”。3月1日，东莞大道沿线的中信德方斯把出售新房的广告牌撤下，打出了“非毛坯修、全配置、火热招租”的广告。该项目在前年下半年已经开盘销售，市场经历由热变冷的转变过程，项目定位也从最初的“东莞公寓豪宅”、“金领公寓”变成“国际商务公寓”。

另外，德方斯还在近期将第1、4栋尚未售完的产品打包给酒店管理公司进行出租管理，面积在40平方米~90平方米之间，全是非毛坯修，并且带全屋家电。如果购房者想购买物业，再予以销售。

对此，中信华南（东莞）公司副总经理张境姚解释，采取“以租带售”营销模式是先把项目的租赁市场培养起来，以体现其投资价值，最后达到带动投资者购房的目的，因此其提供的管理服务比其他小区更完善，还拥有家政服务等附加值，而租金也只比一般小区贵200元左右。

前景：新模式受租赁市场冲击

“现在小户型公寓销售市场冷淡，很多投资客担心其投资价值，无论是先租后售还是售后出租，都是为了给他们一颗‘定心丸’。” 合富辉煌市场研究部总监林毓群表示，如果这种“转型”能吸引更多的租客，就会有更多的投资客看好这一市场，从而改变小户型销售疲软的局面。

但需要注意的是，从租赁市场来看，春节过后是传统的租赁旺季，今年由于经济大环境不好，大量企业裁员导致不少人群离莞，很多屋主都主动降租，“以租带售”无疑要受到租赁市场的冲击。

专家：小公寓并非一“转”就灵

瑞峰置业投资顾问有限公司总经理陈强分析认为，在小户型公寓中，希尔顿广场由于面对鸿福路，从地段上看，改成写字楼反而更容易销售。大朗的财富公馆则通过“送”面积的方式把37平方米的房间设计成两房。“以租带售”的方式打破了租与售相脱节的陈旧模式，客户可以先租后买，做到心里有数，确实有投资回报率才出手。

“但并不是所有小户型公寓都可以模仿酒店模式进行营销。”陈强表示，首先要考虑土地的性质必须是商住用地的，这才具备“变脸”可能性；其次是地段适合；再者，小户型公寓在最初设计的时候就有足够的空间和安全通道，能达到酒店管理的标准。