写字楼压力增大租金降一成 业内认为投资未适时

“这个租价不贵了，每平米比以前便宜了六七元呢。”昨日，南城鸿基大厦的物业助理陈小姐对记者说。记者连日调查发现，城区大多数写字楼的租金均较去年降了一成多。

租金下调，金融危机使得不少小公司倒闭固然是主要原因，但东莞写字楼整体市场供过于求的状况也不容忽视。而近日广东省“住改商”新政施行，更使得中小户型写字楼的压力猛然增大，一些开发商已经在寻找良策突围。

有业内人士提醒，尽管目前不断传出成交量上升楼市回暖的消息，但仍然不是投资的好时机，投资还须谨慎。

现象：降租后空置率仍高企

连日来，记者走访了城区多幢写字楼，租金下调俨然成了“主旋律”。在东城区的方中东升大厦，业主李小姐在墙上留了一张招租启事：简装，80平方米，26元/平方米。她告诉记者，自从去年底上一家租客退租后，房子就一直空置。“去年的月租是33元/平方米，都降了那么多了，还是没找到新租户。”

在行政中心附近的华凯大厦，每月租金为40元/平方米。虽然价位较高，但客户助理李小姐告诉记者，现在已经是降下来的价格了，去年还要45元/平方米呢，“你们和业主谈谈，应该还能便宜一些的。”

隔壁的金盈大厦目前空置着11个单位，月租虽然仍然标着去年的价格，38元/平方米，不过前台工作人员也称，“你如果要租的话还可降到35元/平方米。”

鸿福商圈是近年来南城区政府大力打造的新兴商圈，但鸿福路口附近的鸿基大厦也未能避开“降租潮”。该大厦物业助理陈小姐告诉记者，月租已由之前的45元/平方米降到38元/平方米，降了一成多。

虽然租金下调，但空置率仍然居高。东莞中原物业顾问有限公司研究部经理车德瑞告诉记者，就他了解，目前城区写字楼的空置率仍在20％～60％之间。

探因：金融危机使需求加速萎缩

“按照目前东莞这种产业结构，对写字楼的需求并不高。”东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理梁军称。众所周知，东莞是制造业之城，工厂和工人数不胜数，中产阶级的代表白领一族却较为缺乏，这就导致了写字楼市场难以扩张。

东莞中原研究部的数据显示，2007、2008连年供应的写字楼面积基本相当，2008年新增写字楼面积14.16万平方米，成交面积7.32万平方米，供求比重为1.93∶1。“从这一比例可以看出，写字楼整体市场是供过于求的，而且接下来新增供应量还会陆续上来。”东莞中原研究部经理车德锐说。

租金下降和需求萎缩互为因果。车德瑞分析，从销售方面来看，写字楼投资需求较弱，因为经济预期不明朗，存在许多不确定因素，投资人士难以形成强烈的投资冲动。“东莞在产业升级上仍有许多问题没解决，目前的经济形势下中小企业面临巨大的难关，对写字楼的需求自然也会萎缩。”另外，对于投资者来说，如果买的房子不能放租到满意的价位，难免会影响到投资的积极性。

东莞市世纪城商住开发有限公司副总经理梁军就坦言，公司对写字楼市场尚无太多考虑，“过几年，等产业结构调整成功之后，再作打算。”

走势：中小户型写字楼受困于“住改商”

供过于求的状况已让写字楼处境尴尬，而日前广东省政府发布的《关于鼓励创业带动就业工作的意见》更让一些开发商压力倍增。该意见明确：允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。

车德锐认为，“住改商”对于地段好、商业配套比较完善、主要针对高端客户的写字楼来讲，影响不大。但是，对于针对中小企业定位的写字楼则首当其冲。

去年，中小户型写字楼还较为吃香。东莞中原物业顾问有限公司的数据显示，从2008年写字楼新增供应成交部分面积分布可见，41～60平方米的小面积写字楼成交最好，中等面积101～160平方米的成交量也较为理想。

“写字楼成交以中小面积户型为主，是受到东莞小企业众多这个因素的影响。”车德锐说。然而，“住改商”让中小户型写字楼的竞争优势受到挑战，部分小企业为减轻经济压力会更愿意租用月租较便宜的住宅楼，因此肯定会分流一部分租户。

一位不愿透露姓名的业内人士也透露，像希尔顿广场这种针对中小企业的写字楼目前正在苦思良策谋求突围。“他们现在正积极和家乐福超市方面协商，希望能引其进驻。”这位人士称，这从侧面也可以看出，“住改商”新政让希尔顿广场受到的压力颇大，所以需要寻找新的支撑点，进行自我增值。

建议：投资宜看清形势再出手

车德锐认为，目前写字楼均价在6000~7000元/平方米之间，这个价格是比较合理的。而另一位不愿透露姓名的业内人士则建议，尽管价格一路下探，但现在还不是投资的最好时候。

“投资不同于自住：自住更关注价格、地段、周边的配套等与自己的需求是否符合；投资是讲究预期的。”该人士称，目前市场调整还没结束，经济形势尚不明朗。

“未来东莞的发展会如何，产业调整不知道要多少年，经济又没有明确的复苏迹象，现在没有实质性的利好因素。三到五年内，投资回报有多高？我们都看不到这些预期。”该人士说。