东莞楼市出现销售回暖的迹象 中小户型去货迅速

今年上半年莞楼市以消化存量显为主，中小户型因新货不多而供不应求

近几周东莞楼市骤然升温，成交量如芝麻开花节节高，东莞多家楼盘出现销售回暖现象，信息时报记者近日走访了东莞市多家楼盘了解到，目前市场上热销的房源主要为自住型产品，主要包括了81～120平方米两房、三房，然而140平方米大户型产品的销售仍面临比较大的压力。

两房三房需求旺盛

“目前两房仅剩11层以上的了，面积76～83平方米，只有十来套。”理想0769的销售人员告诉记者：“93～108平方米的三房销售也很热闹，现在我们正在推最后一期的房子，卖完就没有了。”

记者在景湖名郡的销售中心了解到，目前市场的主要客户是以首次置业及改善型为主的自住型消费者，购买对象是以实用型的两房、三房为主，面积在78～120平方米。“我们在售的两房就1套，面积为78平方米。估计月底会再推出4套。”售楼小姐还表示，由于总价较低，两房一直很受首次置业的消费者欢迎。“我们两房总共有12套，要一直销售到8月份，折扣可能越来越少，接下来也会控制销售节奏。”

在上东国际售楼部，记者看到前来看房的人络绎不绝。售楼员告诉记者：“90～110平方米的两房、三房销售一直很红火。去年推出的100多套两房已经全部售完，上周六新推出的20栋，其中有30多套两房单位，目前也只剩下了10套左右。”该售楼员还告诉记者，购买两房单位的消费人群主要是准备结婚、购置新房的年轻人；除了70～90平方米的紧凑两房，110、120平方米等设计合理的小三房户型也成为经济条件较好、希望居住一步到位的家庭的置业选择。

上半年几无新增供应 中小户型或短期“卖断档”

在某楼盘的售楼处，记者采访了消费者李先生，李先生向记者表示，自己新婚没多久，短期内不打算要小孩，双方的父母也不在东莞，因此购房主要考虑90平方米左右、比较实用的两房或小三房单位，“其实在去年年底之前，我就相中了一些两房单位，由于想看看年后的房价走势，所以迟迟没有出手”，李先生说，春节之后他再到售楼部，发现自己以前相中的两房已越来越少。而记者在东骏豪苑了解到，目前该楼盘三期产品中，80～130平方米的产品已经卖完，而即将推出市场的四期产品也以145平方米或以上的单位为主。难道东莞楼市的自住型两房、三房已陷入紧缺？

东莞中原地产的统计数据显示，2008年东莞市场的供应量以81～160平方米的两至四房为主，而通过对新上市住宅供应和成交的户型结构对比分析，面积在81～120平方米的两房、三房为最畅销产品。对此，该研究部认为，一方面说明目前东莞市场以自住需求为主导，另一方面也说明这三种户型区间结构性失衡，市场需求旺盛而供应相对不足。另外，以90平方米为界限，90平方米以下的产品去货相对较快，其成交比重高于供应比重超过5%，同样反映了以自住需求为主的市场，中小户型住房较受消费者的青睐。

为此，该研究部经理车德锐建议置业者，如果购买意向在81～120平方米两房、三房户型区间，在价格相对合理而又能承受得起的情况下不妨尽快出手。

宏远地产的朱廷勇亦认为，由于有不少原来政府已经审批的、于今年开工的项目已经延迟，因此，新项目、新产品的集中供应最快都是今年年底或明年上半年，换句话说2009年上半年主要还是已消化存量为主，供应量并不会太多，尤其是有质量的供应。业内人士张先生也预计，受市场环境及开发进度的影响，80～120平方米主力户型将会逐步断档，一定阶段内，市场可能会出现“无房可卖、无房可买”的现象。

大户型总价高 买家对经济形势较敏感

紧凑型两房和三房持续走俏，但大户型产品就没有那么“幸运”了，记者在多个开发商处了解到，大户型目前走量的确较困难，该类产品的目标消费群体的观望情绪依旧很浓重。

合富辉煌的李兴旺表示，大户型需求客户对经济形势的敏感度要高于中小户型，毕竟大户型需求以改善型需求为主，而中小户型以自住需求为主或者说以刚性为主。既然是改善型需求，置业者可买可不买。尤其是在现在非常时刻，大户型同时面临总价高的问题，目前大家都信奉“现金为王”，因此购房也变得谨慎，而刚性需求不会过多受经济形势影响。

业内人士朱奇建分析认为，虽然目前城区与泛城区各区的产品存量结构都与当今的市场需求结构没有很大的偏差，但目前的消费市场对于价格敏感度相当高，没有明显的价格优势难以得到消费市场的接受。因此，今年紧凑型的两房、三房产品将有明显的销售竞争优势。

“实践证明去年市场上最艰难的就是在2007年“国六条”后抢做大户型的发展商，而今年他们的日子依然最艰难”，朱奇建指出，在市场回暖道路漫长、产品卖点也不突出的情况下，为了加快销售速度回笼资金，总价居高不下的大户型单位势将成为下一轮促销的主角。