房企负债率仍属正常范围 开发商将加快结转速度

　　国家统计局2011年上半年的统计数据显示，开发商的资金来源中，银行贷款与个人按揭所占比重大幅萎缩，同比分别都降低了3个百分点。开发商被迫大幅提升自筹资金的比重，以弥补银行贷款及预售补偿带来的资金缺口。

　　目前我国房地产市场的资本结构，更多的依靠自筹资金（占32%，其中5%为信托），以及预售（占25%）。相比之下，海外房地产市场基本是私募债权（银行贷款，占43%）、私募股权（占29%）、上市股权与债权（占28%）三分天下。

　　陈晟表示，房地产行业融资形势严峻。融资渠道不仅狭窄，而且融资成本非常高。目前，私募的融资成本年息达到了25%，信托则达到了20%。因此，房企加快去化和周转率，加快回款的速度就更加重要。

　　中原地产数据显示，大型房企2011年上半年的市场占有率从2010年年底的9%跃升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%。

　　陈晟认为，未来房地产行业的集约性将继续加强。对于一些大开发商来说，上市公司联合拿地、合作开发的数量会增多。

　　但陈晟也认为，快速周转并不是唯一的发展模式。一些中小房企虽然财务状况波动很大，有的更是通过变卖资产取得了比较高的利润率，但是在未来的市场中，这类房企因为开发的项目较少，对资金链的要求不高，因此仍然有一定生存的空间。