房企负债率仍属正常范围 开发商将加快结转速度

　　截至8月24日，申万房地产行业分类显示，已有81家房企公布2011年中报。在调控的大背景下，房企负债率尤为引人关注。

　　中国指数研究院副院长陈晟向记者表示，虽然个别房企负债率有一定上升，但是扣除预收账款，目前房企的负债率仍处于正常范围。下半年，房企应当采取有力措施加快预售款结转的速度，这样对降低房企负债率，以及补充现金流都有重要意义。

　　负债率仍属正常范围

　　记者根据Wind数据统计，截至8月24日已公布中报的81家房企财务数据显示，有13家房企的负债率在50%-60%之间，负债率在60%-70%的房企为17家，负债率在70%-80%的房企共有22家。其中龙头房企中，招商地产（000024）负债率为65.47%，万科（000002SZ）、金地集团（600383）（600383 SH）的负债率分别为77.84%和73.18%。81家房企中，负债率最高的ST园城（600766）（600766 SH），为109.65%。

　　“粗略计算，扣除预收账款，房企负债率的上升速度并不快，目前仍属正常范围。”西南证券（600369）房地产分析师肖剑表示。

　　值得关注的是，房企的负债率中包含有了预收账款，因此单纯考察负债率并不能说明房企的财务状况。

　　以万科为例，2010年年报显示，相比2009年年底67.0017%的负债率，2010年万科负债率有所提高，达到74.6861%。报告显示，虽然2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，但期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿。因此万科在2010年的资产负债率虽然有所增加，但是并不能说明万科的经营状况有问题。

　　肖剑向记者表示：“预收账款被计入到资产负债中，因此，在考察资产负债率时，应当扣除预收账款。这与房企的特点有关，预收账款在房地产行业中的数目足以影响负债率，不能忽略。”

　　肖剑表示，根据上半年销售的情况，开发商的预收账款增速会比较快，因此资产负债率的提高并不能说明开发商的资金状况有问题。粗略计算，扣除预收账款，房企负债率的上升速度并不快，目前仍属正常范围。

　　万科2011年中期报告显示，万科预收账款近1200亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%。

　　肖剑预计，应当警惕的是，新的限购城市名单如果公布，房企在二三线城市的销售会受到影响，因此今年下半年开发商的预收账款的增速将会下降。这样看来，房企年报中的资产负债率可能会下降，但是这并不能表明开发商的资金状况有所好转，反而可能正是由于预收账款减少，从而拉低开发商的负债率。

　　加快结转速度

　　目前，随着贷款的收紧，开发商回款的速度放缓，陈晟表示，房企在下半年应当更加注重结转的速度，强化预售款结转的执行力。招商地产（000024 SZ）、金融街（000402）（000402 SZ）等一些房企都采取措施强化结转收入。

　　招商地产2011年中报称，截至上半年报告末公司预收款达118.74亿元，其中预收款账龄为一年以内的占99%。公司下半年将通过狠抓尾盘销售、在售项目的销售及新项目的开盘，快速销售，快速实现资金回笼。