限购半年库存逼近11万套 京房价反涨催行业变局

　　截至8月27日，北京市住宅库存108181套，其中可售住宅期房7.01万套;未签约现房3.80万套。

　　自今年2月底，北京市出台了被誉为史上最严厉限购政策后，半年多的时间里，京郊一带，尤其是通州区房价已有下行迹象。然而，登陆北京市房地产交易管理网站可知，城区现房的成交价格依旧坚挺，甚至还有小幅上升。

　　其中，尤以中海、远洋、中铁为代表的央企楼盘项目，价格小幅走高。传统的“金九银十”销售旺季即将到来，在高库存的压力下，京城房价能否坚挺如昔?

　　京城近郊房价微涨

　　一般看来，“城八区”范围内被称为京城近郊区域。事实上，当宣武、崇文被分别合并到西城、东城区后，应该称京城近郊为“城六区”了。

　　上半年以来，东、西两城区仅有一个新盘入市，也就是中信禧园。而在其余的四个城区，朝阳、海淀相对推出的新楼盘较多。如果将限购以后推出的楼盘价格与限购前的价格相比，可以看到新房价格未跌反涨。

　　以润景茗苑 为例，该项目位于朝阳清河，目前已有三批推向市场。在2010年1月14日首次获得预售证的楼盘，成交均价为18520元/㎡;到了同年的7月份，润景茗苑再推房源时，成交均价已经上涨到24358元/㎡。截至8月27日，于6月22日再度获得预售许可的润景茗苑项目，每平米成交均价已过3万元。

　　粗略估计下，润景茗苑在一年半的时间里成交价两度上扬，涨幅分别为32%和24%。

　　即便是在北京限购以后，城区新开盘项目价格亦呈上涨趋势：4月初获得预售证的中铁旗下青秀雅苑 项目，地处丰台区。彼时成交均价为25952元/㎡;6月23日，再度向市场推盘的青秀雅苑 ，成交均价已经上扬到28057元/㎡——不到两个月，青秀雅苑房价上涨了8%。

　　事实上，并非仅是新盘价格稳重有升。位于北三环的某小区二手房均价也略有上扬：在限购令颁发之初，政策冲击力较大之时，再加上该小区住宅开发较早，因此每平米单价多数在28000-29000元之间，总价不过200余万。然而，近期该小区的某知名中介对外挂出来的二手房价格，每平米已然悄悄上调千元左右，这意味着该区域房价单价再度冲破3万元——“房价已经开始涨了”，该中介公司的员工如是说。

　　央企、地方国企项目居多

　　在京城六区内推出的期房项目中，半数乃至以上均由央企开发。其中，远洋、保利、中铁、中海、招商等至少有2个以上项目对外销售。

　　其余央企旗下如中化方兴置业、首钢融创;国企如首开、城建、金隅等，或单独或合作，将旗下项目推向市场。

　　事实上，受北京市房价调控目标影响，城区内推盘数量一度限制——彼时，记者曾向某大型民营房企咨询，为何上半年在北京除去商业项目外，并无主要住宅项目推向市场。该房企人员如是表述，“我们上半年一直未能拿到预售证，不过下半年我们会力争下半年加大在北京地区的供给。”

　　相同的情况也出现在一些规模较小的上市房企身上，亿城股份在北京的西山华府 项目，就一度因为拿不到预售证而无法对外销售，更一度导致其经营节奏被打乱。

　　一个值得注意的案例在于，上半年两度推盘的项目包括了中海九浩苑 、中海风情苑 、远洋一方润园等央企项目。

　　而中海风情苑项目在3月份开盘时，成交均价为24795元/㎡。3个月后，也即6月再度入市销售的项目，房价已经微涨5%，成交均价变为26009元/㎡。另外的中海九浩苑，因为前后推出的项目户型有较大差别，从联排到公寓，价格存在差异，同类住宅价格相对持平。相应的，远洋润园、首钢倚山庭苑 等项目，三个月内涨幅均在4%-5%之间。