叶檀：房地产黄金时代已经过去 价格将小幅下行

　　“目前房地产投资的黄金时代已经过去了，我们已进入资本市场为王、风险投资为王的时代。” 著名财经评论人叶檀日前在建行财富论坛上就房地产市场的泡沫与杠杆做了精彩演讲，并对房地产市场的走势进行了分析。

　　价格将有小幅下行

　　叶檀判断，房地产市场会在一个狭小区间内波动，同比增速、环比增速会有所下行，但不可能大幅下挫。房地产泡沫是货币泡沫的结果，只要有货币泡沫，一定有房地产泡沫。房地产有良性泡沫和恶性泡沫之分，曾有美国学者完整记载了350年的荷兰王子运河两岸的房价，年均增长是0.2%，另外最近20年美国房价年均增长是0.6%，可见房价跑不赢通胀。但是房地产是有上升周期的，只要踏准周期，可以有非常大的收益。

　　良性上涨周期有几个特征，一是实体经济很好，这是房地产良性增长的基础。二是上涨周期都特别长，起码10年左右。在良性上涨周期时，每个人手里的财富在增长。三是没有恶性通胀。在衡量一个城市的房地产时要看几样东西，第一，资金是不是在长期流入？第二，人是不是在长期流入？第三，GDP跟工业产值是不是在稳步增长？如果这些条件都具备，那个地方的楼价就具有起码在最近几年里上涨的态势。 

　　对于房地产市场未来走势，叶檀预测，第一，紧缩政策不会放松。房地产黄金时候已经过去，大幅上涨是一个梦想。未来是一个精挑细选，进行结构性投资的时代。第二，大幅下跌也不可能。因为货币依然宽松，仍然是负利率，即便下跌也要一个漫长的过程。很多有钱人第一投资项目仍然是房地产。所以未来面临的结果是同比增速下降，环比上升速度下降，但整体上看每年会有一个略微上升的过程。