东莞社区商业经营遭受大商场冲击 发展壁垒重重

    最新统计数据显示，上半年表现活跃的二线镇区尤其是临深镇区，由于7月份深圳投资客的入市热情有所降温，社区商铺的成交比重较先前有所下降，南城等一线镇街则重回成交热土。总体而言，7月商铺成交呈现量跌价升的态势。到了8月份，由于金九银十住宅销售旺季的到来，社区商铺的销售继续走低。在东莞，社区商业的发展到底呈现怎样的特征，其发展又存在着怎样的局限性和瓶颈之处；未来，又有哪些发展机会？或许，从下面社区商业发展链条各环节的相关负责人的解读中，能找到些许的答案。

　　东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良

　　东莞最早的社区商业，一般都表现为楼盘底下的底商，这也是从香港学习过来的。一般来说，临街比较好的位置，就会经营得比较好，但位置不好的地方就一直旺不起来。

　　这主要是因为，东莞的社区商业基本上都是卖掉的，商铺都比较分散，比较难做。而在不同楼盘之间，由于东莞到处都是楼盘，每个楼盘各自规划自己的社区商业，再把铺卖掉，大的商业体系就更难进入了。另一方面，因为有了大商场去消费，再加上东莞分散消费的习惯，社区商业就更难做起来。在未来，随着大商场越来越成熟，社区商业还会越来越难做。

　　博文道总经理 杨波

　　在东莞发展社区商业，要说最大的瓶颈就在于中产阶级的缺少。这也是东莞商业发展的共同的制约因素。

　　开发商要想做商业，对于地段、交通、区域发展及消费人群等都有很大的关系。而对于社区商业，其辐射半径比较小，业态以服务日常生活为主。区域社区的入住率及居住人口与其发展则存在着一定的关联性。

　　相对来讲，在那些居住区域比较密集，社区消费力比较强，商业又相对比较空缺的合适地段，则可以培育发展大社区商圈。在具体操作中，它可以通过主力作为商业龙头，带旺周边的街铺甚至步行街等。

　　商业地产操盘手 郑丽美

　　比起香港、深圳等城市的社区商业，东莞的发展还仅是处于初级阶段。东莞早期的社区商业，主要是为了满足小区业主的生活配套而分散在各个楼盘的底商部位；像时代城这样大规模社区商圈的出现还是比较新的。

　　但在前期，这样的社区商业的运作模式还是会存在一定的困难。到目前为止，东莞连城市级规模的购物中心都还存在缺少的状态；发展社区商圈难度则更大。一方面，由于社区商圈的辐射力有一定的局限性，社区里的人群是否足以支撑该商圈的运作需要考量，而这与东莞楼盘的入住率不够高也有关系；另一方面，业态的丰富性、停车位等的配套等，都影响着社区商圈未来的发展；而人群的消费习惯，特别是社区商圈百货的接受度更需要一段时间的培养期。

　　黄旗山1号营销总监 邓坚

　　对于开发商，在运作社区商业方面，必须在规划之初就充分想清楚。因为，商业日后的运作和规划阶段的裙楼的布局、人车的动线分布、电梯的设置、停车位的配比以及街铺与二楼、三楼的关系等等，都有着直接的关系。

　　另外，对于社区商业与住宅的关系，如果没有处理好，它不仅不能提升住宅的销售价值，甚至还会影响住宅的销售和使用。比如，做餐饮，对于业态分布的考量和物业管理的不到位，势必对住宅产生一定的影响。

　　此外，要把社区商业做旺，不仅在前期规划阶段考验着开发商。在后期的商业定位、商家引入把控等各方面，对于开发商的专业素养都是极大的考验。

　　嘉荣SPA相关负责人 杨恒

　　东莞的社区商业，比起一些成熟的城市的发展，差距还是很大的。在社区商业这一块，餐饮、教育、购物都还有非常大的空间去提升。

　　一般而言，一个社区的商业，有多少家药店、多少家宠物店、多少家超市、水果店、洗车店、银行等等，都有一定的数量配比与社区的规模相匹配。但目前东莞的社区商业还只是有最基本的生活配套，业态比较单一，配套还不是很完善。另一方面，东莞过于分散，小区的密集度不够；特别是小区不够大，大社区比较少，难以形成具有统治地位的商业中心。