东莞限购令何去何从？金九银十营销大战一触即发

东莞限购将何去何从？

    8月中旬，房掌柜就东莞限购令实质是否“限深令”进行了初步探讨，并撰文进行了论述。近日，东莞限购传言再次来袭，坊间传言，近期是惠州东莞可能率先出台限购令的重要时间窗口。

    据房掌柜了解，惠州不少楼盘赶在上周末（9月3日、9月4日）提前开盘，一时间好不热闹，这似乎让上述的限购传言增加了更多的可能性。

    东莞8月份取得预售证的项目有45个，环比7月的26个预售证增长73%。金地外滩8号、滨江公馆等项目已在8月底推盘抢跑，而中信森林湖兰溪谷、凯旋公馆、景湖荣郡、金域华府也计划在九月开始加推或新盘入市。

    还是有人会问，限购是不是真的要来了？毕竟喊狼来了的次数多了，大家便临危不惧了。

    限购已经被无数次提起，最后不了了之，当时业内人士猜测限购令出台的时间是8月底9月初，如今8月已结束，9月已开始，限购节点更加疑云重重。

    房掌柜近日对比东莞中原监控的市场数据发现了丝丝踪迹。那就是临深区域对东莞整体均价有一定的拉升，不少亲深区域的项目成交十分抢眼，最为典型的便是益田大运城邦，7月8月成交套数蝉联东莞第一，上半年均价11151元/平米全莞第二。

    随着金九银十的到来，东莞房价不会被拉高依然是个未知数，尤其是这些亲深区域的项目。东莞限购何去何从，已经不是简单的命题作文了。

    近日，住建部相关官员表示，住建部不会主动公布名单，只发文给认为需要限购的二三线城市地方政府，是否实施限购由地方自定。

    亲深区域项目“抢跑”

    据东莞中原监控的数据显示，7月，主攻深圳的益田大运城邦一期成交了440套，位列东莞普通住房成交套数第一，成交面积27511.41平米，成交均价8592元/平米。440套的成交套数远超第二名146套的中惠珺庭。

    8月，大运城邦二期以193套继续力拔头筹，延续上月的热销，成交面积15276.84平米，均价9034元/平米。大运城邦二期193套也比第二名鼎盛中环（155套）、第三名天利中央花园（153套）要多。

    而2011上半年，益田大运城邦二期成交了376套，成交均价11151元/平米，成交面积36414.59平米，主要成交的户均面积为96.85平米。益田大运城邦11151元/平米的成交均价比东莞上半年整体楼市均价8360元/平米要高得多。

    据房掌柜了解，凤岗的益田大运城邦90%的客户群体是深圳客，下半年也将有大批量的货量入市。

主打深圳市场的益田大运城邦

    业内人士认为，像益田大运城邦这样的亲深区域的项目对东莞房价拉升权重很大，受限购影响，东莞房价本来理应下降的，而实际上反而被拉升了。

    的确，益田大运城邦只是亲深区域的项目中最为典型出彩的其中一个罢了。

    亲深区域的成交均价普遍较高。据东莞市统计局发布的7月份东莞市新建商品住宅网上签约数据显示，塘厦成交套数323套，成交面积3.52万平米，成交均价10829元/平米；凤岗成交套数473套，成交面积7.09万平米，成交均价8531元/平米；松山湖成交套数91套，成交面积1.5万平米，成交均价16164元/平米。

    据东莞中原监控的数据显示，8月份，塘厦、松山湖住宅价格均“破万”。

    金九银十营销大战一触即发

    东莞中原监控显示数据显示，8月住宅价格为8505元/平米，环比下降1.71%，价格已经呈现冲高回落态势，而2011年1-8月东莞住宅价格为8413元/平米，相对2010年1-8月份7511元/平米，同比上升12.01%。

    预计东莞楼市推货量将达到91万平米左右，中大户型占据市场主流，紧凑小户型仍显匮乏，供应最为热点的区域当属南城、寮步，特别是西平片区竞争加剧，景湖荣郡、天利中央花园、世纪城贝丽湖、中信凯旋公馆、中熙弥珍道等将近身肉搏。

    金九银十营销大战一触即发。中原地产研究人士认为，扎根东莞的品牌开发商，上半年出货成交斐然，回笼资金状况良好，后期出货压力较小，旗下主力豪宅产品更是其中的“绩优股”，虽然“金九银十”豪宅扎堆加推新品，片区竞争加剧已是必然，但其价格不太可能出现明显回调。

香树丽舍5、6栋开盘现场

    “东莞本地的中小开发商，在上半年楼市形势比较好的时候，无货可推或者货量不足，错失回笼资金的良好时机，而进入下半年供应逐渐放量，但销售形势已经大不如前，此时可能会跟随某些楼盘加入高折扣的行列，但很难全面开启降价潮”，该研究人士认为，“金九银十”年底之前最好的营销节点，预计部分中小开发商会逐渐让步价格争取主动权，希望在年底到来之前尽早完成全年销售目标。

    据房掌柜了解，在“金九银十”上市的项目中大户型占据了市场主流。四季豪园110-260平米、中信凯旋公馆130-180平米、锦绣山河三期560-700平米工艺独墅、世纪城贝丽湖150-170平米、中信森林湖兰溪谷218-338平米大平层、江南第一城130-160平米、花样年君山223平米复式产品等。

    刚性需求的中小户型今年一直处于偏紧状态，预计9-10月有部分项目的补充，这些项目推货主要是中小户型+大户型，如景湖荣郡80-140平米、金域华府二期75-158平米、大朗碧桂园82-89平米、大运城邦二期75-130平米等；而公寓项目预计共有两个，分别是东城的怡丰公寓、常平的联冠广场，总的货量在3.80万平米左右。

    随着金九银十营销大战的上演，东莞房价的涨幅一直备受关注，过快意味着加大限购的可能，东莞限购令何去何从？限热点区域？限深？还是别的？有开发商对房掌柜笑言，限购，东莞楼市真的伤不起。

    限购令何去何从？

    有业内人士也坦言，东莞不应该叫“限购令”，应该是“限深令”。通过房贷的控制，对东莞本土购房者“去投资化”、“去按揭杠杆化”已经很充分了。

    广源地产副总经理彭红涛表示，东莞接壤深圳的区域，受市场的影响，楼市价格比东莞其他区域相对高一些，比深圳低一下，很正常。

    “限购主要的目的是调整价格，高价位的区域很可能会限”，彭红涛觉得限购令应该走市场经济的路子，而不是走计划经济的路子，对某个区域进行限价还是可取的，借鉴深圳宝安限价做法会相对公平一点，可以给某个区域设定一个控制目标。

    “临深区域限购有可能，如果东莞限购，要等条款下来了才能进行更深一步的探讨”，世纪城地产营销总监冯伟杰如是表示。

    彭红涛也认为区域限购还是有可能的。某房企在接受房掌柜采访时表示，限深有必要，输入性因素不控制的话，一旦这样的因素再度把东莞整体均价拉高，限购令会提前出台。

    “住建部虽然不会直接公布限购城市名单，但不能完全排除悬在东莞上空的限购，毕竟政府对楼市行情实行的是动态监控”，东莞中原地产研究人士表示。

    其实关于限购已经不是一个简单的话题了。

    有业内人士坦言，东莞出不出限购，什么时候出，已经没有多少探讨的必要了，探讨应该转移到“东莞如果出限购背后是什么原因导致的”这个重点上来，剔除住建部“二三线城市限购”的硬性因素，还有哪些因素在牵动着东莞限购这根薄弱的神经。

    中信地产营销总监欧梓彦不久前曾撰文重申，东莞真不需要限购！从07年以来的走势分析，每一次政策的出台只会短期抑制社会购房消费力，从而为后续长期的爆发报复性增长埋下伏笔。

    东莞某地产高层表示，其实在市场上有这样一种声音，开发商不希望限购，购房者也不希望限购，东莞是一个人口输入性城市，限购了，东莞楼市是伤不起的，说白了东莞政府也不希望限购。

    住建部政策研究中心副主任王珏林最近表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。

    住建部官员在8月28日表态称，限购政策由各地自行研究发布。住建部不会主动公布名单，只发文给认为需要限购的二三线城市地方政府，是否实施限购由地方自定。

    这是否意味着二三线城市地方政府把握了限购的自主权——限购与否，最终还是自己说了算。

    那么，东莞限购将何去何从？谁知道呢，也许很快就能尘埃落定，也许永远都不会有答案。