在楼市成交量整体持续低迷之下,一边是新房市场越来越多的折扣,一边是二手房市场上丝毫不动摇的标价,天津局部地区已显现一二手房价格倒挂的情况,但这远非普遍现象。
“一二手房价格倒挂不应该是正常的现象,北上广深等一线城市目前这种现象的愈演愈烈与宏观调控密切相关。而天津这种倒挂更多出现在老城厢等局部地区,与该区域一二手房供应结构、周边生活配套等密切相关,不过新房价格如果继续回调,很可能会带动二手房价格的下降。市场研究中心郭燕对新金融记者表示。
倒挂现象不普遍
“根据我们的监测天津一些地区确实出现了一二手房价倒挂的情况,其中一个比较典型的例子就是位于老城厢的仁恒海河广场。”郭燕表示,目前该项目在售新房源均价26000元/平方米,二手房的价格则达到了27000-28000元/平方米,价差在1000元/平方米以上。
据了解,其他如海河沿线板块、轨道交通沿线板块、学区房板块等,也一定程度上出现了一二手房价格倒挂的现象。
某研究院天津分院研究副总监钟文辉认为,造成部分区域新房和二手房价格倒挂,主要原因一是标价较高的二手房,很多都是有重点中小学配套的学区房,要么就是有非常成熟的商业生活配套;二是不少楼盘在销售压力、资金压力下,新房源价格有5%-10%的下降,二手房业主多数情况下不会急着卖房,且限购后惜售心理更强;三是新房价格的下降传导到二手房也需要一个时间过程。
钟文辉和郭燕都对新金融记者表示,一二手房倒挂现象目前只是在天津的部分区域显现,还远没有到普遍的程度。
而之前被媒体称为天津一二手房倒挂严重区域的西站板块,经过新金融记者的实地调查却发现倒挂现象并不严重。据我爱我家红桥区弘丽园店经理张东泽介绍,西站板块的二手房以房龄10年左右的次新房为主,主要包括弘丽园、明华里、紫芥园、水西园等,三层以下的好楼层均价只在16000-19000元/平方米,不少顶层房源的最低报价只有12000元/平方米。“最新的金领国际的二手房源大多刚拿到房本不久,价格在18000-19000元/平方米。”张东泽说。记者在金领国际售楼处了解到,该项目目前在售房源的均价为19000元/平方米,与二手房价基本相当。
郭燕同时表示,随着“金九银十”各楼盘促销打折力度加大,有可能造成一二手房价格倒挂现象逐步蔓延,周边新房价格的下降,将逐渐影响二手房卖家的房价心理预期,导致二手房价格有所下调。
降价压力增大
无论新房还是二手房,进入2011年以来,都显现出成交量持续低迷的态势。某研究院数据显示,2011年1-8月,天津市新建商品住宅成交量只有2月份突破100万平方米,达到104.08万平方米,而最低的4月份成交量只有45.83万平方米。而2010年4季度的3个月月均成交量均在110万平方米之上,12月份时曾达到134.04万平方米。
二手房方面,今年以来月均成交量一直在30万平方米左右低位徘徊。国泰君安对30个典型城市的监控数据显示,今年天津二手房成交量同比下降幅度达到28%。
与成交量低迷伴随的是库存的不断上升。截至8月30日,天津住宅可售套数达到12.84万套,较7月底增加6359套,增幅达到5.21%,按照之前6个月的月均成交量计算,库存消化周期达到18个月的历史最高值。
与此同时,开发商的资金链压力也在加大,来自CREIS和国家统计局的数据显示,2011年1-5月,开发企业的自筹资金比重再次上升到39%,已经和2008年金融危机时持平。目前已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。
重压之下,新房价格已现松动迹象。根据某研究院天津分院的统计,2011年1月以来,天津住宅价格指数涨幅呈下降趋势,8月更是出现了环比0.49%的下滑。在其抽查的样本楼盘中,8月价格环比下降的楼盘达到了30%,且5%的项目价格环比降幅在10%以上。
二手房的价格则相对坚挺。天津我爱我家的数据显示,今年5-8月市内六区二手房的成交均价始终维持在7690-7724元/平方米之间,并无太大波动。
“新房价格上,开发商在调控下面临着越来越大的降价压力,‘金九银十’很可能发生惨烈的‘优惠战’。二手房则因为卖房人情况不同,不存在资金链的问题,价格较为坚挺。”一位天津房地产业内人士对新金融记者表示,目前依然还是看买卖双方的博弈。他同时指出,二手房一旦因为价格高于新房较多,形成有价无市的局面,二手房业主则只剩下两个选择,一是将出售改为出租获得长期收益,二是降低心理价位,留有一定的议价空间,来促进成交。
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