天津一二手房价倒挂“局部有雨” 降价压力增大

　　在楼市成交量整体持续低迷之下，一边是新房市场越来越多的折扣，一边是二手房市场上丝毫不动摇的标价，天津局部地区已显现一二手房价格倒挂的情况，但这远非普遍现象。

　　“一二手房价格倒挂不应该是正常的现象，北上广深等一线城市目前这种现象的愈演愈烈与宏观调控密切相关。而天津这种倒挂更多出现在老城厢等局部地区，与该区域一二手房供应结构、周边生活配套等密切相关，不过新房价格如果继续回调，很可能会带动二手房价格的下降。市场研究中心郭燕对新金融记者表示。

　　倒挂现象不普遍

　　“根据我们的监测天津一些地区确实出现了一二手房价倒挂的情况，其中一个比较典型的例子就是位于老城厢的仁恒海河广场。”郭燕表示，目前该项目在售新房源均价26000元/平方米，二手房的价格则达到了27000-28000元/平方米，价差在1000元/平方米以上。

　　据了解，其他如海河沿线板块、轨道交通沿线板块、学区房板块等，也一定程度上出现了一二手房价格倒挂的现象。

　　某研究院天津分院研究副总监钟文辉认为，造成部分区域新房和二手房价格倒挂，主要原因一是标价较高的二手房，很多都是有重点中小学配套的学区房，要么就是有非常成熟的商业生活配套;二是不少楼盘在销售压力、资金压力下，新房源价格有5%-10%的下降，二手房业主多数情况下不会急着卖房，且限购后惜售心理更强;三是新房价格的下降传导到二手房也需要一个时间过程。

　　钟文辉和郭燕都对新金融记者表示，一二手房倒挂现象目前只是在天津的部分区域显现，还远没有到普遍的程度。

　　而之前被媒体称为天津一二手房倒挂严重区域的西站板块，经过新金融记者的实地调查却发现倒挂现象并不严重。据我爱我家红桥区弘丽园店经理张东泽介绍，西站板块的二手房以房龄10年左右的次新房为主，主要包括弘丽园、明华里、紫芥园、水西园等，三层以下的好楼层均价只在16000-19000元/平方米，不少顶层房源的最低报价只有12000元/平方米。“最新的金领国际的二手房源大多刚拿到房本不久，价格在18000-19000元/平方米。”张东泽说。记者在金领国际售楼处了解到，该项目目前在售房源的均价为19000元/平方米，与二手房价基本相当。

　　郭燕同时表示，随着“金九银十”各楼盘促销打折力度加大，有可能造成一二手房价格倒挂现象逐步蔓延，周边新房价格的下降，将逐渐影响二手房卖家的房价心理预期，导致二手房价格有所下调。

　　降价压力增大

　　无论新房还是二手房，进入2011年以来，都显现出成交量持续低迷的态势。某研究院数据显示，2011年1-8月，天津市新建商品住宅成交量只有2月份突破100万平方米，达到104.08万平方米，而最低的4月份成交量只有45.83万平方米。而2010年4季度的3个月月均成交量均在110万平方米之上，12月份时曾达到134.04万平方米。

　　二手房方面，今年以来月均成交量一直在30万平方米左右低位徘徊。国泰君安对30个典型城市的监控数据显示，今年天津二手房成交量同比下降幅度达到28%。

　　与成交量低迷伴随的是库存的不断上升。截至8月30日，天津住宅可售套数达到12.84万套，较7月底增加6359套，增幅达到5.21%，按照之前6个月的月均成交量计算，库存消化周期达到18个月的历史最高值。

　　与此同时，开发商的资金链压力也在加大，来自CREIS和国家统计局的数据显示，2011年1-5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，已经和2008年金融危机时持平。目前已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。

　　重压之下，新房价格已现松动迹象。根据某研究院天津分院的统计，2011年1月以来，天津住宅价格指数涨幅呈下降趋势，8月更是出现了环比0.49%的下滑。在其抽查的样本楼盘中，8月价格环比下降的楼盘达到了30%，且5%的项目价格环比降幅在10%以上。

　　二手房的价格则相对坚挺。天津我爱我家的数据显示，今年5-8月市内六区二手房的成交均价始终维持在7690-7724元/平方米之间，并无太大波动。

　　“新房价格上，开发商在调控下面临着越来越大的降价压力，‘金九银十’很可能发生惨烈的‘优惠战’。二手房则因为卖房人情况不同，不存在资金链的问题，价格较为坚挺。”一位天津房地产业内人士对新金融记者表示，目前依然还是看买卖双方的博弈。他同时指出，二手房一旦因为价格高于新房较多，形成有价无市的局面，二手房业主则只剩下两个选择，一是将出售改为出租获得长期收益，二是降低心理价位，留有一定的议价空间，来促进成交。