郎咸平：香港的房地产为什么会在1997年崩盘呢

　　2010年开始了一场全民大猜谜，很多开发商、专家学者、购房者都参与进来了，估计大家都知道猜的到底是什么了吧，对，就是2011年的房价走势。引爆这场大猜谜的是中国人民大学的经济研究所发布的一个报告，报告的主要观点是说2011年上半年房价将下跌两成。给出的理由是当时的宏观调控，尤其是房地产调控非常严格，开发商的钱开始收紧了。

　　到现在，2011年已经过去一大半了，谜底其实还没有揭晓，但我今天不想去探究到底谁猜对了，或者谁猜错了，我想探究的是开发商的信贷是不是真的收紧了？我在《我们的生活为什么这么无奈》这本书中，特意查了一下当时的真实数据，太可怕了。因为仅仅是2010年的前三个季度，开发商的贷款竟然就有6000亿。各位晓得2009年一整年银行放出的贷款是多少吗？告诉你，是5980个亿，而且很多专家都说2009年中国银行业的特征已经是天量信贷了。可是，现在的状况是2010年的前三个季度发放的贷款竟然比2009年一整年还多，同时还超过了2007年与2008年的总和，这难道不可怕吗？透过这组数字，我想告诉你的是，开发商现在根本就不差钱！也就是说，我们将会继续看到开发商囤地、捂盘惜售。

　　所以说，我们现在所说的房价应该下跌或即将下跌，可能更多的是从道义上来讲的，是一种道德感。但是，正是这种道义上的评判，却在很大程度上导致了老百姓更大的痛苦。我为什么这么说？道理很简单，正是因为一些所谓的专家到处说这个房价会下跌，老百姓才会抱有希望。但实际情况是怎样的呢？房价是一涨再涨。这对老百姓来说，其实已经变成了一种折磨，就像是用钝刀子割肉，一点点让你死掉，这还不如干脆点，让大家死个痛快。

　　更有意思的是，现在这个房价是涨是跌，已经构成了一个新的分水岭。它把持不同意见的知识分子分成了“唱涨派”和“唱跌派”。其实我觉得这两拨人都有点奇怪，如果说是为了打压房价，那我们政府出台的政策，包括之前推出的新“国五条”、“国十条”，都不会成功的。为什么？因为这都是表面现象。猜房价，更是一件非常荒谬的事情，明明都是瞎猜的，给出的理由根本经不起推敲的。

　　当然，不管这些专家学者吵的多热闹，我得先做个表态，很多人在网络上留言说，郎教授说了什么什么样的观点。我在这里要清楚地告诉各位，我不是股评家，也不是理财专家，我从来不会去预测股市、楼市会怎么样，这方面的话题，我是从来不谈的。为什么？因为我水平不够，而且这也不是我的风格。我只想谈谈，目前这种状况，究竟是怎么造成的？

　　这种“北京式”的下跌其实是属于心理按摩，只是暂时缓解一下大家的情绪，根本没有触及到问题的本质。问题的本质是什么？各位想一想，为什么市区中心的房价都这么高了，还是一个劲地往上涨？而且，即使它一个劲地上涨，为什么还是有那么多人要买市区中心的房子？你是不是觉得奇怪？其实也没有什么好奇怪的，道理很简单，就是因为所有好的资源都集中到市中心了，比如说学校，医院。而我们老百姓，为了让自己的孩子接受更好的教育，为了让家人生病时能接受更好的治疗，就只能想尽办法住得离市中心近点，更近点，所以才会出现市中心房价都这么高了，还是供不应求的状况。想想看，如果把好的资源迁到河北的涿州去，或者迁到燕郊去，那北京的二环、三环、四环还会这么堵车吗？房价还会这样吗？所以说，现在问题的本质是资源分配制度的问题，如果说不从根本上改变这种分配制度，而只是想透过某种手段抑制这种强烈刚需的话，中心城市的房价根本就降不下来。

　　还有一个值得我们关注的问题，就是房价究竟是高是低，我们应该用一个什么样的指标来衡量？还以北京为例吧，如果说3万块钱算高，2万块钱算高，那1.9万块钱是不是就不算高了？所以说，其实我们现在进入了一个误区，我们把房价的涨和跌，当作判断房地产是否陷入危机的最重要的一个指标了。我要告诉各位的是，不是说房价涨了，它就一定有危机，房价跌了，就没有危机，问题不是这么简单的。最可靠的指标是什么？是老百姓的负担能力。