2009东莞房企制胜绝招揭密

时间永远也不停步，即使再强劲的冷空气，也阻挡不了即将到来的春暖花开。但是，楼市也能同样迎来回暖，并进入热火朝天的热夏么？

在经济形势不稳定，各方面政策因素多变的情况下，也意味着房企在2009年日子过得不安稳。这一年，谁都想削尖了脑袋冲出重围，谁都想在“乱世”中成为最终的英雄。决胜2009，房企要如何谋划这艰难的一年？

后市不乐观 或引发新一波观望潮

3月7日，大岭山金地格林上院售楼部，尽管现场并没有举办促销活动，但还是有不少人流。据现场销售员介绍，这段时间以来，他们平均每天都能接到10批次以上的客户，与春节前相比，有很大的变化。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，3月2日至8日全市商品房共成交1318套，销售面积为136227平方米。其中住宅成交1215套，面积为131646平方米；住宅日均成交174套，日成交面积18807平方米。

其实，热销状况并非只出现在上周，从春节以来，这种热销场面就一直在上演。但这并不能说明，东莞房地产市场就处于回升通道。

这是有一系列理由的。刚刚过去的三八妇女节，对于在南城某楼盘的张小迪来说，是一个值得高兴的日子。他告诉记者，“当天我卖了3套房子。”

说起这个销售成绩时，张小迪脸上掠过一丝兴奋。但这并没有成为他乐观预见后市的理由。当前经济环境形势不容乐观，很多人失业，收入不稳定，将不可避免地带来预期消费心理的动荡。“很有可能在5月份开发商就会有新一轮的大动作”。巧合的是，上段时间，东城某楼盘的置业顾问也表达了相同观点。

3月7日，记者到长安某楼盘踩盘。记者看到，销售现场并没有多少人流量，销售员认为“这是天气的缘故”，该楼盘销售员告诉记者，尽管这段时间成交量有所回升，但包括公司高层在内的人员，对后市走势并不乐观。据她透露，有高层甚至说，“3～4月份将会遇来另一波观望潮”。其实，这种担忧不无道理。

很多时候，经济走势的不稳定，在一定程度上加剧了楼市走向的动荡不安。就在刚刚过去的2月末，温家宝总理在回答网友关于整体经济走势时坦然地说：“人们心中对金融危机的影响还没底，我觉得这是可以理解的，因为百年罕见的金融危机，现在还在蔓延，没有见到底。”

另外一方面，尽管3月份广东省政府出台了房地产15条政策，但更多业内人士认为，那只是落实国家去年底的政策，就政策本身来看，也并没有多大新意，因此，对楼市的促进意义并不大。

受经济大环境影响东莞楼市难以独善其身。对购房者而言，经济震荡意味着经济收入预期的不确定性，不少购房者或将继续保持观望，刚刚激发的楼市需求也有下行的风险。对开发商而言，他们最担心的除了经济走向的不确定性外，还有政策的不确定性。2月25日，房地产业落选十大振兴产业的消息被确认后，原来已经小幅上涨的地产股立刻应声而落，开发商借助十大产业振兴计划实现楼市回暖的希望落空。业内人士表示，从整个市场来看，刚性需求并没有完全释放，由于政策和市场的不稳定，将直接导致楼市走向充满不确定性。

巨量存货加速开发商清货终极令

去年末，伴随着库存压力的进一步加大，开发商纷纷发出“清货”终极令。

“沁园年终冲刺，楼栋组团最后机会特价购房，仅7套”；“最后机会，坚决清货”；去年12月14日，寮步甲壳虫之家打出“裸卖”口号，一口价2888元/平方米任选，仅限20套……

根据相关统计数据显示，2008年东莞全市住宅存量为604万平方米，同比2007年增加70%。加上今年新增供应量，今年市场供应量将再度超过1000万平方米，楼市面临供求失衡的严峻问题。

中天力通营销部副总经理朱必步表示，面对存量房的压力，很有可能迫使一些大盘作出降价清货的决定。一位不愿意透露姓名的业内人士甚至告诉记者，90/70政策实施以来，使得市场上有大量90平米以下的楼盘，由于这部分产品存在结构不合理问题，一些面积过小的户型单位很有可能成为清除的对象。

易居中国近期在对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为，根据近半年的市场平均消化能力，今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年时间。只有去年库存消化结束之后，房地产才能进入另一个市场轮回。

也有一种问题，一旦存货消化遭受困境，会不会导致东莞出现大片烂尾楼盘？对此，有观点认为，这种可能性不大，但不排除一些资金实力不强的中小型开发企业，将在今年的深度调整中，由于缺乏后期土地开发的支撑，很有可能进行新一轮的重组。

投资性需求未释放 楼市难以全面回暖

存货压力过大，很有可能会导致开发商进一步对房价作出下调的决定，但也不排除部分产品因为符合市场的需求，尤其是以中低价位为主导的客户住房的需求，小幅上涨的可能性也存在。

从另外一方面来看，处于下行的经济现状将不可避免地为楼市带来负面的影响，但随着各种利好政策扶持力度的进一步增大，正面效应也将凸显。

事实上，这种刚性需求已经开始释放。2007年和2008年被抑制的刚性需求，在各种利好政策的刺激下，于2009年春节后出现了“小井喷”，为东莞楼市创造了“小阳春”的良好开局。

不过，业内人士提醒，目前东莞楼市低价走量的状况在一定时期内依然没有改变，更多释放出来的是自住需求，而自住需求释放导致楼市短期内的成交回升并不意味着楼市的全面回暖，因为楼市回暖的另一推手——投资性需求并未得到有限释放。

开发商：中信地产

招数：全面进攻

2007年，东莞地产市场“火”了一把。作为一直倡导公园生活的中信地产，也在这一年取得了超过10亿元的销售成绩，表现不俗。

2008年，市场拐入下行通道，在持续冷清的交易氛围环境下，该公司去年上半年动作并不大。其倾力打造的新盘公寓类产品——德方斯也基本处于半“停售”状态中。到了去年底，伴随着香樟林的上市，全面揭开了其主动进攻市场的序幕，在这一波的带动下，森林湖别墅单位，德方斯、凯旋城也正常销售，并取得了不错的销售成绩。2009年，中信地产除了一些在售项目保持正常销售计划外，德方斯将是他们重点发力的一个项目。

开发商：深建地产

招数：谨言慎行

如果全面落成后，这确实是一个规模不小的楼盘：占地面积26万平方米，规划总户数4600户。这个由深建地产倾力打造的东莞首个也是其唯一一个项目，百悦尚城首期产品自2007年8月份上市后，曾一度受到市场的强烈关注。尽管当时以近8000元/平米的价格推出，但由于其同时拥有大规模社区、赠送空间大等多重优势，消费者仍然趋之若鹜。

当然，这一现象并没有持续下来。东莞房地产市场在2008年历经深度调整后，百悦尚城项目在价格上也作了一定程度的调整。纵观该开发商去年的市场表现，当其他发展商正在如火如荼开展营销活动时，该项目反而并没有多大动作，按照项目相关负责人的说法就是“那个时候举办任何活动对销售都没有多大拉动作用”。

进入2009年，根据相关负责人介绍，他们今年仍然以消化一期现楼单位为主，另外，还将加推楼栋新品。同时，为了提升居住品质，今年他们还将启动商业规划及商业街景观设计，同时整合教育资源配套。另据悉，百悦尚城二期目前在进行设计评审并展开前期准备工作。

开发商：万科地产

招数：连环进攻

客观地说，去年东莞房价能够得到快速调整，东莞万科起着关键性的带头作用。这个被称为“风向标”的地产开发企业，自进入东莞房地产市场以来，就一直在不断扩充着它的领域，直到今天，我们会发现，它在东莞已经不经意间开发了这些楼盘：城市高尔夫花园、运河东一号、常平万科城、大朗金域蓝湾、塘厦棠越、松山湖一号。

因为有着不同寻常的意义，因此，当在东莞地产市场看到“团购”这个字眼时，自然就会想起万科运河东一号。

去年2月29日，万科首先对运河东一号发起团购运动，迅速得到其他发展商的纷纷跟进，东莞部分楼盘价格也在这个时候迅速作出近三成下调幅度的决定，有效刺激了刚性消费群体的入市。

此后，在多重营销活动的带动下，该盘价格也在不断调整，最后，这个盘以“全面卖完”结束了其达几年的销售周期。与此同时，城市高尔夫花园也在去年真正进入尾货销售阶段。

今年，东莞万科仍然有较大市场动作，根据记者掌握到的信息，今年万科的市场供应量将超过30万平米，其中有两个新盘将要上市。

东莞万科副总经理王永飚告诉记者，金域华府已经递交了规划设计，现正在等待审批过程中，今年将推出8万平米的体量，产品主要是高层洋房；此外，位于大岭山的四季花城也将在今年推出，主要开发别墅产品；松山湖二期、金域蓝湾也将推出不等的货量。

开发商：宏远地产

招数：重拳出击

由于受制于整个经济大环境和房地产市场低迷等因素制约，去年商品房销售额挤入10亿元俱乐部的企业并不多，大部分企业销售额都在3亿元～5亿元。根据相关信息，宏远去年在地产业务方面的销售额超过3亿元。

纵观去年宏远地产的市场表现，除了江南世家、江南雅筑等一些尾货产品外，其重心主要放在江南第一城。尽管江南第一城首期单位推出时，并没有举行声势浩大的营销活动，但凭借其紧凑实用的三房设计、一梯两户规划、大规模社区、性价比较高等优势，该盘最终还是受到了消费者较高的关注度。

今年，江南第一城将继续推出二期产品。相关负责人介绍，二期一批120套情景洋房单位将在5月份推出，面积区间110～180平方米；7、8月份将会推出50套联排别墅，面积260～330平方米；9月份将主力推出小高层洋房，大概260套货量，面积在100平方米左右。

此外，清华居洋房单位将是今年的重头戏。东城东的半山居；南城的精英世家等项目也有可能今年推出。

开发商：田禾地产

招数：以动制静

塞纳河畔=田禾地产，很显然，他们是对等关系。2008年，当大部分其他深圳开发商都谨慎出手之际，田禾地产也采取了相同策略。不同的是，他们策划的“寻找苏菲活动”确实有一定的影响力。最后，苏菲寻找到了，塞纳河畔的品牌价值也跟着有了进一步的提升。今年，除了进一步加快存货销售外，还有两个新项目将上市，包括塞纳河畔二期田禾大厦和田禾大芳园。

开发商：中天力通

招数：推波助澜

2007年5月份，城市风景一期产品以5000元/平方米价格上市，开创了良好的销售局面；二期150套单位在积蓄已久中于去年11月份亮相，在“首次置业月”活动策划的带动下，目前这些从两房到三房的产品已经消化完毕。根据开发商透露，今年底，城市风景新一期300多套单位将推出，产品主要以中小户型为主。此外，另外一个项目城市假日三期也将推出。

开发商：世纪海怡

招数：蓄势待发

其实，相比较于世纪海怡，水印长堤更容易为人记起。这是一个典型以打造项目品牌为主的个案。不能不提，其实，作为万江的那一端，水印长堤前几年开发的别墅项目确实在市场引起了强烈反响。

新一期产品包括洋房和别墅，于2007年9月份开始面市，根据项目相关负责人介绍，当时尽管刚刚遭遇房贷新政的实施，但当时推出的别墅单位仍然受到市场的强烈关注。但是在商品房陷入销售困境的大环境背景下，开发商因为对于市场的不看好，去年整整封了一年盘。但是到了2009年，开发商表示将会有动作。

世纪海怡策划部经理韩小登告诉记者，即将到来的五一，将是他们项目发力的契机。根据他介绍，目前江湖洋房还有近500套单位，价格目前还没定，主要以中大户型单位为主，到时候将会有大动作。

开发商：盈丰地产

招数：闭门练功

在很多人心目中，作为稀缺资源，别墅单位不愁没消费力。但这点显然没在盈丰地产所倾力打造的项目上得到体现。作为占据厚街自然资源优势——横岗水库的湖景一号庄园，去年在整个商品房市场陷入销售困境的背景下，他们也采取了一种被动的作战方式——停售不卖。这一现象在今年显然没法持续。项目相关负责人告诉记者，目前他们正在筹备一场规模比较大的营销活动，将在5月份举办。