东莞楼盘大户型少推别墅难卖 刚需盘户型却热销

　　这肯定不是最坏的黄金周市场成交情况，如果同比去年，近80%的成交量增长幅度，甚至让今年的十一楼市重焕生机。但若结合目前的政策环境，这种成绩，又显然不能骄傲。毕竟“以价换量”的市场策略还未真正凸显其市场成效，假若十一后政策持续从严，观望气氛不可避免笼罩，消费力难以激活，成交量不易突破，将构成十一后楼市的真正脸谱。

　　成交迹象 刚需产品受市场追捧

　　10月1日，阳光普照，秋风习习，是一个大好日子。

　　阴云密布过后的天气，即使不能立马为房企带来可观的销售成绩，开发商的心情想必也是顺畅的。至少焦虑的心境免受天气的再度烦扰，他们纷纷在售楼部现场开展的各种活动亦因此增添了不少人气。换个角度来思考，假若辛辛苦苦筹备的活动，最后因为一场大雨而落得个“门可罗雀”，那该多糟糕。

　　是的，这是10月1日，记者在城区一些开展活动的项目踩盘之际的直观感受：人气较旺。不过，这还是有限制的。大凡开展活动的楼盘，都以刚需产品供应为主，相比较而言，大户型、别墅项目，在这个秋日的时节里，稍显冷寂。也许是意识到这样的市场动向，因此，国庆期间，东莞楼市劲吹“刚需风”。

　　作为东城东定位高端项目的鼎峰尚境，10月1日举办了武器联展。当天上午11时许，记者来到活动现场，发现售楼部大概有七八批看房客，他们要么在置业顾问的带领下去看样板房，要么在沙盘前了解项目。记者注意到，该盘大部分单位都属于大户型，但大户型并非他们当天主推的货量。现场相关负责人就说，举办武器联展，目的在于吸引刚需阶层，因此，他们当天推出的户型面积以70多平方米的产品为主。据他们说，整个上午，他们共成交了2套单位。

　　这肯定不算是很好的销售战绩，在不少项目中，由于采取“以价换量”的营销策略，销售成绩斐然。早在9月下旬就开盘的大朗碧桂园，推出带非毛坯5800元/平方米起的房源，引发市场强烈关注。从开发商透露出的信息来看，开盘几天时间，就卖出1000多套房源。国庆期间，他们持续发力，东莞房地产公众信息网监测的数据显示，从10月1日到10月7日，大朗碧桂园以272套的成交量位居第一。

　　值得关注的是，瑞峰置业市场研究部收集的信息表明，国庆期间，住宅成交套数排在前10名的都是洋房。可以看到，由于政策因素，导致开发商在节前就调整好营销策略，表现在市场供应方面，都以满足刚需群体的刚需产品为主。

　　这种策略，如今看来，至少给开发商带来的是可观的回报。

　　合富辉煌市场研究部数据显示，10月1—7日，全市一手住宅网签面积达9.7万平方米，同比大幅增加近80%。

　　价格特征 特惠单位充斥市场

　　10月2日，恒大绿洲售楼部现场，一众消费者围在沙盘前，不断地向置业顾问打听项目信息。国庆期间，该盘推出50多套一口价单位，这些单位户型面积均为90平方米朝北的两房单位，带2000元/平方米非毛坯标准，对外一口均价不到6000元/平方米。售楼代表说，跟此前相比，单价直降1000元/平方米。

　　这是发生在中山房地产市场的真实一幕。伴随着楼市低迷行情的持续上演，不少房企纷纷采取一口价、特惠单位等营销策略，以此来换取市场成交量。这种现象，并非中山独有，东莞房地产市场也表现出相同特征。

　　国庆前，中信兰溪谷推出14栋单位，以7600元/平方米为起价，拉开部分房企纷纷调整价格策略序幕。国庆期间，从供应层面来看，全市有超过50个楼盘开展优惠活动，这些活动主线如下：如万科金域华府二期加推75-170平方米单位，送95折再送38800元超级优惠；江南第一城三期望族新品100-160平方米单位开盘，购买即95折；金域中央、领尚天地更是打出85折优惠等比较大幅度的价格让利，而精英世家、香树丽舍、鼎峰品筑、星城国际二期、花城广场、滨江豪园、富通天邑湾等楼盘都推出了特惠或一口价单位。

　　尽管各种特价单位不断涌入市场，但这毕竟是部分楼盘的市场行为。就整个东莞楼市而言，降价风潮并未实质形成。合富辉煌市场研究部的数据显示，10月1—7日，全市一手住宅价格约8399元/平方米，同比上涨18%。

　　十一后市 市场走势扑朔迷离

　　国庆之前，部分主流房企被东莞市相关部门约谈。约谈的重要背景就是，东莞已经连续多个月超过房价控制目标，若任此发展下去，难免会遭致政府行政式的“限购令”的打压。此举，也在另外一方面约束着开发商的市场行为，由此带给他们的则是不敢贸然提价。

　　即使在国庆期间开展大幅促销活动，但房价仍然没有因此而回落。这种情形，将进一步加剧限购令政策出台的可能性。这还只是一方面，目前有传北京四大银行将取消存量房7折利率优惠，东莞虽然还没有作出相关市场反应，可以预见的是，银根政策的进一步收紧，将深刻影响着购房者的置业行为，如此一来，未来市场走势将变得更加扑朔迷离。

　　世纪城营销总监冯伟杰认为，目前楼市走向面临的一大考验仍然是限购令。尽管国庆期间不少楼盘都采取“以价换量”的营销策略，但十一后市，整个市场低迷的成交场面将不会因此而有较大改变。这并非一家之言，不少业内人士都有相同担忧。

　　从整个市场大势来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，10月至年底这个时间段内宏观楼市均价还会保持相对稳定，价格不会出现拐点，最有可能会出现局部区域性个案楼盘的“策略性降价”，通过局部策略性降价激活市场成交量。