东莞成熟片区豪宅纷纷入市 开发商抓紧年底出货

    备注：根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    3季度关键数据一览：

    总体叙述：

    2011年3季度，东莞楼市供应呈现集中爆发的趋势，特别是9月传统旺季到来之后，许多一线区域的豪宅楼盘，以及二线、三线区域的超级大盘纷纷上市或加推新品，并且开盘价格普遍低于市场预期。可见在年底逐渐到来的时候，开发商出货压力与日俱增，“以价换量”逐渐成为市场共识，有效刺激前期淡季积累的客户，促进3季度楼市活跃度的进一步提升，迎来供需两旺的可喜局面。接下来的“银十”将是开发商年底冲量的机会，预计价格松动的范围与幅度会继续加大，市场调整趋势愈加明显。

    核心要点：

    三季度住宅供需两旺，高端盘增加中位房价继续攀升。

    一线区域豪宅楼盘集中上市，价格虚高势头犹存。

    二线区域在品牌开发商楼盘集中供应带领下，成交增长明显。

    三线区域逐渐涌现大盘，三季度住宅供应再创历史新高。

    一、三季度住宅供需两旺，高端盘增加中位房价继续攀升。

    住宅供需两旺、高端盘增加、中位价继续攀升。

    2011年3季度，东莞房地产市场经过淡季的短暂沉寂之后，进入9月份供需两旺，部分开发商、部分楼盘打出超乎预期的开盘价，刺激以前观望的购房者，从而激发购房者踊跃入市成交大幅放量。其中一线区域销售面积同比大幅增加三成有余，特别是南城、虎门、松山湖的豪宅仍然能够持续出货；与此同时，在新盘集中发力，以及碧桂园等巨头大幅让利的情况下，二、三线区域的成交放量，分别同比上升29.69%与187.19%。

    2011年3季度，在开发商逐渐采取“以价换量”的销售模式，但由于今年新增很多高端豪宅楼盘，全市住宅价格仍然保持高位，一、二、三线区域普通住宅中位房价仍然同比上涨超两成。

    1)区域成交比重分析

    由于旺季成交放量，二、三线区域成交比重有所修复。

    2011年9月，东莞楼市旺季成交大幅上扬，所以区域集中度有所下降，尤其占据市场成交主流的一线区域有所回落，占比52.09%；同时二线区域楼市，也利用超级大盘低价开盘的契机，成交大幅放量，9月占到全市成交量的33.89%，但与一线区域仍有不少的差距；而三线区域在高埗个别新盘加推洋房的情况下，市场成交得到一定程度恢复，9月成交比重上升到14.02%。

    2)区域成交排名

    2011年3季度，东莞住宅市场成交面积达到140.91万㎡，合计12973套，从各区域成交情况来看，南城住宅市场共成交1866套，位列第一；其次是寮步、凤岗、虎门、大朗分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的44.57%，而前五名区域当中城区仅仅占据一席，热点镇区表现非常抢眼。

    3)普通住宅区域均价、单套总价排名

    单套住宅总价越高，说明该区域在3季度成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山湖区域万科•松山湖悦上市成交，所以松山湖楼盘单套住宅总价摇摇高居榜首；此外，莞城、长安、虎门等高档楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅，而松山湖的普通住宅以15256元/㎡排名所有区域均价第一，成为季度东莞所有普通住宅均价唯一突破万元的区域；而部分偏远的镇区，如桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡以下，与城区的价格差距不断被拉大。

    二、一线区域豪宅楼盘集中上市，价格虚高势头犹存。

    一线区域大户型、豪宅洋房供应集中，价格虚高势头犹存。

    2011年3季度，一线区域供应爆发增长，32个项目有新增供应，供应面积113.72万㎡，8591套，面积同比增加44.69%；在销售方面，3季度住宅销售面积79.71万㎡，共6948套，销售面积同比增加34.97%，环比上季减少17.71%；其中普通住宅市场成交中位房价7271元/㎡，同比上升两成，一线区域大户型豪宅洋房遍地开花，高端盘数量继续增多。

    3季度成熟片区豪宅纷纷入市，开发商抓紧年底出货时机。

    2011年3季度，虽然政府约谈十几家开发商，要求进行价格方面的控制，但年底将至开发商出货要求紧迫感愈发强烈，一线区域不少成熟片区的豪宅楼盘纷纷入市，特别是松山湖的标杆新盘万科•松山湖悦、南城的天利中央花园、中信森林湖•兰溪谷，促使中位价格不断冲高，达到7441元/㎡；未来一段时期随着开发商普遍加大新货的供应节奏，预计后市价格将有小幅的调整。

    3季度别墅、高端洋房价格继续冲高。

    2011年3季度，一线区域别墅、高端洋房接连有新品加推，抑或全新项目上市发售，所以这两类物业的刺激价格上涨幅度较大，但实际上最符合普通购房者的普通洋房均价仅为6960元/㎡，相对东莞本身的社会经济发展水平，以及刚性置业人群的购买力而言，仍然合理适中，十分具有吸引力。

    2011年3季度一线区域分物业类型价格变化表：

    2011年3季度一线区域普通住宅价格变化区间：

    2011年3季度一线区域普通住宅签约套数前十名一览

    南城

    南城全新楼盘、新推组团入市，片区豪宅竞争白热化。

    2011年3季度，南城新增住宅供应33.88万㎡，共2738套，面积同比上升32.38%，主要以金域中央五期•天玺、景湖荣郡、世纪城•国际公馆香榭里、天利中央花园、万科•翡丽山、万科•金域华府二期、御花苑•天珑湾、中熙•弥珍道、中信•凯旋公馆、兰溪谷为主；3季度南城住宅成交面积22.38万㎡，共1866套，面积同比增加13.58%；9月普通住宅市场成交均价9352元/㎡，连续两个月踏上9000元/㎡的关口。接下来的10月份，随着景湖荣郡、中熙•弥珍道的持续供应，南城豪宅竞争更加激烈。

    3季度南城普通住宅供应大幅放量，其中全新楼盘就包括景湖荣郡、中熙•弥珍道，以及新推的组团世纪城•国际公馆新贝丽湖、金域华府二期、御花苑•天珑湾，成交都十分理想，把区域均价不断拉高。

    3季度南城有7个楼盘销售上百套，远远多于2季度，整体出货状况较好，但是9月份开始豪宅去货能力有所放缓，特别是中信森林湖•兰溪谷就不得不拿出部分楼栋出来打特价，所以4季度豪宅市场或将迎来更大变数。

    南城别墅市场在东莞一直是成交最活跃的区域之一，3季度南城别墅成交了75套，其中成交最多的世纪城•国际公馆香榭里48套，江南第一城15套。

    2011年3季度份南城普通住宅销售前十名一览

    东城

    3季度东城新盘大量入市，整体成交开始回升。

    2011年3季度，东城仅有黄旗山1号、联华•半山湖、新世纪星城三期、怡丰公寓有新增住宅供应，合计供应面积10.28万㎡，1193套，面积同比增加216.88%；3季度成交住宅面积5.79万㎡，共489套，成交面积同比增加37.27%；3季度普通住宅市场成交均价8634元/㎡，同比上升14.73%。

    3季度东城市场住宅供应扎堆，无论是豪宅还是普通洋房、公寓都有上市。其中随着黄旗山1号上市，黄旗山豪宅板块的竞争更加激烈，将形成天骄峰景、黄旗山1号、花样年•君山、鼎峰尚境四盘争霸的格局，产品同质化明显。

    近期东城楼市最为关注的焦点，联华•半山湖正式开盘销售，虽然片区价值有待发掘，但是6000多元/㎡的价格优势十分明显。

    今年东莞中央商务区、中央商贸区、中央生态休闲区将完成规划设计，而莞城的西城楼商圈、东城的世博商圈拟先行试点，探索整体街区建设方式，待经验成熟之后再推广到市区其他商圈。一旦未来中央商贸区最终确定实施方案与时间表，将对东城商业地产的发展带来前所未有的发展机遇。

    2011年3季度东城普通住宅销售前十名一览

    万江

    万江新开楼盘价格低于预期，引领成交全面上升。

    2011年3季度，万江仅滨江公馆荣御馆、富通•天邑湾、金地•外滩8号、葡萄庄园、深业•欧景城有新增住宅供应13.46万㎡，合计1396套；3季度销售住宅面积8.33万㎡，共826套，面积同比上升65.49%；3季度普通住宅市场成交均价7172元/㎡，同比上升22.63%。可见3季度在供应激增，优惠盛行的合力之下，万江楼市呈现一幅量价齐升的良好局面。

    3季度万江不少楼盘明显加大了打折优惠力度，尤其以富通•天邑湾的折扣让利最为明显，此外金地•外滩8号7月首次开盘销售，并以超过预期的低价迅速取得热销，之后接连在8月、9月顺势加推，成为城区价格让步最大的楼盘。

    目前，万江整体均价在7000多元/㎡，只有特价单位才能下探到“6字头”的区间。接下来的四季度，万江绝大部分楼盘都有新品加推，楼市之间的竞争更趋激烈，价格让步将成为能否热销的最有力保证。

    2011年3季度万江普通住宅销售前十名一览

    莞城

    3季度莞城缺乏住宅供应，成交继续冷静。

    2011年3季度，莞城没有新增住宅供应；3季度销售住宅面积1.98万㎡，共126套，面积同比减少60.14%；3季度普通住宅市场成交均价9159元/㎡，同比上升近四成，总体呈现出一种量升价跌的尴尬，但这是东方华府占成交“一家独大”的结果。

    2011年3季度，莞城住宅市场仍然一潭死水，仅仅有7个楼盘有住宅成交，其中花城广场推出购房送车位的促销活动，但该项目8072元/㎡的均价仍然让不少潜在客户望而却步，因此单纯从价格来看缺少足够的吸引力。

    莞城作为东莞的老城区，房地产发展起步并不算晚，但发展潜力深受各方面因素的制约，近几年鲜有新盘入市，不少在售楼盘也是销售周期被不断拖长，如何才能突破这种尴尬局面，既需要政府积极扶持，促进旧城的功能升级，也要开发商深入挖掘莞城的历史文化价值，塑造一个宜商宜居的片区。

    2011年3季度莞城普通住宅销售前十名一览

    松山湖

    3季度楼市形势微妙，松山湖锦绣山河•锦园别墅再入市。

    2011年3季度，锦绣山河三期•锦园、万科•松山湖悦诺雅湾新增住宅供应11.75㎡，共计425套；3季度销售住宅面积3.82万㎡，共198套，成交面积同比增加10.76%；3季度普通住宅市场成交均价15256元/㎡，同比上升10.57%。

    3季度松山湖楼市呈现一种量价齐升的格局，价格飙升主要因为万科•松山湖悦开盘热销，楼栋单位甚至达到20000元/㎡；此外，另一个新鲜开盘的锦绣山河•锦园，由于其独栋别墅的稀缺，以及高层洋房的景观面十分开阔，再次掀起松山湖豪宅的高端置业热潮。

    3季度松山湖区域别墅市场，只有锦绣山河•锦园有少量独栋别墅在售，当季成交6套，均价21931元/㎡。未来紫檀山、光耀等项目入市的话，别墅竞争将更加激烈。

    2011年3季度松山湖普通住宅销售情况一览

     三、二线区域在品牌开发商楼盘供应带领下，成交增长明显。

    超级大盘供应上市，住宅成交集中放量。

    2011年3季度，二线区域开始今年的供应规模，本季度住宅供应面积56.50万㎡，6059套，面积同比增加超过五成；在成交方面，2011年3季度住宅成交面积46.09万㎡，共4709套，销售面积同比增加29.69%，环比增加15.29%；其中普通住宅市场成交中位房价5697元/㎡，同比上升两成；综上所述，二线区域购房置业需求持续旺盛，而近期碧桂园超级大盘的供应激发之下，三季度成交大幅攀升。

     新开楼盘价格低于预期，“以价换量”成果斐然。

    2010年3季度，二线区域借着旺季，在住宅供应开始放量的情况下，月度成交量显著回升，不随着新开楼盘定价低于预期，中位房价有所回调。在二线区域楼市当中，3季度大朗、凤岗再次成为热点，包括益田•大运城邦二期、碧桂园在内的楼盘取得十分不错的销售量，“以价换量”逐渐成为开发商共识。

    别墅、公寓价格结构上涨幅度较大，高端洋房价格保持平稳。

    2011年3季度，东莞二线区域楼市超级集中发力，特别是大朗、黄江、凤岗继续有全新楼盘面市，主打深圳客户资源的别墅、公寓类产品，在通胀背景之下，依然有投资者踊跃入市，整体均价有大幅度的上扬。与此同时，面向本地需求的高端洋房、普通洋房的价格则相对平稳，均价稍有调整。

    2011年3季度二线区域分物业类型价格变化表：

    2011年3季度二线区域普通住宅价格变化表：

    2011年3季度二线区域普通住宅签约套数前十名一览

    四、三线区域逐渐涌现大盘，三季度住宅供应再创历史新高。

    三线区域越来越多涌现大盘，供应再次创下历史新高。

    2011年3季度，三线区域5个项目有新增住宅供应，供应面积30.97万㎡，2485套，面积同比增加10倍有余；在销售方面，2011年3季度住宅销售面积15.11万㎡，共1316套，销售面积同比增加187.19%；其中普通住宅市场成交中位房价4964元/㎡，同比上升23.44%。2011年3季度，随着越来越多的开发商进驻三线区域，不断有大盘新盘涌现，其他老盘也适时加推新品，致使供应量再创历史新高，有效激发当地沉寂多时的购房需求。

    三线区域成交异常活跃，楼盘价格平稳。

    2011年3季度，三线区域楼市成交开始凸显旺季的作用，特别是新品加推的楼盘出货非常理想，不过由于区域内以中低档楼盘为主，成交中位房价进入滞涨通道徘徊在5000元/㎡左右；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

    3季度高埗别墅盘入市，别墅总体价格出现结构性调整。

    2011年3季度，虽然三线区域供应再次达到历史新高，但普通住宅价格上涨幅度在东莞各线区当中最为平缓，究其原因目前三线区域各种配套设施尚待完善、规划利好尚未呈现，所以短期之内公寓、洋房价格难有大的突破，总体价格都是稳中微升；此外，三线区域别墅价格在高埗某一别墅上市的情况下，价格出现结构性调整。

    2011年3季度三线区域分物业类型价格变化表：

    2011年3季度三线区域普通住宅价格变化表：

    2011年3季度三线区域普通住宅签约套数前十名一览

    重点区域量价走势一览：