东莞楼市量价齐跌 住宅成交均价下跌571元/平米

    总述:成交以中低价位普通住宅为主 上周房价结构性下降

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上同（10月16-21日）全市一手住宅网签面积约10.2万平方米，环比前一周减少约44%；上周签约均价约7758元/平方米，环比前一周下降约6.8%.上周“量价齐跌”主要为结构性因素，为市场短期现象，暂不成为市场大趋势。从基数来看，10.2万平方米、近1000套的周成交量在全年走势来看仍然处于可观水平 。上周东莞房价创6月份以来最低，更多地表现为结构性影响，上周全市签约面积前5名项目中，均价在6000元以内的项目占4席。上周成交以中低价位普通住宅为主，结构性拉低整体均价。上周成交个盘分化较明显，如大朗碧桂园签约1.65万平方米，占整体16%，如剔除碧桂园签约滞后影响，上周成交量则为8.55万平方米、806套，日均则为115套/天。当东莞住宅日均成交量长期持续低于120套/天时，市场略显压力。目前中央表态楼市调控政策只紧不松，加之东莞四季度供应量较大，楼市将面临一定的压力，价格促销仍将持续。

    上周土地动态（2011年10月17日-2011年10月23日）

    一．上周土地供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（1017-1023）全市共供应1宗地块，面积仅3975平方米，其中70%为普通商品住房、30%为商服用地，地块位于石碣镇中心的明珠路，地块容积率为3，起叫价为1635万元，起叫楼面地价约1371元/平方米。

    上周供应地块具体信息

     二．上周无商住用地成交

    楼市供求

    楼盘动态小结：昙花一现的佛山楼市“松绑令”后，温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出：目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。

    接近楼市“银十”尾生，开发商们的促销力度越来越大，同时中小刚需户型加大供应集中入市，成交量得到支撑，市场整体价位得到下落。但随着银行贷款首套房利率普遍上浮（东莞大多数银行首套房利率上涨5%－30%，另有部分银行叫停小额房贷，），商品房交易成本上升，刚性需求再次受到抑制，上周东莞楼市签约均价跌落至“7字头”。  
      
    虽然前三季度，各大开发商资金回笼均较理想，降价意愿较小，但就目前这甚嚣尘上的楼市现状来看，“以价换量”即通过恰当的方式降价促销是目前最行之有效的销售手段！

    上周全市商品房销售情况 
                           
    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月17日至10月23日全市商品房共成交1279套，环比前一周2261套减少982套，签约面积约为12.5万平方米，环比与前一周21.1万平方米减少约8.6万平方米；其中.住宅签约992套，环比上一周1681减少689套，签约面积约10.2万平方米，环比前一周18.2万平方米减少约8.0平方米。全市商品房签约均价7328元/平方米，环比前一周8411元/平方米下跌1083元/平方米；上周住宅网签均价约7758元/平方米，环比前一周8329元/平方米下跌571元/平方米。

    各区域销售情况 

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2011年10月17日至10月23日共有29个区域住宅签约成交992套，其中四大城区共成交233套，约占全市住宅成交的23%。

    大朗镇签约成交225套位居全市首位；南城区签约成交130套排名全市第二；寮步镇签约成交61套全市排名第三。

    价格方面，松山湖以18498元/平方米位居全市首位；东城区以12038元/平方米排名第二；塘厦镇以10908元/㎡排名第三。

    上周供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年10月17日至2011年10月23日新增商品住宅供应约11.6万平方米，新增住宅产品共1159套。

    上周各类型商品房签约情况   
            
    （一）洋房

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（1017-1023）全市洋房签约面积约10万平方米，环比前一周签约15.5万平方米减少约5.5万平方米；上周签约套数约1039套，环比前一周签约1516套减少约477套，上周市区签约面积约2.6万平方米，签约套数约279套。上周全市洋房主要签约的项目有大朗镇碧桂园签约186套，签约套数排名第一；谢岗镇东惠商贸城签约48套，签约套数排名全市第二；南城区江南第一城签约42套，签约套数排名全市第三，万江区的阳光海岸也取得不俗的成绩，签约40套。

    （二）别墅

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 上周(1017-1023)别墅签约面积约0.9万平方米，环比前一周签约的1.7万平方米减少约0.8万平方米，共签约28套，环比前一周签约42套减少14套，上周主要签约的项目有桥头镇石竹山水园和南城区万科翡丽山各签约4套，签约套数排名全市第一；松山湖万科虹溪诺雅、道滘镇沿海丽水佳园、南城区中信凯旋公馆等均签约2套，排名全市第二。

    （三）公寓

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1017-1023)公寓签约面积约0.3万平方米，与前一周签约的面积基本持平，签约套数约46套，环比前一周签约68套减少约22套，主要签约的项目有东城区怡丰公寓签约15套，签约套数排名第一；虎门镇地标大厦签约5套，签约套数排名第二；石龙镇龙城国际、常平镇侨丰大厦、寮步镇鼎峰品筑各签约4套，签约套数排名第三。

    （四）商 铺

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1017-1023)商铺签约面积约7703平方米，签约套数约81套，其中道滘镇文一商住城签约65套，万江区阳光海岸签约12套，企石镇金椅豪园签约3套以及常平镇誉景名居签约1套（上周仅有4个项目签约）。

    （五）写字楼

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1017-1023)写字楼签约面积约9159平方米，共14套，其中松山湖松科苑签约10套和塘厦镇骏豪商务中心签约4套（上周仅有这2个项目有签约）。

    （六）车 库

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(1017-1023)车库签约套数约112套，主要签约项目有东城区帝庭园签约35套，塘厦镇隆福花园签约14套，大朗镇万科金域蓝湾签约10套等。