中国楼市拐点到了吗？ 专家称仍需一定时间确立

　　王小广指出，拐点的出现至少需要具备以下几个条件：

　　首先，拐点的出现是一个过程，先是销量萎缩，然后是价格明显下降，最后投资发生变化。在他看来，价格明显下降意味着房价的降幅会达到2到3成甚至更多，致使市场预期发生改变，在这个过程中，会出现一些人撑不住了而抛售的情形。

　　其次，房地产投资增长回落。在他看来，销量、价格有时是迷雾，一定要看投资的变化，房地产投资是否回落，目前超过30%的投资增幅，仍是高投资的表现。

　　再者，对房地产市场的变化，应该看全国，不能只看北京、上海、广州。目前的情况来看，北京、上海一些区域的房价出现了松动，到整体来看，全国的房价今年涨幅不比去年低，原因在于，大城市限购促使边缘区域房价上涨，一些中小城市、县城甚至涨幅超过了一倍。

　　“房价下不去说明仍有投资需求”，王小广认为，目前的情况是，前期进入的资金并没有出来，也没有看到房地产商倒闭的消息，投资者也没有向外抛售投资房。

　　对现阶段的一些房地产项目的价格调整，王小广认为，“更多的是房地产商营销上的一种策略。在社会财富集中度过高、房地产投资属性过重等情形之下，误判或者炒作房价出现拐点，会助推市场抄底风向的形成，促使房价酝酿更大的爆发。”
供求转换背后

　　从现在的情况来看，“如此大的新房库存量，表明房地产一定是过剩了。相对于自住需求，就是过剩了”，王小广不认同之前一些部门、机构乃至专家关于房价过快上涨源于住房商品供小于求的判断。

　　在王小广看来，以城市化为大旗的住房供小于求的判断一直误导着住房制度的设计；以加大住房供应量来平抑房价的举措，在宽松的货币政策之下，结果只能是南辕北辙，甚至助长了地方对房地产业的依赖程度。“因过量的货币供给和过度信贷投放，2009年全国平均房价一年增长达50%左右”。

　　“限购导致了二线、三线乃至四线城市房价的上涨，能说这些城市的住房供应都供小于求吗？如果是这样，那北京、上海等地的新房库存创新高又说明了什么呢？”王小广反问。

　　在他看来，住房需求和投资需求是可以转换的，正是这种转换，让一些人错失了判断，“或者说成为一些利益相关者为房地产发展‘造舆论’的‘根据’”。他具体分析指出，“在宽松的货币政策之下，住房需求可以扩大为投资，而在紧缩的环境之下或者对住房市场预期不明朗的情况之下，投资需求是可以转化或者削减的，一味地认为中国的住房市场供应紧张是站不住脚的。”

　　“现在，这样的误判正在转到保障性住房上面”。王小广以今年1000万套的保障性住房开工量来说，总投资量大约1.3万亿元，而去年房地产市场的投资总量是6万亿元，今年预计会达到7万亿元，其所占的比例不到20%，应该看到，这对处于调控阵痛中的房地产市场而言，具有一定的支撑作用。但是，不能夸大其作用。

　　“原本政策制度设计的双轮驱动，现在看来并没有实现。一些地方大力推进保障性住房建设，普通商品房的开工量明显下降，有的城市甚至占总开工量的30%不到”，一位密切关注住房政策的房地产商对本刊记者表示，“政策对保障性住房应该有一个正确的定位，它不是为了宏观调控而生，也不是为了调控房地产市场而建，更不能只是为了完成一项政治任务。”

　　在他看来，目前政府手上握着这些保障性住房以及由此而产生的债务，在公租房不让产权出让等规定之下，现实中这些包袱最终是由企业替政府在“分担”，“不能说没有隐患”。

　　“我们到底需要什么样的住房制度”？王小广认为，这个问题目前仍没有解决清楚。