地产公司资金链告急　房产巨头率先促销加速洗牌

　　存货有望再创最高纪录、资产负债率节节攀升，地产公司资金链告急。房地产市场宏观调控政策出台一年多，随着限购、限贷等政策的贯彻执行，房地产行业正感觉到越来越浓的凉意。根据已公布的三季报，地产上市公司业绩整体大幅下降。对此，业内指出，在紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境叠加，以及市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，而目前一些巨头促销领跑楼市有可能意在加速洗牌。

　　[现状]

　　上市房企库存、资产负债率节节攀升

　　据WIND数据，目前75家A股上市房企三季度库存总额高达7258.78亿元，去年同期这一数字为5119.72亿元，同比增幅41.38%。其中，库存最高的前10名房企分别为：万科、金地、招商、首开、滨江集团、泛海建设、荣盛发展、嘉凯城、中华企业以及华发股份。这10家房企的库存总额占比 75家上市房企库存总量的62.55%。上述10家房企库存总量同比增幅高达46.87%，快于行业整体水平。

　　而在去年，WIND数据显示，当时三季度A股市场119家上市房企全部库存不过7913.05亿元；即便是去年一年，119家A股市场上市房企库存总量也不过8446.59亿元也即，今年已公布三季报的75家上市房企手中所持库存总量，就已经逼近去年同期整个开发商所持的库存总量。

　　与此同时，WIND数据还显示，上述75家上市房企负债总额与资产总额比为72.79%，去年同期这一数字则为70.18%。而75家上市房企资产负债率平均值则为65.58%，去年同期这一数字则为62.83%，攀升了2.75个百分点无论是总量还是均值，上市房企的资金状况都在恶化。其中，资产负债率最高的TOP10房企分别为：ST园城(109.95%)、高新发展(95.27%)、西藏城投(86.96%)、中茵股份(83.58%)、格力地产(82.45%)、滨江集团(81.44%)、顺发恒业 (81.41% )、宁波富达(80.76%)、ST兰光(79.61%)以及中润投资(79.30%)。尤其引人关注的是，因工业化、高周转而著称的万科，其资产负债率险险入围资产负债率前10名榜单截至三季末，万科资产负债率高达78.97%，这一数字是2008年以来、近4年期间里的最高值。　　

　　相应的，上市房企的所持现金流在持续减少：经营活动产生的现金流净额为-452.30亿元，去年同期这一数字为-360.86亿元，降幅为25.34%。与此同时，上市房企手中所持的货币资金规模也有所降低。WIND数据显示，75家A股上市房企所持货币资金总量为1327.71亿元，去年同期这一数字为1407.79亿元，同比降幅为5.69%。

　　[对策]

　　巨头主动出击意在加速洗牌

　　在传统的“金九银十”，受严厉调控影响，楼市成交持续萎缩，然而，以万科、恒大、龙湖、中海等为代表的第一军团房企已经开始另辟蹊径，采取积极而灵活的销售策略，突围淡市。

　　今年7月，万科率先出招，在深圳等地祭出“万团大战”的团购计划。在此动力下，万科营销速度加快。 9月份，该公司公布实现销售金额高达125.1亿元；前三季度累计实现销售970亿元，同比增长约36%。且距千亿销售额仅一步之遥。随后，中海地产亦积极出击。在上海、杭州等地开始推出各项特价和团购活动加快去化量。

　　实际上，在淡市下，房企巨头们都在纷纷走“灵活的销售策略”。地产新贵龙湖也如此。除了此次在青岛推出高性价比的房源外，自今年下半年以来，龙湖还在上海也推出了相应的楼盘。另据龙湖执董兼首席市场官秦力洪表示，此次优惠活动使得项目业绩上也取得了不错的销售成绩，3天完成了50亿元的营销业绩。据龙湖发布的最新数据显示，前三季度，已累计实现合同销售金额282.5亿元，按年增长50.9%。今年7-9月销售同比、环比都稳定增长，销售去化率保持在可控水平，已经完成71%。