地产公司资金链告急　房产巨头率先促销加速洗牌

　　其实，在行业进入淡市之际，万科、中海、龙湖等企业主动出击，取得了较为理想的业绩；与此同时，一些反应并未跟上市场节拍的房企，业绩则大幅下滑，标准普尔近日公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。

　　此外，记者也发现一些应对市场能力较为迟缓的中小房企，业绩下滑尤为明显。其中一些不得不被兼并。据北京、上海、天津和重庆四大产权交易所不完全统计显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产公司股权或项目出现了井喷，总数超过600宗。链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，不同策略的开发企业已经出现比较明显分化，高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。这些企业都获得了不错的销售业绩，比如第一阵营的万科恒大中海，第二阵营的新城等。

　　[趋势]

　　市场集中度逐年提高

　　对于这轮行业洗牌，业内人士的观点惊人的一致：市场集中度逐年提高，大型房地产强者愈强。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军就向记者坦言，我国房地产业市场集中度正在逐年提高，大型房地产企业无论在中国一二线城市或是三四线城市，呈现强者愈强的巨大优势；房地产政策调控的这些年，几无对中国房地产大型企业造成实质性约束，反而成为历史少见的高速扩张期，一批企业已经成为世界房地产企业的领头羊。

　　李战军表示，四点原因导致了这样的结果，首先大型房企资金、人才、土地储备等方面实力雄厚，产品品牌影响力巨大，融资手段和渠道多样化，拿地规模化且价格相对低廉。其次，中小房地产企业在受房地产调控政策冲击下，市场分额下降，但其开发资源却通过转让、兼并、流动、委托等方式进入大型房地产企业的资源库。第三就是，精心研究调控政策，努力踏准市场节奏，广招人才实行经济激励措施，苦练内功完善管理体制机制。最后还有地方政府给予品牌大型房地产企业更多的开发期待和优惠支持，提供城市核心区优质土地和郊区大面积开发土地，甚至代为储留土地。

　　在他看来，大型房地产开发企业和地方政府高度结合是近五年来中国房地产市场发展最重要的特点之一。就两者之间的依赖关系相比较而言，是地方政府更期待、更需要大型房地产企业的进驻。地方政府认为大型品牌房地产开发企业可以迅速提升城市的形态品质和产业功能；可以有效提升使区域土地和房产的市场价值；可以分担保障住房开发的硬性任务并弥补建设资源的短缺。他表示，大型品牌房地产企业在向下进入二、三、四线城市过程中，相对容易地获得了更多的土地、更多的优惠和更多的发展机遇。企业领导人和政府领导人之间具有良好的个人关系和工作关系。地方金融机构目前特别担心地方政府的融资平台出现不能按期还款的问题。而地方政府偿付地方债务的主要手段是将抵押担保的土地实现市场转让。地方金融机构找地方政府，地方政府找大型品牌房地产开发企业，这种利益链直接成就了大型品牌房地产企业在房地产政策调控过程中的逆势扩张。