八成纠纷因开发商延迟交楼 南城万江收案328宗

昨日，东莞市第一人民法院向媒体通报了2009年第一季度商品房案件情况，“今年短短3个月的时间，我院已受理604起商品房纠纷案件。仅南城、万江两个区就收案328宗，占两区总收案量的17%。” 

案例一：一房两证换大房

2007年10月12日，刘女士花了近34万元向某房地产有限公司购买了两套尚未建成的小户型房屋。销售人员告诉她，这两套房屋是连在一起的，收楼的时候可以变成一套大户型。刘女士去验房的时候却发现房屋居然没有卫生间和厨房，根本无法正常使用。

该公司答辩时说，销售时他们明确要求销售代理公司详细向业主讲解一房两证的情况，在国家90/70政策下，建造大户型数量受到限制，一房两证实际是地产公司与购房者为购得大户型所做的无奈之举。开发商认为这种大面积的出售方式，是双方都知情并同意的情况下才作出的选择。

案例二：未完工就让业主收楼

2007年8月19日，黄先生花了近30万元，向东莞市金升花园商住开发有限公司购买商品房。双方在合同中约定，该公司在2007年12月31日前将“经过验收合格并符合合同约定的房屋”交给黄先生。同时，双方约定公司向黄先生交付非毛坯修标准的房屋。

合同签订后，黄先生按合同把房款全部付清。可金升花园公司却迟迟不能按合同约定条件交付房屋。

2008年3月初，金升花园公司突然向业主发出了收楼通知。但当黄先生来看房子时却发现不仅房子的水电、天然气、电视、电话、网线根本没有开通，甚至连最基本的消防、环保、防雷、电梯、道路绿化等基础设施设备也没有完工。

2008年9月30日，黄先生一怒之下把金升花园公司诉至法庭。黄先生认为，金升花园公司在房屋完全不具备基本生活条件而且存在严重安全隐患的情况下，要求业主收楼是极不负责任的行为。

案例三：违规使用集体土地

家住寮步镇的邝某文于2006年4月26日与东莞市溢华实业发展有限公司签订了房屋买卖合同，合同约定，溢华公司把正在承建的大楼商铺出售给邝某文，建筑面积为76.5平方米，总房价为55万余元。在签订合同时，邝某文支付了40%的首期款约22万余元，其余部分分两次付清。

合同签订后，邝某文按合同支付了房款，但溢华公司至今没有把商铺交给他。邝某文了解到，溢华公司开发建设的土地性质是集体土地，到目前为止还没有取得土地使用权证书和建设工程规划许可证以及预售许可证。

邝某文认为在这种情况下，溢华公司预售商铺，是违法行为。同时要求按合同约定，他有权解除合同，而溢华公司应按合同支付房款的20%作为违约金。

案例四：交房证明材料不齐全

莞城区的黎某波于2006年4月11日购买了未来世界商住开发有限公司开发的一套房屋。双方约定2006年5月28日交楼，未来世界公司要出示商品房验收合格证明文件、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，否则将拒绝收楼。

未来世界公司没有按期交楼，黎某波催促多次，该公司才在2007年3月7日将房屋交给了他，但却自始至终未能提供房屋验收合格的证明材料，也没把这些材料向产权登记机关备案，黎某波也没有拿到购房发票。黎某波至今无法顺利办理房产证。

六大商品房案件类型逐个睇

类型一：一房两证

东莞市南城法庭主审商品房案件的法官黄薇表示，所谓“一房两证”是指办理两个房产证、签订两份买卖合同，“但业主在收楼时，往往发现，开发商实际上是将两套房打成一套买。”由此引致税费、银行按揭利率等一系列问题。

类型二：延迟交楼、办证

“此类案件占商品房案件总量的80%。”黄薇解释说，在经济不景气的情况下，开放商资金链一旦断裂就会出现这种现象，所以此类案件十分普遍。

类型三：买房“赠送面积”

黄薇说，“赠送面积”只是开发商利用购房者“贪图优惠”的心理，而使出的促销手段。“很多赠送的面积都是不符合法律或建设规定的，消费者很容易吃亏”。

类型四：“农民公寓”当商品房卖

拆迁安置房，俗称“农民公寓”。“居住者只有房屋使用权，而没有所有权，不能将其进行买卖。”

类型五：一房两卖

“一房两卖”是开发商和二手房主为提高自己的获利空间，而不惜损害买房人利益的惯用手段。“往往在将房卖给购房者之前，拟造一份虚假合同以便从银行处获得按揭 。”

类型六：住改商

开放商将底层居民住房改为商业用房。“这是改变建设规划的典型类型”。

法官话你知

1. 开发商手中的国有土地使用证、建设规划许可证、建设施工许可证、建设用地许可证及商品房预售许可证缺一不可。

2. 开放商承诺的优惠一定要写入合同。   

3. 房屋附图要重视。   

4. 看清赠送面积的来源。   

5. 房屋加建的面积是否符合规定。   

6.商品房双方买卖权力及义务一定要明确。