东莞楼市呈现回暖的势头 高端项目酝酿借势爆发

楼市在回暖声中一直维持到现在。不过，在大多数成交的楼盘当中，主要以中低价位为主。这并不意味着高端项目还将处于“沉寂”状态，种种迹象显示，一股高端住宅欲发力的气势正在酝酿。

楼市成交依然上扬

4天的展会，仅为开发商带来了1.2亿元的成交总额，但13万人次的人流量，还是让今年“上海之春”的房展会多了几许热闹。其人流量创下历年新高的成绩，似乎也在向市场传递一个极为强劲的信号：楼市从来就不缺乏刚性消费群体的存在。

其实，两个月前，这股暖流就已在东莞楼市中涌动。何华平是花园城项目的策划主管。他告诉记者，去年花园城达到了预期的销售目标，但这是以价格大幅调整为前提的。根据了解，目前花园城二期均价4000元/平方米左右。对于剩下的“10多套尾货”，何华平表示“基本没有消化压力”。

这只是其中一个个案。其实，伴随着上段时间各种利好政策的接连出台，其叠加效应自春节后，就已经开始凸显。作为消费者，甚至担心买不到更好的房子。

张龙在某媒体单位上班，他女朋友在东城一个中学做老师，两个人加起来月收入过万。最近他们准备张罗结婚，因此，四处寻找房子。其实，去年年初，他们就已经在万江某楼盘下订了一套房子，并交了3万元定金。后来他们觉得整个楼市还没有回暖，认为价格还将会做出调整，因此，去年6月，他们又退掉了房子，“定金也没要”。作为一直关注楼市动态的刘小龙，表示自春节以来，明显感到楼市回暖的迹象 ，他很担心现在买不到性价比更高的房子。“这几个周末，基本天天都出去看楼”张龙如此告诉记者。

刚刚过去的一周，东莞房地产市场依然泛起阵阵暖意。相关数据显示，从3月9日到15日，全市商品房共成交1379套，销售面积为135765平方米 。其中住宅成交1275套，面积为131540 平方米；住宅日均成交182套。

即使从2月的市场销售情况来看，也正体现了楼市回暖的特点。相关数据显示，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年2月全市住宅供应面积约37.49万平方米，约3373套，面积同比增加超2.5倍。

当然，这种现象不仅仅在东莞上演。根据一份报告监测，24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅超过50%。如上海2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，比1月增加61%；先于全国调整的深圳，2月份新房成交面积为48.84万平方米，环比上升了24.5%，比去年同期更是剧增580%。

暖流能否持续是关键

成交的瞬时回暖令楼市悄然生变。有媒体报道，嗅觉灵敏的开发商们对促销的态度和楼盘定价，已经发生了耐人寻味的变化。自“拐点论”之后一言一行便备受业界关注的“带头大哥”万科，2月中旬暂停了几乎所有促销活动。万科在上海三林地区的金色里程项目，由去年底的每平方米13000~14000元，上调为目前的均价15000~17000元/平方米。万科在上海的其他项目也纷纷上调价格。万科的涨价直接带动了竞争对手的价格上涨。继2月上调报价至15500元/平方米后，金地又调高报价，湾流域项目最新报价已达16000元/平方米。

也许，这只是个盘现象。上段时间，有部分楼盘在销售见好的前提下，纷纷酝酿涨价。在塞纳城市嘉园看楼的张先生告诉记者，去年12月，他看中了一套单位，置业顾问报价48万元左右，到了上段时间，他发现这套单位要卖52万元左右；万江一楼盘销售员也告诉记者，上段时间，他们楼盘推出一部分价格在4000多元/平方米单位，取得了良好的销售成绩，发展商后来又随即将价格上调了200元/平方米不等的幅度……根据记者的了解，一部分准备降价的楼盘，大多是一些尾货促销楼盘，后来随着刚性需求的逐步释放，他们纷纷减少优惠措施或者直接提价。

对此，有分析人士认为，从市场形势来看，有不少发展商正是抓住人们“买涨不买跌”心态，造成房价即将或者预期上涨的趋势，对市场和置业者造成一定程度的心理影响。

当然，这并没有占据市场的一种主导地位，甚至有业内人士担心，这种暖流将很快消失。从客户群体来分析，当前淘盘的置业者大多都是在经过一年多楼市调整中所积压的刚性需求，价格大幅度调整的楼盘有效激发了他们的购买欲望，其中也不排除因为追涨心理提前入市者，他们心态普遍较为矛盾，收入预期与置业意愿等多方面左右权衡。

有一种声音，并非“悲观”那么简单。一不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，虽然目前楼市有所回暖，但能否持续将是关键。如果这种好的趋势在接下来几个月里继续维持，当人们的预期彻底变化时，将释放更多刚性需求，那样楼市才称得上真正回暖。但若这种趋势被价格、经济形势等各种各样的因素所打断，那么新一轮降价调整不可避免。

售楼员联合买家炒楼？

楼市初步回暖，一种现象似乎正在悄无声息地蔓延。刚刚过去的一段时间，对于小肖来说，有点郁闷。倒不是因为她所在的楼盘销售陷入困境，而是因为卖得太好。

小肖目前是南城某楼盘置业顾问，她告诉记者，5年前，她就踏入楼盘销售行业，那时候她平均每个月都有过万元的收入。由于当时行情好，许多楼盘销售员还联系买家联合炒楼，“那时候很多朋友都赚到钱了”小肖告诉记者，这种情况一直维持到去年10月份之前。她表示，当时有很多楼盘销售员联合买家炒楼的，即买家以某价格买下某套单位，然后由楼盘销售员再联系新的买家，再以高出之前的价格卖出去。“这样一转手，中档产品高峰时期随便都可以赚个几万”小肖如此告诉记者。

但这种情况因为一纸房贷新政的实施，让情况发生了根本的变化。小肖表示，自商品房长时间陷入销售困境后，许多楼盘销售员囿于对未来楼市走向的不明朗，很多人做出转做其他行业的决定，她也曾一度因为把握不准市场，而有离开房地产行业的打算。

2008年过去了，小肖说自己全年的收入还不及高峰时期的1/3。但春节楼市吹来的阵阵暖风，似乎让她看到了一丝新的希望。

小肖说自己所在的项目去年以4000多元的价格推出市场后，由于占据地段优势，受到市场的强烈关注。春节以来到上段时间为止，该盘仍然以某个价格推出市场，价格并没有发生多大变化，但到了上段时间，该盘突然上调了几百元的价格，一部分去年以较低价格买下来的客户，大多没有签订购房合同，因此，很容易转手，“有不少同事都这样做”小肖坦言，接下来她也要努力为自己创造这样的机会。

高端项目开始发力

楼市回暖的背后，貌似与系列政策的出台不无关系。上段时间，广东出台了15条楼市政策，其中“限外令”的松绑，一度被认为是高端物业成交回暖的催化剂。根据新政规定，港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。暂定执行至2009年12月31日。

从这港澳台群体在广东的分布情况来看，有业内人士曾表示：港澳台居民在粤买房的占了总成交的8%，其中香港客最多，占到八成。而深圳、珠海、广州、东莞的港澳台购房者较多，又以深圳为最，占了港澳台购房者的一半，东莞的台湾购房者较多。

对此，有观点认为，外籍人士在东莞购房并不会因为“限外令”的松绑而有所突破，尤其是在目前宏观经济基本面还没有完全恢复的背景下，他们的购房信心还有待进一步提振。因此，“限外令”松绑对东莞高端物业影响甚微。

但这并不意味着高端项目仍然处于“沉寂”状态，种种迹象显示，一股高端住宅欲发力的气势正在酝酿。

作为东城某定位于高端住宅的项目，相关负责人对记者直言去年销售额还不到1亿元，“现在市场成交主要以中低价位为主，高端项目还不敢轻易推出，但近期肯定会有大动作”；去年上半年，东莞万科市场动作宏大，如今3月份过去大半时间，万科在松山湖的项目才开始发力。昨日，万科组织媒体召开产品发布会，预示着虹溪诺雅这个以别墅和高层产品结构的项目开始发力；此外，上周六，深业地产倾力打造的御泉山销售中心开放、森林湖也举办了植树与50辆奔驰齐聚项目的活动，与此同时，他们或有可能近期加推新品……