刘晓忠：设立风险对冲机制可应对“退房维权”

　　期房合同本质上是缺乏市场风险对冲安排的对赌协议。在房价单边上涨行情下，双方都可获得收益或至少不会出现受损者;而一旦房价下降购房者成为了市场价格风险的主要承担者，却又缺乏有效的风险对冲机制加以管控。

　　当前各地房价趋向回落正加剧着业主与开发商的合同纠纷。近日，万科针对其降价引发的退房“维权”问题发布声明，对前期业主提出的退房、经济补偿等要求，予以坚决拒绝，成为了第一个就住房买卖合同纠纷发布声明的开发商。

　　万科发布的严正声明无疑符合契约精神，但把因房价下降引发的所有退房“维权”事件都归为有悖合同契约则有失偏颇，而且无益于问题解决。坦率地说，若“维权”标的是已经验收和开发商已交付使用的现房，那么开发商的拒绝无可非议。而若“维权”标的是开发商尚未交付的期房，前期业主的维权恰暴露出了此类期房合同的不完备性，即期房合同本质上是缺乏市场风险对冲安排的对赌协议。这在房价单边上涨行情下，双方都可获得收益或至少不会出现受损者;而一旦房价下降购房者成为了市场价格风险的主要承担者，却又缺乏有效的风险对冲机制加以管控。

　　殊不知，现有的期房合同大都有6-12个月不等的交付等待期，在市场价格波动频繁下，过长的新房交付等待期和缺乏有效的价格对冲工具，无疑会加剧合同双方的矛盾和摩擦，如部分前期业主完全可以以房屋质量问题、竣工面积误差和格式合同下的霸王条款等形式同开发商博弈。

　　鉴于此，我们在呼吁各方遵循买卖自负的契约精神的同时，应正视不完备期房合同本身所带来的矛盾和风险，在期房合同中引入促使购买者有效对冲市场价格波动的机制，有助于纾缓合同双方的矛盾和摩擦，降低房市交易成本。

　　当前高房价回落趋势已定，业主与开发商的住房合同纠纷将会长期存在。因此，不论是基于开发商、购房者自利诉求，还是房地产市场的稳定发展前景和秩序，在目前的期房购买合同中引入市场风险对冲和锁定机制都显得尤为必要。我们认为，期房购置合同中引入市场风险对冲和锁定机制，即可在购房合同下签署对等的补充协议，如买卖双方可就期房合同签署至房屋交付这一期间内的市场价格变动进行对冲安排，如房价波动到一定比例对方在交付约定违约金下可解除合同等;不过，更有效方式是构建房屋期权、掉期市场，合同双方在签署期房协议后，在新建的期权和掉期市场基于自身判断买入看涨或看跌期权，锁定房价市场波动风险。