楼市退房潮思辨：用非理性行为对抗非理性市场

　　有人说，开发商绑架了中国经济，但是谁又绑架了开发商?这样的话题听起来有点不可思议，但其实不然。在有制度漏洞的市场上，企业当然会利用漏洞让自己的利润最大化，这是企业的性质决定的。一个在市场上讲道德的企业，在一个普遍不讲道德的市场上，这样的企业必然也会被最早淘汰掉。在一个制度不完善的市场上，为善是不自由的。在这个意义上来说，是不完善的制度绑架了开发商。

　　林卫芬：房地产市场的供给失灵是造成房地产市场问题的重要根源，在垄断的情况下，房地产商会在小于市场均衡需求量下生产，造成供给不足，价格提高，从而占取消费者剩余。同时高房价也造成了消费者需求的“逆向选择”，真正有需求的消费者无钱买房，另一方面房价上涨的预期也强化了投资需求。

　　据国土资源部最新统计，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，面积11944公顷。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。住房上的囤积居奇带来的危害是巨大的，但是这样的问题之所以长期存在，就在于政策上不完善。

　　《闲置土地处置办法》虽然规定了土地闲置时间超过两年可无偿收回，但对“不可抗力”、“政府、政府有关部门的行为”和“动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”这三类例外情况均无进一步的具体规定。这相当于一个挡箭牌，比如一些企业为了躲避处罚，会编造各种理由挤进“政府原因”或者其他原因中。

　　住宅用地的大量闲置，直接导致原本稀缺的宅地市场更为紧缺，大量闲置土地未被开发，还造成政府无法准确预测经济社会对土地资源的真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地资产功能被放大，房地产投机难以遏制，居民住房保障得不到落实。

　　三、多元化供房可解退房潮

　　主持人：解决退房潮，大家有什么建议?

　　晨星：一方面要引导争议双方理性、依法解决价格争端，另一方面房地产行政管理部门必须对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。开发商让商品房大幅降价的前提是有足够的降价空间，从这一点就可以看出商品房在定价上的虚高之处。其实房地产行业只有利润水平向价值回归，不断回应和改善公众的住房需求，房地产业才能迎来持续的发展。

　　连弟：价格的形成是供需双方公平博弈的结果，只有从制度上破除开发商人为地控制供给关系才能从根本上破解退房潮，要破除这种人为操纵的供求关系，就要提供多元化的供房格局，比如大量建造保障房、允许和鼓励住房建设市场多元化，破除开发商一支独大、垄断住房建设市场的局面等。英国公共住房的发展过程主要经历三个阶段。

　　根据不同阶段的社会环境和居民住房需求情况，公共住房政策的重点和实施方式也作出相应调整。1914-1939年，政府主要采取租金管制和政府投资建设公共住房政策，截至1939年，地方政府建造出租住房100万套，约占住房存量的10%;1945-1979年，政府继续采取投资建设公共住房政策，大量增加住房供应，同时采取住房补贴措施;1979年以后，为减轻政府财政负担，政府改善住房产权结构，推行住房私有化政策，鼓励居民买房。

　　英国住房市场的“分阶段市场化”的做法值得我们思考;另外香港“两条腿走路”的经验也值得借鉴，香港有一半人是住公屋的，香港充分发挥了市场和政府的作用，建立两个住房市场，一个就是完全市场化的市场，另外一个就是廉租房制度，以这两个市场解决住房问题。完全市场化的制度是针对高收入者，或者是通过各种方式能够买房的人，廉租房制度是对中低收入者，包括进城的农民工。