小公寓降至5008元/平投资小户型或正逢其时

投资小户型关键是要看投资回报率。 记者王子恒摄

什么人会购买小户型？一种是投资客，另外一种是首次置业的白领人群。8月数据显示，东莞小公寓的均价已经降至5008元/平方米，环比下降24.4%。除去近城区的部分低价楼盘，城区公寓均价下降至5908元/平方米。业内人士表示，东莞的公寓供过于求矛盾突出，价格在整体市场萧条时候也持续地走低，现在投资小公寓相对是更安全的投资途径。

小公寓比重逐渐加大

什么人会购买小户型？一种是投资客，另外一种是首次置业的白领人群。正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛表示，现在东莞的刚性购房需求者主要还是没有买房的工薪阶层和白领阶层。想买一房、两房的主要是80后的年轻人，没有什么家庭负担，小户型也恰恰能满足他们的居住需求，又可以自己独立出资，因此小公寓在东莞是有足够市场的。

从东莞户型和面积区间分布来看，公寓的面积集中在21~40平方米，一房单位的面积主要为41~60平方米。2008年8月新增商品房供应中，公寓供应增长明显，供应项目为万科·运河东一号、香缤城市花园二期和学府一号三个项目，供应量为3.87万㎡，占新增商品住宅户型的18.37%。单身公寓比重环比7月提高了15个百分点，其中单学府一号就有504套公寓产品推向市场。

中原地产研究部分析认为，小户型比重的增加除了受90/70政策的影响之外，还由于随着市场购买人群的转变，卖方市场增加了符合满足首次置业自住需求人群要求的两房以及小三房的供应，使到小面积户型单位面积比重得到了较大提高。

公寓均价降至5008元/平方米

东莞的小户型市场是从2003年起步的，进入到2005年以后，由于城市人口结构变化等因素，小户型商品房出现了供不应求的局面，并在规划、设计上都有了一些创新，比如小复式单位、规模社区里也出现小户型。从现有的小户型来看，项目从单一的无厅小户型演变成一室一厅，甚至一室两厅的格局。随着小户型产品在不断地完善，其使用率、性价比、居住舒适度都得到提高。

8月份东莞市公寓成交面积2.7万平方米，环比上升25.8%，公寓价格5008元/平方米，环比下降24.4%。从8月份公寓成交前10名的价格来看，除了一个楼盘接近9000元/平方米外，基本都在5000~7000元/平方米之间徘徊，只有两个小公寓楼盘价格处于3000~4000元/平方米之间。而导致小公寓均价大幅下降主要由于樟木头镇某公寓产品成交价的拉低，本月公寓的市场成交状况受此项目影响较大。

中原地产研究部分析认为，除去这个项目，市场公寓均价为5908元/平方米，相比7月份也大幅下降，东莞的公寓供过于求矛盾突出，这也导致价格在整体市场萧条时候持续地走低。

投资小户型正当其时

黄海涛表示，供求决定价格，由于小公寓的供应量太大，价格也是一再降低，目前已基本见底。因此想投资小户型的投资客可以趁机入手。黄海涛还认为，由于总价低的优势，适合投资的小户型依然会吸引投资客，而适合自住的小户型同时也会兼顾投资，因此投资小户型是更稳健更安全的投资途径。

“现在是1000万元资产者投资小户型的最好时机。”信义房地产开发有限公司副总经理马景文也表示，以深圳为例，由于当前经济不景气，股市动荡较大，加之目前楼市价格大幅度下降后基本趋于稳定，拥有1000万元资产的投资客仍然会选择进入房地产。而在东莞，8月大朗某楼盘的销售中，也有一位毛纺织企业老板一次性购买了10套房子用于投资。

东莞是一个二级城市，目前城市有消费能力的人口并不多，虽然东莞有1000多万人口，但大部分都是工人，东莞现在写字楼空置都很多，还没有形成一个庞大的白领群落。

中原地产董事总经理王英君表示，对于小户型来说，用于投资关键是要看投资回报率，从长远看，东莞的住宅投资市场是有回报的，而且市区中心，特别是CBD一带的小户型也占据了地域优势，在目前价格探底的情况下，未尝不可出手，但关键是投资者如何找到性价比最高的产品。