楼市寒冬来了开发商纷纷“暗降” 专家教你买房

        11月19日，西平高价地项目凯旋公馆“领御”苹果系非毛坯洋房终于抢在年底前入市，同时推出了一个较优惠的折扣进行促销，认筹2万即可享受开盘9.5折优惠。记者观察发现，在东莞，品牌开发商的种种“暗降”行为已经弥漫到了整个楼市，成交量日益下跌，购房者的观望情绪严重，不少人猜测，东莞楼市的降价潮已经来了吗？与此同时，一些精明的购房者也跃跃欲试，准备入市“抄底”。

        市场  

　　寒冬来了？新盘9.5折优惠入市

　　11月19日上午，西平高价地项目中信凯旋公馆全新组团洋房“领御”进行新品发布，同时也正式启动认筹，据了解，中信凯旋公馆“领御”作为西平首个非毛坯房项目，是中信地产和世纪城地产联袂打造的130~190平方米的非毛坯墅质洋房，面对的购房群体定位为都市商务精英，而值得关注的是，该洋房新推入市，就进行认筹2万享受开盘9.5折优惠活动，打折幅度大。而由于该楼盘在前一期别墅的销售回笼了大量的资金，有业内人士预测，其价格将会相对较低，可能会以平本价甚至低于成本价定价。

　　与此同时，南城水濂片区豪宅项目御花苑也推出新品天珑湾·珑云组团，该组团推货量约100套，面积区间为150~220平方米，相关负责人则透露，此次产品将会“性价比比较高。”其代理商东莞中原地产事业部总经理兰新宇则表示，关于新品价格，将会考虑到目前的市场情况来定价。

　　事实上，今年10月份以来，东莞楼市新品定价越来越合理，不少新盘以一个较低的价格推出，甚至是亏本价进行销售，瑞峰置业副总经理姚丽军表示，在目前的市场环境下，不少楼盘入市会推出一个较低的价格，以起到回笼资金的目的，同时将在市场回暖后逐步提高楼价，以实现利润最大化。

　　年关将近 外来品牌开发商纷纷“暗降”

　　此外，年关将近，随着楼市观望情绪的加重，降价潮进一步弥漫，不少外来品牌开发商进行“暗降”，以期在年底前快速回笼资金。

　　虽然不少楼盘避谈降价，但记者在采访当中仍然发现了不少品牌开发商已经进行“暗降”，特别是外来开发商、上市公司，降价幅度明显。如万科·金域华府推出新一期产品，产品素质比前一期要优秀，但价格却仍然保持在11000元/平方米左右，万科·金域松湖新推产品价格8000元~9000元/平方米，和之前价格保持基本一致，但景观、户型等却比前一期要好得多，业内人士认为这属于“暗降”。而中信森林湖新推产品价格仅8000多元/平方米，比之前推出的10000元/平方米产品价格下降了1000元/平方米左右。东莞瑞峰置业市场副总经理姚丽军认为，“后推的产品素质比前面的要好，但是定价却没有提高，事实上就是暗降了。”另外，业内盛传金地地产“被降价”，其在塘厦博登湖三期项目，开盘将直降3000元/平方米，而其相关人士则表示，这并非实质性降价，而是金地地产下调开盘价格，“相对降价”。

　　东莞中原研究部监测数据也显示，8月份，东莞楼市降价幅度超过3%的楼盘所占比重为25.13%，9月份为25.71%，10月至11月份（1~10日）分别为27.68%和29.13%，呈逐月攀升态势。

　　原因 

　　东莞楼市处下行态势

　　近八成楼盘日均成交量不足1套

　　东莞中原地产市场研究部分析认为，近几个月来楼市观望气氛渐浓，不少项目来访量开始减少，成交量显著下降，开发商为了打破僵局冲年度销售任务，加大促销力度，降价的楼盘逐渐增多，这也从一个方面反映了当前东莞楼市已处于下行态势。

　　自10月中下旬开始，东莞住宅成交呈逐周回落态势，东莞中原地产市场研究部数据显示，从10月10日~10月16日期间的18.22万平方米一路下滑，跌至10月31日~11月6日期间的7.42万平方米，成交量节节下滑，7.42万平方米的周成交量，也创下了2011年以来除春节期间以外的周度最低水平，楼市下行的势头十分明显。

　　从一个楼盘日均销售1套这个指标来看，9月份有近72%的项目日均成交量不到1套，10月份这个比例约为76%，到了11月份（1~10日）更是有近八成的楼盘日均成交量低于1套。姚丽军也表示，楼市冬天到来了，从统计数据来看，目前楼市日均在100套左右，东莞日均成交的正常水平为120~150套，已经是偏低的成交量。