房掌柜买房建议：抄底时机或出现在明年3月-6月期间

　　一、2011年房掌柜东莞站为什么组织看房团不多

　　2011年1月东莞两会闭幕之际，东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚曾明确表态，东莞暂不会效仿广深出台“限购令”。3月初开始，东莞限购令传言纷飞，两个多月满城风雨。虽然住建局局长朱川两度声明，称“没有明确是否限购”，但依然难以平息猜测和忧虑。

　　山雨欲来的限购风声下，东莞楼盘不约而同的加快了推货节奏。在限购传闻的推动之下，东莞楼市成交量曾出现日签约量突破400套的大幅飙升。但房掌柜认为，在政策不明朗的前提下，贸然组织看房团给网友建议出手时机并不合适。

　　3月30日，东莞出台了《关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知》，明确2011东莞新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标，其中未提及限购。

　　4月27日，东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚在“莞香花开”微博上表示，东莞不会出台全市性的限购措施，但可能会在房价超过全市平均水平区域实行限购。

　　5月16日晚间，“莞十条”出台，此前一直盛传的限购令与调控无关。有人惊呼“东莞十条新政出台”，但对于了解房地产市场的人来说，房掌柜认为这些政策不过是地方对中央政策的补充落实，并非新政。

　　此后大半年，东莞楼市限购令就一直在真与假的传言中，反复纠结至今。背后的根本原因在于东莞市政府并不想出台限购令，前车之鉴就是佛山出台限购令之后，楼市成交腰斩，导致经济增长大受影响。

　　二、2012房地产的宏观经济环境如何?

　　美债危机、欧债危机，使得欧美经济持续低迷疲软，当前世界宏观经济充满悲观预期。由于中国外部经济环境恶化导致的出口减速，摩根士丹利下调中国2012年GDP整体经济增速预期至8.7%。

　　房地产行业黄金十年已过，严控楼市投资行为是长期方针。短期看房地产市场调控政策不会放松，行业将比2008年更低迷，交易量大幅萎缩，房价下行的局面已经形成，2012上半年将延续这一趋势甚至更加恶化。多数开发商将保障企业现金为王，降价积极出货。

　　三、东莞目前房价走势及“抄底买点”时机分析

　　东莞限购令是否出台，在反复纠结中即将走完2011年。主打深圳市场的凤岗益田大运城邦，上半年均价11151元居全东莞第二，7月8月的成交套数蝉联东莞第一!期间有呼吁，应该针对益田大运城邦、万科棠樾、观澜高尔夫公寓等90%以上都是深圳客户的楼盘限购。

　　东莞各大楼盘促销在国庆正式拉开序幕，大朗碧桂园推出4字头洋房，东莞各大楼盘价格战愈演愈烈，特价房层出不穷，东莞房价真的降了吗?房掌柜认为，该现象主要是因为中秋节前，市住建局和东莞房协大面积约谈房企，传达了如下精神：8月26日，东莞惠州中山河源湛江等5个城市已被列入省重点监控名单;东莞前8个月住宅销售情况来看，东莞已经有3条达到五条限购标准;限购方案的主要内容是房价超过8200元/㎡的单位;要求开发商相应的降低房价。

　　中秋节约谈之后，东莞开发商主要采取两种策略，一种是暂缓每平方米均价8200元以上的住房签约，一种是主动降低房价迎合政策和市场的需要。因此“房企此时推出特价促销房，只是表面响应一下住建局和房协号召，为防止限购措施出台，在售价上表表态，而并非实质性降价”，东莞房价不是真降而是假摔。

　　鉴于2012房地产的宏观经济环境不乐观，房掌柜认为2012楼市再现2008境况是大概率事件，因此目前未到东莞楼市的抄底时机，同时考虑东莞楼市存货供应加大的因素，抄底时机出现在2012年3月-6月期间，也是大概率事件，具体节点可随时关注房掌柜网站(www.fzg360.com)每天的楼市动态分析。