房掌柜买房建议：抄底时机或出现在明年3月-6月期间

　　一、2011年房掌柜东莞站为什么组织看房团不多

　　2011年1月东莞两会闭幕之际，东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚曾明确表态，东莞暂不会效仿广深出台“限购令”。3月初开始，东莞限购令传言纷飞，两个多月满城风雨。虽然住建局局长朱川两度声明，称“没有明确是否限购”，但依然难以平息猜测和忧虑。

　　山雨欲来的限购风声下，东莞楼盘不约而同的加快了推货节奏。在限购传闻的推动之下，东莞楼市成交量曾出现日签约量突破400套的大幅飙升。但房掌柜认为，在政策不明朗的前提下，贸然组织看房团给网友建议出手时机并不合适。

　　3月30日，东莞出台了《关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知》，明确2011东莞新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标，其中未提及限购。

　　4月27日，东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚在“莞香花开”微博上表示，东莞不会出台全市性的限购措施，但可能会在房价超过全市平均水平区域实行限购。

　　5月16日晚间，“莞十条”出台，此前一直盛传的限购令与调控无关。有人惊呼“东莞十条新政出台”，但对于了解房地产市场的人来说，房掌柜认为这些政策不过是地方对中央政策的补充落实，并非新政。

　　此后大半年，东莞楼市限购令就一直在真与假的传言中，反复纠结至今。背后的根本原因在于东莞市政府并不想出台限购令，前车之鉴就是佛山出台限购令之后，楼市成交腰斩，导致经济增长大受影响。

　　二、2012房地产的宏观经济环境如何?

　　美债危机、欧债危机，使得欧美经济持续低迷疲软，当前世界宏观经济充满悲观预期。由于中国外部经济环境恶化导致的出口减速，摩根士丹利下调中国2012年GDP整体经济增速预期至8.7%。

　　房地产行业黄金十年已过，严控楼市投资行为是长期方针。短期看房地产市场调控政策不会放松，行业将比2008年更低迷，交易量大幅萎缩，房价下行的局面已经形成，2012上半年将延续这一趋势甚至更加恶化。多数开发商将保障企业现金为王，降价积极出货。

　　三、东莞目前房价走势及“抄底买点”时机分析

　　东莞限购令是否出台，在反复纠结中即将走完2011年。主打深圳市场的凤岗益田大运城邦，上半年均价11151元居全东莞第二，7月8月的成交套数蝉联东莞第一!期间有呼吁，应该针对益田大运城邦、万科棠樾、观澜高尔夫公寓等90%以上都是深圳客户的楼盘限购。

　　东莞各大楼盘促销在国庆正式拉开序幕，大朗碧桂园推出4字头洋房，东莞各大楼盘价格战愈演愈烈，特价房层出不穷，东莞房价真的降了吗?房掌柜认为，该现象主要是因为中秋节前，市住建局和东莞房协大面积约谈房企，传达了如下精神：8月26日，东莞惠州中山河源湛江等5个城市已被列入省重点监控名单;东莞前8个月住宅销售情况来看，东莞已经有3条达到五条限购标准;限购方案的主要内容是房价超过8200元/㎡的单位;要求开发商相应的降低房价。

　　中秋节约谈之后，东莞开发商主要采取两种策略，一种是暂缓每平方米均价8200元以上的住房签约，一种是主动降低房价迎合政策和市场的需要。因此“房企此时推出特价促销房，只是表面响应一下住建局和房协号召，为防止限购措施出台，在售价上表表态，而并非实质性降价”，东莞房价不是真降而是假摔。

　　鉴于2012房地产的宏观经济环境不乐观，房掌柜认为2012楼市再现2008境况是大概率事件，因此目前未到东莞楼市的抄底时机，同时考虑东莞楼市存货供应加大的因素，抄底时机出现在2012年3月-6月期间，也是大概率事件，具体节点可随时关注房掌柜网站(www.fzg360.com)每天的楼市动态分析。

　　四、结婚、换房的刚需一族现在买还是不买?房掌柜建议如何?

　　市场风云变幻，住宅的投资属性在进一步减少。当宏观调控逐渐成为常态后，楼市的上涨机率越来越小;同时金融政策、税费方面的调整，让持有多套物业的成本越来越高，预期的连续加息和房产税都将出台，进一步影响到楼市投资收益。

　　政府针对房地产市场制定调控政策时，已经想明白了楼市购买力的“马太效应”，也就是强者越强、弱者越弱，买得起的越买越多、越买越大，买不起的在房价上涨后更买不起。因此调控重点在于通过信贷手段控制买多套房、买大户型的客户群，以至于出台了完全属于行政手段的限购令。

　　因此，房掌柜的建议是，对于首次置业或是改善型置业的结婚换房刚需一族，如果符合自身居住需求，而且目前定价已经合理的楼盘比如大朗碧桂园，可以考虑购买，即使之后楼市整体价格体系降低，此类楼盘后续价格调整的空间也很有限。

　　五、房掌柜过往买房建议书观点回顾：

　　(2008.10.25)东莞是中国08年房价调整最先见底的城市

　　自去年9.27政策颁布以来，中国房价最先开始调整的区域是哪里?答案是珠三角地区;那么，珠三角地区房价最先下行的城市是哪几个?答案有深圳、东莞、惠州、广州;我们再进一步问，以上几个城市房价下滑最厉害的是哪个城市?答案就是东莞!

　　目前，全国各个城市大部分还在说房子还有降价空间，其实东莞不在其列，东莞处于“内外交困”的大环境中，不少楼盘的价格深跌幅度超过50%，价格腰斩已是非常惨烈的现实：理想0769.沁园3380元每平米起价(高峰期均价八千多);风临美丽湾目前3000多元起价(高峰期均价七千多);上东国际也从当初预期的6000多元开盘价降到4000多元的起价……已经探底的楼盘再降价可能性很小，该出手时可出手!

　　(2010.01.03)可能将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%

　　2010年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，经济恢复仍需房地产的拉动，政府既希望房地产成交旺盛，又不希望房价上涨过快。目前的宏观政策，正在为2009信贷环境过于宽松所导致的楼市火热进行降温。据房掌柜得知的消息，银监会要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，严格制定二套房贷利率，传闻还可能同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。

　　(2010.09.29早上)二次调控山雨欲来 房企推货加速跑

　　早在二次调控有风吹草动的时候，房掌柜就在密切关注市场变化。8月开始，东莞楼市逐步回暖，成交量有不小幅度的回升。房掌柜敏锐的发现全国各地楼市自8月起均开始呈现回暖趋势，进入“金九”后这种趋势更为明显，部分城市甚至出现量价齐升的局面。二次调控要来了!身在地产江湖，房掌柜团队第一时间感知到了政策的变化，9月11日，房掌柜原创新闻《二次调控再袭楼市?金九银十再度悬疑》出炉，房掌柜第一时间把政策变化的苗头传达给了市场。房掌柜新闻出炉后，东莞其它房地产网站同行方才跟进。

　　9月29日一早，房掌柜通过有关部门发布的信息，敏锐地感觉到二次调控正在加速，随即发表《二次调控山雨欲来房企推货加速跑》一文，预测二次调控政策近日即将出台。果不其然，当日下午4时许，房掌柜通过CCTV内部消息，获知当日(29日)晚7时各大部委联合出台二次调控方案。房掌柜随即紧急通知旗下六大城市分站采编团队，为播报二次调控出台准备就绪。晚间7点，央视新闻联播尚未播出二次调控相关政策，房掌柜即与新华网等国家一级媒体同步发表《楼市二次调控方案全面启动 首付比例调至三成以上》一文，宣告二次调控政策的正式出台。

　　注：以上分析仅代表房掌柜的中间立场，属于房掌柜针对2011年11月20日看房团的购房参考分析意见，观点仅供交流和参照，不代表任何一方的利益和立场。

　　“掌柜的，更懂房子”!

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