瑞峰置业陈强：我期盼能够成为一名管理的传道士

瑞峰置业总经理陈强

    2010年岁末我在陈强的办公室里喝着普洱与他聊千古文章，当时他的书已经写到了结尾，只差最后的增删。2011年岁末还是在陈强的办公室，我们说起天下大势，他请我吃核桃，还带着墨香味的新书就放在手旁。

    陈强身上有太多光环。瑞峰置业总经理、思想地产倡导者、房地产综合服务商实践者，如今这种光环上，可能还要加上“知名作家”这样一个标签。但陈强还是陈强，一样的平易近人。他坐在我的对面，与我侃侃而谈，偶尔用简单的手势表达某个概念。我们聊起2011年楼市的风云变幻，陈强不动如山。当我说到后市，他簇起眉头，好像思考了一会儿，最后说道：“这一波可能比08年更加艰难，但行业不需要浮躁者。”

    陈强和他的《蓝海必胜 营销策划企业管理指南》

    陈强用一年三个月把自己的23年的管理经验付诸文字。“没有狂妄和乌托邦式的漫无边际，没有高筑壁垒用不能落地的文字宣誓教条，这些文字在实践中力求指导真实的进步。”

    陈强说自己三年前就有这个想法，要做一个内部管理指南。后来在写这本书的中间，感觉到了这本书更多的价值。陈强认为《蓝海必胜---营销策划企业管理指南》这本书能够带给更多企业和员工启发。“我从事管理工作20多年来，深有感触。市面上有关管理理论能真正落实到企业具体业务执行环节上的书少之又少，但凡有之，也是以学院派居多，与具体工作需要的可以变为操作层面的脱节太多。基于这点，我想把内部的指南书，变成行业内有借鉴和指导作用的工具书。”

    “这本书更强化了在企业内以管理为核心的价值观，我们认为一个企业的打造单纯的依靠业务能力，依靠模式，所谓的企业成长模式，还不足以支撑企业的长期发展。我们认为企业的长期发展的平台，应该是一个管理平台。”陈强笃信：“科学管理可以创造生产力。”

    陈强把这本书概括为“一本企业管理的指南，甚至也可以称之为企业制度和业务工作指导大全”。陈强对房掌柜坦言，书中内容是自己多年来在房地产营销策划行业的亲身体会，书中甚至有不少“瑞峰的秘密”。“我们期盼这个行业的进步，让更多的人了解和热爱这个行业，并且能够打好业务基础、管理基础，同时告诉他们，这个行业不需要浮躁者。虽然这个行业有辛酸苦辣，但也会有很多快乐和兴奋点。”

    陈强调侃自己：“翻开这本书嚼来嚼去总结之后，发觉自己只写了两个字：意识。感到很可笑，很多时候，甚至想把手稿废弃，或者加入一些案例和企业管理制度的原件充实分量。”但后来陈强想通了，他认为管理意识的重要性凌驾一切之上。“意识对管理来说何等重要，在于其可以事先准备并消除管理的纰漏”。

    陈强介绍，《蓝海必胜---营销策划企业管理指南》主要分为四篇。第一篇是企业篇，讲企业文化、企业价值观、企业体制、企业机制和企业的信仰，以及企业对干部的要求和标准；第二篇是政务管理，分为行政人事和财务;第三部分就是业务管理篇。在这个篇章中主要是关于房地产行业相关的业务知识，从业务拓展、房地产策划、房地产销售、房地产评估、房地产顾问、房地产开发等各个方面阐述了相关的业务知识。房地产的从业人员在本书中也可以找到速成的方法，关于业务的介绍很详细;第四篇是企业蓝海，主要分为职业舞台、事业平台、理想看台、蓝海在心四个部分。

    目前该书已由广东省出版集团广东经济出版社正式出版发行，发行网络主要在全国新华书店和网上书城。全书30万字，定价68元。

    陈强和瑞峰置业的管理实操

    2004年创办瑞峰置业，短短数年间，让瑞峰置业成为东莞代理行业排名前茅的优秀企业，可以说陈强有许多管理心得和经验是来自于对瑞峰的管理。

    “比如说到政务管理中的行政人事和财务，其实作为业务人员，很多人对这三种职务要么不熟悉，要么不重视，要么不屑一顾。包括从事这三种职业的人来说，他们对自己的职责或者作用都未必有很深刻的认识。行政包括了将来的企业考核和评价工作、人事包括人力资源如何去发展的问题、财务还有财务管理，投融资管理的任务。随着企业的发展，对这三个职业的要求也越来越高，所以我们一直在强化这块，企业离开任何岗位都不能很好的存在。”陈强表示，随着瑞峰置业全国化战略的深入，对企业内部的每个职位都会进行更系统和精细的管理。

    业务管理方面，瑞峰置业在市场研究方面制定了更多专业标准，以及这个部门的每个人的角色的定位和要求。拓展业务方面，瑞峰加入了更多具有专业指导性的模型作为工具和方法。陈强认为，从业务来讲，更多是要把这些专业工具平台建立起来。“在销售环节，我们自己创造了一个‘383’法则，销售更多是执行力的具体体现，策划也有执行力，通过这些我们希望能把业务管理和公司的管理结合起来。”

    同样，对于企业品牌陈强也有了越来越鲜明的认识。“品牌就像一个球体，它的核心是企业文化。企业文化分为三部分，信仰，体制，人文环境。在品牌核心的里层应该是企业机制，机制是对文化的一种有效补充，包括激励机制等等，夹层是企业的标准，包括产品、行为、价值标准等等，表层是识别符号，企业的VI体系、行业属性、文化追求等。品牌不再是简单意义上的某一特色，而是一个整体。”

    瑞峰置业的蓝海将企业的发展战略分为了三个十年。第一个十年为员工打造职业舞台，让员工取得瓶颈收入以上的收入，实现“民主管理企业”、“快乐企业文化”的目标；第二个十年要为员工创造事业平台，强调使员工成为企业主人，实现员工的参与管理企业，追求制度平等，打造“民权企业”、“幸福企业”；第三个十年是使瑞峰成为理想的跳板，可以影响社会，承担一定社会责任，在社会上有良好的口碑，成为一个真正的“社会企业”。

    何为企业的精气神？

    陈强认为企业管理的精髓不光在于企业制度的建立和企业文化的建设，还必须注意企业管理意识的形成和培养。企业作为“法人”，一定包含人的基本属性，有血有肉，如果用“精”、“气”、“神”来比喻企业的话，制度是“精”，文化是“气”，而意识就是“神”了。

    “为什么这么多企业都意识到了企业管理制度的重要性，也意识到了企业文化的重要性，独独没有意识到企业各层级人员管理意识的培养和建设的时候，管理结果会大相径庭呢？原因就在于一个人是靠自身的“精”、“气”、“神”三者之间完美配合，共同作用，才成就非凡的，企业又何尝不是这样呢？对于一个企业来说，企业制度的建设和完善，唯美唯精地体现企业管理的需要，是管理的基础，而企业文化的建设和发展，则是企业强大的核心。在制度和文化背后，其实不可或缺的是企业管理意识的培育和形成，这是企业执行力产生的关键。”

    陈强认为作为一个职业人也好，专业人也好，投资人也罢，其实都可称之为“企业人”。企业人如果追求卓越，就必须对企业这三者关系做到深刻领会，并在“具象”的前提下，能精确地运用，企业才会远见卓识，企业人才会找到成功后的满足。

    瑞峰置业东莞公司业绩有所下滑
    胜在全国开花

    提到东莞公司今年的战绩，陈强并不是十分满意。“今年上半年都处于调整期，下半年有很多项目开盘的，但市场不是太好。今年业绩整体低于去年，但是我们现在25个亿在东莞还是有保障。跟去年30多个亿有所下降。”

    不过瑞峰置业的全国化布局已经有所收获。虽然安徽公司和湖南公司的开设因为市场原因暂缓。但江西公司今年完成了8个亿的业界，惠州公司也有5、6个项目在做，同样斩获了几亿人民币。同时瑞峰置业去年成立的天天向上物业管理公司已经成立了5家分公司，开始了全面运作，目前也处于盈利状态。

    楼市比08年更艰难
    预计跌幅在15%—20%左右

    陈强认为从整个楼市的情况来看，这次降价潮比08年更加艰难。“08年之所以能够复苏，是因为背后有国家4万亿的救市计划，而这次国家决心控制房价，救市不再可能。”

    陈强认为这次楼市调整有两种力量在推动。一种是宏观政策的力量，限购、限贷、限价、银根紧缩等等，另一种是市场本身的力量。“经过这么多年的发展，依靠人口红利和城市化进程的力量，持续了10年发展，房地产市场没有调整。08年是金融风暴引起的，不算是市场调整。一般自然调整7年一个周期，但到今天都没有调整，再加上宏观调控政策维稳的心态，房地产这10年来都波动不大，一直向上。今年会不会是拐点？这两股力量很有可能让楼市出现动荡，所以我们称之为‘调整的拐点’”。

    但陈强认为本次调整跌幅不会达到市场所预测的30%。“应该在15%——20%这样一个幅度。”

    “拿东莞市场来说， 2000年的时候东莞房价在2800元每平米左右，到今天来讲有11年了，用CPI的指数和银行利息来做一个乘法来算，现在合理的一个价格应该在6300。也就是说6300是没有涨的，现在的6300就相当于当年的2800。但是我们知道CPI要剔除资产泡沫。东莞楼市的成本构成，现在拿地都在1500-2500左右，在加上建筑成本和税费20%左右的比例，加进去，东莞合理的房价应该在7000—7500左右。现在东莞均价在8300左右，如果说它要下降的话，幅度不会太大，消费者应该客观理性认识。再跟深圳对比，2000年深圳房价6、7千，那时候东莞房价相当于深圳的一半。现在深圳房价19000左右，如果深圳房价跌个10几个百分点，16000应该能保障，东莞7000多也算非常合理。所以我认为东莞房价7000多就会见底。”陈强对房掌柜表示。

    同时，陈强认为明年有几个节点值得关注。“第一个是一季度，中国经济会呈现快速向好。一个是节日因素，一个是国家结构调整下的宏观环境，房地产下来就会带动很多产业下来，这样必定会产生影响。在中国GDP的增长过程中，房地产的占比非常高。那么购房者是否能够忍受5%或者6%的增长，这对国家提出了一个很高的要求。很有可能一季度GDP的增长就在6%点多，如果民众忍受不了，到第二季度，宏观政策就要变。现在还没有一种经济形势能够替代房地产在拉动消费和刺激经济增长方面的作用，从这个方面来讲，我认为国家很有可能在下半年出现一个方向性上的政策转变，值得期待。”

    陈强认为现在CPI处于可控状态，国家十八大要召开，在明年五一前楼市出现反弹是很有可能的，但是能弹多高不好说。“总之房价不会有太大上涨空间，下降空间也不会很大。消费者不要指望房价大跌。”

    陈强还分析，国家未来还有一个“工资倍增”计划，如果这个计划实行，现在的房价并不算高。房价在未来几年大幅下降的可能不是很大，楼市在经历过整理之后，很有可能是平台整理，或者是略微下降15%——20%之后还会随着社会经济的发展上升。

    “毕竟现在城市化进程还没有完成，城市化率才47%左右，要达到72%或者是80%的城市化，还有很长的路要走。房地产还有很大的空间，但是房地产的竞争会更激烈，现金流不够的公司很可能被收购。还有一种可能就是房地产未来的竞争不再是这种产业化工厂化的模式，我认为未来房地产的竞争是创建性的环境，房地产应该进入到一个由量到质的转变。”。

    后记：在陈强看来，管理是一种职业心境，管理是一个深邃的海洋。多年的管理生涯，让陈强与管理的情缘已经难分难解。“我甚至还期盼着能成为一名管理的传道士”。或许，正是有了这样的执着，才会有今天的《蓝海必胜》，也才有了瑞峰置业的蓬勃发展。