上海住宅库存创两年新高 中环房价防线面临决堤

    新房促销效果不佳对二手市场影响更大

其实不仅仅是中环地区，甚至内环内区域日前也已遭到降价渗透。

中原集团研究中心监测显示，从降价楼盘的位置分布来看，降价路径正由“农村包围城市”。从嘉定、浦东等偏远郊区，到普陀、徐汇、闸北等中心城区，降价具有传导性，逐步覆盖上海全市范围。

笔者了解到，位于闸北的某内环内项目在本月开盘后采取购买小户型总价减20万，大户型则总价减30万的优惠活动。该楼盘的特价优惠活动距离外围区域集中降价仅不足一个月时间。

据了解，继10月底部分品牌房企在上海率先降价之后，本月更多开发商加入了降价行列，其中同样不乏万科等标杆房企，且降价楼盘有向市中心逼近的趋势，参与打折促销的产品类型也由刚需楼盘逐步扩展至高端楼盘。但是，近期新开盘价格降幅稳定在15%-30%区间，尚无进一步加深迹象。

宋会雍表示，由于大幅降价是以解决资金问题为动力的，而目前企业还没有到十分缺钱的地步，因此短时间内，2到3成的降价幅度不可能再作深层次调整。可以看出，此轮降价仍是以企业的战略规划为主导的。

黄河滔也表示，当前市场个别产品的降价力度已经“到位”，其价格再次下探可能性不大。

杨红旭则认为：“不仅降价范围会扩大，幅度也会扩大，因为降幅是跟去化率成直接关联的，只有去化率理想，价格底部才会形成。 ”

但现状并非如此。“中环和内环降价所带来的效果并不如外环外理想。 ”宋会雍一针见血地指出，这主要是客群原因造成。因为内、中环项目面对的主要客户并不是刚需，并不急着购房自住，因此观望氛围依然浓重。

付伟指出，视开发商资金需求与库存压力的不同，未来普陀、闸北、杨浦等区域可能率先降价。中环区域新房总体库存量相对较小，大量潜在的改善型需求将维持该区域房价的抗跌性，降价幅度不会达到外围区域楼盘20%～25%左右降价水平，预计将保持在10%～15%之间，具体降价幅度还要看后续政策的影响。

此外付伟认为，中环区域的新盘降价对于全市二手房价格将发挥更大的影响。(关赟斐)