楼市量价齐跌 地产洗牌将加速中小房企率先离场

　　随着宏观调控的深入，楼市量价齐跌的市场形势日益显著。10月全国70大中城市房价环比首次下跌，房地产行业拐点渐行渐近。看跌后市的房企逐渐增多，年底再现产权转让高潮。根据北京中原房地产公司统计，北京、上海、天津和重庆四大产权交易中心公布的数据显示，从11月1日~11月22日，新增房地产股权类挂牌（不含产权转让）达到了20宗，挂牌交易值接近百亿。中原地产认为，挂牌企业主要以中小房企为主，可见目前调控压力使得中小企业出售离场的意愿逐渐增加。

　　年底前房企股权交易或集中上演

　　据中原地产统计，截至10月份，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600宗。而去年同期则不足一半。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。

　　“我们今年与房产有关的项目大概有50多宗，交易大概是47亿吧。”广州产权交易所相关负责人表示，今年以来，房地产行业的产权日趋频繁。不完全统计显示，今年在全国各地产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。而2010年全年，房地产股权交易为84宗。

　　北京产权交易所居四大交易所之首。今年1到10月仅北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。而从8月开始房地产挂牌项目开始呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首。其中单笔最高挂牌金额达到18亿元。例如南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及108151.3608万元债权、佛山市南海东屋置业开发有限公司100%股权及9694.243263万元债权、天马行贸易（深圳）有限公司100%股权等。

　　而进入11月，这样的势头愈演愈烈。根据链家地产市场研究部统计，本月来，北交所房地产行业的挂牌金额超过57亿元，上周（11月11日-17日），房地产业又以4.81亿元居各行业挂牌金额首位，占比35.45%。

　　缘何房企产权挂牌如此频繁？据中原地产统计，截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。根据房地产企业短期偿债能力——“现金与年内到期债务比率”来衡量，截至9月底，房地产行业该指标的平均值为1.10，已逼近警戒线，分别较6月底和年初水平下降10%和33%，表明行业的现金偿债能力进一步恶化。中原地产市场研究总监张大伟认为，要填补其中的现金缺口，房企只有三种选择：更多的借款，更快地卖房，或者抱团取暖。

　　链家地产首席分析师张月认为，年底两月楼市“寒冬”难以回转，明年一季度又是传统销售淡季，意味着房企不得不撑过至少5个月的“冬眠期”，对于一些资金本就十分紧绷的房企来说可谓雪上加霜。预计年底前房地产行业的股权融资和产权转让等现象将进一步增加。