2011东莞楼市十大热门关键词 全年限购传闻很忐忑

　　站在2011年的尾巴上，不免要做一些老套但不能缺的年度盘点总结。回顾2011年东莞楼市，竟是精彩纷呈的刺激。从年初的迷云密布、加速入市到金九银十的独立行情，东莞楼市在2011年犹如过山车，限购令传闻贯穿全年，让买卖双方很“忐忑”。

　　关键词：限购

　　影响：限购传闻风声鹤唳 纠结整年终悬而未下

　　东莞限购传闻最早是在2010年末，广深限购之下的购买力外溢，让东莞楼市成为令人眼热的受益者之一。2011年3月，东莞限购令传出有鼻子有脸的第一版本：将针对热点区域限购。各大新闻媒体纷纷报道，业内人士拍着胸口保证消息来源属实，房协有模有样的发出意见征询通知，政府人士口头通知某些发展商，然而如此种种，依然没有让东莞限购令尘埃落定，最终换来的只是一纸这样的通知：2011年东莞新建住房价格涨幅不高于本年度G D P增长速度的控制目标，这个涨幅，是8.5%。即2011年新建住房的价格只要不超过8250元/平方米，东莞房价就能控制在8.5%以内。

　　有趣的是，老是喊“狼来了”的东莞最终没有限购，而呼声不如东莞高涨的佛山却奇兵突出，在3月份宣布限购，成为广东第三个限购的城市。由此一举，反而大大缓和了东莞的限购压力。

　　4月，限购传言甚嚣尘上，市委书记刘志庚一句暧昧不明的“东莞不会出台全市性限购措施，可能对部分区域限购”令这种传言顿时多了N点可信度。随之而来的是，“限购令”沦为开发商的促销武器，常常有楼盘爆出惊人语录：“马上就限购了，你爱买不买！”限购传闻之下，成交量大幅上升，不管是把限购当真相还是假戏真做的开发商，都纷纷抢闸出货，利用限购传闻对市场造成的心理影响，狠狠赚上了一笔。而“部分区域限购”的说法，也令一些周边镇区坐享了渔翁之利。

　　传闻最有可能限购的五一假期东莞没能迎来限购，限购传闻暂时偃旗息鼓，但几个月来“扰袭战”却从来没有中断过。7月，国务院提出将继续扩大限购范围，将有更多二三线城市被列入名单，东莞限购令再一次绷紧了神经。直到金九银十成交高峰期间，政府紧急约谈开发商，要求开发商尽量控制房价，否则将会限购。由此，限购令版本从“限区域”演变成了“限价”。

　　这次约谈是有效果的——高价盘暂缓签约、新开盘项目调整定价策略、部分楼盘大玩“假摔”造成房价下跌迹象，也有不少楼盘真心实意打出了降价旗帜，尽管降幅不大，还是令坚挺的房价出现了一丝动摇。

　　十月，佛山自摆乌龙，先是宣布要解禁限购令，第二天又立即反口，让东莞松了一口气又憋了一口气。如果佛山解禁，则代表广东省对限购的执行力度将有所放松，东莞限购危机也可能就此解除，然而通过这一事件却不难看出，国家调控的决心还在，东莞依然面临政策风险。

　　东莞本年度的金九银十在开发商的适度让步与购房者的适时出手之下得以保全——尽管成交主要集中在少数热门楼盘。平稳度过这一波节点，又马上迎来全国降价潮，看看就要年尾，今年内东莞出台限购令属小概率事件。

　　然而东莞限购危机是否完全解除，尚不能断言。有佛山朝令夕改在前，政策一句话说了算，限与不限，悬。

　　以上回顾可看出，东莞作为限购呼声较高的城市反而成了“政策避风港”，限购说法从年初传到年尾，也未见实施细则。网上有笑言称：“深圳限购，惠州笑了，广州限购，清远笑了，佛山限购，肇庆笑了，珠海限购，中山笑了，东莞限购的话，媒体笑了”，戏谑的语言背后，也折射出各地对东莞几度传限购却始终未见行动的种种不满。

　　关键词：银根紧缩

　　影响：开发商面临资金压力变大，各出奇招加速推货

　　2011年央行货币紧缩进程：

　　2011年1月20日起，央行上调存款准备金率；

　　央行频繁上调存款准备金率对商业银行的冲击最大，直接影响商业银行对房企贷款和对购房者的按揭贷款。2011年年内多次上调存款准备金率助力楼市调控，银行存款准备金率创下历史新高点，银根紧缩的态势有增无减，对高房价可谓精准打压。

　　日渐严苛的房贷政策下，原本处之泰然的东莞各大开发商也“坐不住”了：楼市量价开始走低，市场观望氛围越来越浓，信贷紧缩的态势令开发商们备受煎熬，许多开发商面临的资金压力越来越大，为此不得不各出奇招加速推货，通过适当降价加快资金回笼。种种迹象表明，从中央到地方的一系列楼市调控政策效果开始显现。为解决资金不足的问题，部分开发商甚至不惜改变初衷，拿出原来不准备出售的商铺、车位来解燃眉之急。

　　此外，在整体住宅市场销售形势不佳的情况下，大量的楼市投资资金早已伺机转往写字楼、商铺等非住宅物业，近半年以来，东莞房地产市场中非住宅产品的销售形势大好。

　　关键词：新国八条

　　影响：东莞以刚性需求为主 新政调控影响不太大

　　国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　这就是著名的2011版“新国八条”，相比2010年4月份出炉的号称“史上最严厉的楼市调控措施”的“国十条”，从内容涉及到严苛程度，有过之而无不及。当时有东莞地产商直呼，“新国八条”严厉得史无前例。

　　但是在当时很多业界人士看来， “新国八条”难降房价，原因是在资金上，东莞目前主流的地产商都能挺一段时间；此外，拿地成本依然不低，开发商盈利欲望强烈。卖方与买方博弈局面再次形成，且由于临近春节，因不具有可比性，无法量化降温的程度。

　　政策打击的主要是投资、投机需求， “新国八条”中个人转让营业税的调整对二手房市场需求有一定抑制作用，但对于东莞这个以刚性需求为主的城市来说，调控的影响力不会太大。2月9日加息0.25个百分点，幅度不大，只是加息通道的开启和春节前的“新国八条”相叠加，加上限购预期的影响，政策调控的影响面有所扩大，消费者心理影响作用也加大，市场更多的是看淡及观望情绪加强。

　　资金实力雄厚的投资者在通胀压力下，仍需选择合理投资渠道来进行保值升值，因此二套房首付提高至六成对于他们没有太多影响，除非东莞实施“限购”。但通过对东莞经济状况和房价的综合考虑，东莞实行限购的可能性较小，因此，新国八条”的出台更多的是造成客户心里层面的影响，一手房市场仍有较大发展空间。

　　关键词：限涨8.5%

　　影响：政策声音比限购令小很多 限涨目标改变购房者预期

　　年初出台的新“国八条”明确要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。由此，3月底成为各地方政府公布今年房价调控目标的最后期限。

　　3月31日，大限最后一天，东莞市住房与建设局在其官方网站上，置顶发出“关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知”。政策的靴子终于落地，声音却比之前风传的“限购令”小很多。

　　通知指出，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）及省住房城乡建设厅有关要求，结合我市实质情况，现明确我市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。而今年1月17日，市委副书记、市长李毓全在作《政府工作报告》上指出，2011年东莞GDP增长目标为8.5%。

　　这就意味着，东莞2011年新建住房价格涨幅不高于8.5%的控制目标。

　　从市场特征来看，2008年楼市处于低迷期，不少开发商纷纷进行降价促销，相比2007年，东莞房价整体有30%的降幅。进入2009年后，为了打破低迷的市场状况，政府开始接连出台利好政策，楼市开始出现反弹，房价也开始在2008年底部的基础上逐步回升。2009年5、6月份，根据研究机构对城区一些主力楼盘的监测，大多数楼盘都有5%～10的涨幅。从2009年全年来看，不少楼盘价格都在2008年的基础上，完成了一次涨价的行动。东莞合富辉煌数据监测，2009年同比2008年上涨了6.8%。当时业内人士表示，从以上市场来分析，今年政府规定的8.5%的限涨目标很有可能会实现。

　　8.5%的限涨目标对当时的开发商来说是个好消息。业界人士表示，因为不是固定的目标，相对模糊，东莞的房价控制在8.5%以内，想完成并不难。实际上，这个政策也默认了房价上涨的趋势，因而给购房者传递出一个信息：买房宜早不宜迟，购房者蜂拥入市的可能性大大增加，成交量上涨；甚至包括周边限购城市涌来东莞投资置业，原本的供需状态被打破，开发商提价可能性大增。

　　广东省房协理事赵卓文则认为：“无论是定10%，12%，还是8%，事实上都缺乏依据。这些指标，无非是应时之作，应事之作罢了。大家也不需太过认真。”广东省房协理事赵卓文表示，“国八条”轰隆隆推出的“新建住房价格控制目标”，将改变大众对楼市的预期。

　　在众多业界人士看来，如果8.5%的涨幅成为大众的预期，那么2011年的东莞楼市将有很大的机会企稳。楼市销售量将在第二季度有所回升。事实也的确如此。

　　关键词：联合代理斗殴

　　影响：联合代理斗殴显现了楼市窘境下的资源抢夺

　　黄金周刚过，房企进入卖房最后一搏的阶段。在政策的重压之下，代理公司要分食一块不太大的蛋糕，窘境愈发明显。尤其是寻求“联合代理”的楼盘，为了获取更多的资源，开始频频传出销售员打架斗殴，甚至流血冲突的恶性事件。

　　联合代理，作为一种并不成熟的代理模式，处于漩涡中的每个人都无法给出明确的答案，但是有一个回答是肯定的，房地产，越来越难了。

　　关键词：一房一价

　　影响：东莞一房一价彰显威力 高端项目延迟签约拉低均价

　　5月16日，东莞市政府首发东莞版“一房一价”新政，严令开发商6月1日前须申报备案价，备案价格即为最高销售限价，违令者收回预售证。其中，开发商可重新备案，但必须要在上次备案2个月后。

　　政策执行两个月期间，部分开发商对“一房一价”政策仍有“耳边风”之嫌，市物价局、市住房城建局、市房管局三部门曾联合检查“一房一价”执行情况，发现开发商报备价格虚高情况相当严重，令一房一价大打折扣。

　　于是，8月5日，上述三大部门联合发文，对此前的“一房一价”政策进行再补充。其中，“设置15%的下浮限幅”尤令市场关注。为杜绝开发商随意抬高房价误导消费者，从5日起，所有符合备案范围的新建商品住房项目，销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅。一旦发生此情，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。比如，开发商一套物业，报备价格为1万元/平方米，市场成交价就不能低于8500元/平方米，一旦低于这个价位，网签系统将自动锁定，无法完成正常交易。

　　受一房一价新政，高价备案无法低价签约的影响，部分中高端项目只能推迟签约日期，成为了拉低房价的原因之一。因此，东莞8月住宅成交均价环比有4%的轻微跌幅。

　　从89折到9折，再到87折，甚至8折，此前东莞楼市已然陷入“优惠”营销怪圈，若无优惠就难卖。巨额优惠背后，是开发商虚高报备价格为自己预留的浮动空间。然而，“一房一价”新政，成交价下浮不能超过15%的新规定，为开发商带来不少麻烦，虽然水来土掩，兵来将挡，销售策略有所调整，但是其仍担心推迟签约的做法，可能会引发连锁反应，把楼市拉入“降价”的风潮。

　　而市住房和城乡建设局房地产开发管理科副科长袁少英对此表示，物价、住建和房管三个部门对“一房一价”政策将长期执行，不会流于形式，会严格执行。依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一房一价”，每套将处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　关键词：新婚姻法

　　影响：新婚姻法对东莞楼市影响甚微 未现加名潮

　　最高人民法院关于婚姻法的第三次司法解释从8月13日起开始实施，其中第八条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

　　消息一公布，立即引发了网络口水仗，“父母为儿买房儿媳没份,婚姻法让女人寒心”。有网友认为新婚姻法太“坑爹”——房子属于个人财产，但债务属于共同债务，也有网友戏称，“新婚姻法告诉女人，男人不可靠，男人的房更不可靠。”

　　新婚姻法引发各地房产加名潮，南京更是因此率先出台新政策“房产证加名征税”，要求对进行婚前房屋产权证加名的房产所有人征收契税。

　　东莞是一如既往的平和，新婚姻法对东莞的影响甚微，未出现加名潮。而在房管所，婚前房产证加名和婚后房产证加名，其实程序都没有变。市民要带上夫妻财产协议书，并取得公证处出具的公证证明，然后到市地税局去办理免税证明，或者缴纳契税的凭证，连同房产证及其复印件、结婚证、身份证等证明到所在地的房管所办理变更手续就可以了。如果证件齐全，一个月内可以完成整个流程。

　　关键词：重蹈2008降价覆辙

　　影响：一线城市出现降价潮 东莞楼市从卖家市场转为买家市场

　　10月以来，由于销售回款放缓和短期债务压力增加，全国性房企在购地方面愈发谨慎。与历年数据相比，今年全国性房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，全国性房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例已低于深处金融危机漩涡中的2008年。楼市低迷导致土地市场遇冷。近期各地土地市场的流标率大幅攀升。中原监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

　　中原监测数据显示，截至11月中旬，十大全国性房企中已有中海、保利、万科、富力等7家企业进行大规模的降价销售。10月份数据显示，十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比下跌已超过10%。降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，一线城市向二三线城市辐射，业内人士称，楼市降价才开始。而由于心理落差，前期业主打砸售楼处的一幕“昨日重现”，甚至由降价引发的业主维权几乎成为楼市转折的一个戏剧性插曲。

　　视线回到珠三角的莞深惠三地，限购满一年的深圳终于开始表现出了降价诚意，开发商先是以折扣优惠试探市场，继而不少楼盘毅然扛起降价大旗，给出了高额的折扣。与此同时，很大程度上依赖深圳购买力的惠州楼市也开始出现了降价行为，不少楼盘甚至直降千元，只为揽客。而东莞则相对较为低调，虽然从9月开始就陆陆续续有一些楼盘推出降价优惠，从“假摔”走向了真降，不过在业内普遍认为“房价较为理性”的东莞，降价其实来得并不是太明显。

　　远在千里之外的北京、上海楼市降价大战硝烟弥漫，近在咫尺的广州、深圳成交量哀鸿遍野，隔江对望的珠海、中山忙着限购、限价。相比这些城市，11月的东莞楼市无疑要平静许多，但是表面平静的背后仍然隐藏诸多变数。虽然东莞有300个左右楼盘，但赤裸裸降价的广度、深度有限，并且降价的楼盘抑或是只拿出少量户型设计、景观资源相对较弱的楼栋吸引客户，抑或是开盘售价就略低于市场预期，从而避免后续滞销陷入被动局面，实际上降价示范作用仍不可与一线城市同日而语，很难撼动当前浓郁的观望氛围、低迷的成交情况。究其原因，受外围环境、银行信贷、首付利率等因素影响，东莞楼市已经进入一个最后的僵持阶段，购房者普遍看跌楼市，观望气氛越积越浓厚，市场买卖双方的优势地位也逐渐逆转，由“卖家市场”转为“买家市场”。现在开发商原有的价格策略、营销方式已经难以激发看房者购买欲望。

　　关键词：微博

　　影响：房地产微博营销萌生苗头，但受制瓶颈而未成气候

　　微博风靡已是不争的事实，仅用一两年的时间就融入到我们的生活，也确实让人惊叹。而在其潜藏利益化的驱使，微博营销也成为不可阻挡的潮流趋势而为各大小企业所利用，其中不乏房企之流。据房掌柜了解，目前东莞房地产行业包括万科、中惠熙元、金地、光大、中信、花样年、中天、金众等诸多开发商都开设了企业微博，同时旗下的房地产项目，也多数有自己的项目微博。

   　 据统计观察，各个楼盘微博的关注还不算火热，收效未如理想。事实上，对一个普通购房者而言，从房地产网站、楼盘现场获得的信息目前还远远多于微博。因此，纵然不少楼盘在微博上释放了大量信息，但引来的转发和评论还不算多也实属正常现象。

   　 然而，房企利用微博做活动营销却有取得不错效果的。值得一提的是，前段时间房掌柜联合光大景湖荣郡开展摄影大赛时开通的微博，短时间内引来了超过两千名粉丝的关注，此后与万科金域华府合作的DIY绘画比赛也引来了上千人的关注，而近期房掌柜与金域中央合作的五周年明星抢票活动，同样引发了很高的关注率。

    　究竟微博之于房地产营销，是利或弊，业内众说纷纭各抒己见。但总的来说，归结“利弊共存论”占大多数。其中，瑞峰市场研究部经理李毅分析尤为精辟：房地产微博营销难以针对精准客户群，目前也就只能起到广而告知的作用，效果尚逊色于传统方式；加以微博信息杂乱，真伪难辨等瓶颈都制约着其在房地产营销领域的推广应用。

　　关键词：西平片区

　　影响：西平羽翼渐丰，引群雄割据业界瞩目      

　　西平片区，按照官方的界定，是指东莞大道以东的西平社区至蛤地社区。伴随东莞市政府落子南城和百亿市政配套的启动，西平这个南城的行政文化中心，有与天河、福田、浦东同步的城市价值，逐渐成为全城瞩目的焦点。      

　　按照规划，政府要把西平打造成为高标准、高品位、高档次，布局合理、配套齐全的南城行政文化中心区和现代化生活社区。西平行政文化居住中心，将成为当之无愧的纯粹人居实践典范片区。      

　　2011年，西平片区相继迎来了天利中央花园、光大景湖荣郡、中信凯旋公馆、中熙弥珍道等几大新盘，与此前在售的世纪城国际公馆形成了“五虎争霸”的局面。      

　　由于几大新盘体量较大，上市较晚，明年依然将入市热销。而更多新盘或将在2012年挤进西平，如世纪城玫瑰公馆、东骏朗晴居，以及佳兆业今年8月拿地的西平项目也有望明年启动。此外，位于南城汽车站附近的原百悦尚城换东江恒大更名为恒大雅苑之后也将重新入市，推出后期产品。      

　　据房掌柜粗略统计，目前南城在售楼盘约18个，有望年内完全卖完的基本为零。加上明年新入市的几个项目，2012年南城在售项目有望超过20个。西平羽翼渐丰，群雄割据，房地产营销大战一触即发，不免引发业界的广泛关注。